Le marché de la colocation des centres de données en Amérique du Nord est sous tension face à une demande sans précédent. Les taux d’inoccupation ont chuté à seulement 2,3%, selon le rapport de JLL North America Data Center Report – Midyear 2025. L’inventaire total a atteint un record de 15,5 gigawatts (GW), mais les contraintes de capacité et les pénuries d’énergie s’intensifient, même si le secteur poursuit son expansion rapide.
La Virginie du Nord reste le plus grand centre du continent avec 5,6 GW, soit plus du triple des 1,5 GW de Dallas-Fort Worth. Les géants du cloud et les grandes entreprises technologiques représentent environ 65% de l’activité de location, ce qui cimente la domination des hyperscalers sur le marché.
Une Absorption Dépassant l’Offre
Le premier semestre de 2025 a connu une absorption nette de 2,2 GW, menée par la Virginie du Nord (647 MW) et Dallas-Fort Worth (575 MW), Chicago (368 MW) et Austin/San Antonio (291 MW) enregistrant également une forte activité. Le rythme est en voie de dépasser les niveaux records de 2024.
À Dallas-Fort Worth, la concurrence pour une capacité limitée est féroce. Les principaux fournisseurs de cloud verrouillent la puissance des années à l’avance. Austin est devenue un marché de niveau 1 avec près de 921 MW d’inventaire et 341 MW en construction, soit une augmentation de 500% depuis 2020. Imaginez, une croissance fulgurante!
La filière de construction s’est accrue de manière impressionnante à 7,8 GW – soit 10 fois le volume d’il y a cinq ans – mais 73% de cette capacité est déjà pré louée.
« Le Build-it-and-they-will-come est terminé », selon Matt Landek de chez JLL. « Les entreprises sécurisent maintenant la capacité 18 à 24 mois avant le déploiement, ce qui modifie fondamentalement la stratégie des centres de données. »
Les Contraintes Énergétiques Modifient le Développement
La hausse des coûts de l’électricité – en hausse de près de 30% depuis 2020 pour atteindre une moyenne de 9,7 cents/kWh – oriente la croissance vers les marchés émergents. Columbus a connu une croissance de 1 800% depuis 2020, tandis qu’Austin/San Antonio a augmenté de 500%. Les marchés à faible coût de l’électricité tels que Salt Lake City (5,7 cents/kWh) et Denver (6,4 cents/kWh) attirent de nouveaux développements. Il faut dire que l’énergie, c’est le nerf de la guerre!
Voici quelques exemples concrets de l’impact de ces contraintes :
- Des entreprises canadiennes, cherchant à optimiser leurs coûts, envisagent de plus en plus des solutions d’hébergement dans des régions où l’électricité est moins chère.
- En Suisse, on observe une volonté d’utiliser des sources d’énergie renouvelables pour alimenter les centres de données.
- Au Québec, l’abondance d’hydroélectricité fait de la province une destination prisée.
L’Appétit des Investisseurs Est En Hausse
Les centres de données restent l’une des classes d’actifs immobiliers les plus en vogue, avec une capitalisation boursière en hausse de 161% depuis 2019, juste derrière les propriétés industrielles. Le déploiement de capitaux a grimpé au premier semestre 2025, avec des développements loués à long terme assurant jusqu’à 85% du financement prêt/coût, tandis que les marchés de la dette se développent grâce aux prêts ABS et SASB.
JLL prévoit que le déséquilibre entre l’offre et la demande persistera. Les projets en construction sont en grande partie pré loués, tandis que 31,6 GW de capacité supplémentaire sont prévus au cours des cinq prochaines années. La Virginie du Nord est en tête avec 5,9 GW, suivie de Phoenix (4,2 GW), Dallas-Fort Worth (3,9 GW) et Las Vegas/Reno (3,5 GW).
« L’Amérique du Nord pourrait voir 1 000 milliards de dollars de développement de centres de données d’ici 2030″, a déclaré Batson. « Plus de 100 GW de capacité de colocation et d’hyperscale pourraient être mis en chantier ou livrés, sans compter les accélérateurs potentiels comme l’informatique quantique. L’adoption de l’IA, la migration vers le cloud et la transformation numérique ont créé une tempête parfaite : la demande dépasse de loin l’offre. » Une perspective à couper le souffle!
