Article écrit par Jorge Sáenz de Miera, responsable d’Avanza Credit chez Deutsche Bank Espagne
Le marché immobilier traverse une période complexe en Espagne 🇪🇸, confronté à plusieurs défis qui font régulièrement la une des médias. Le manque d’offre face à une demande débordante, tant à l’achat qu’à la location, combiné à une augmentation généralisée des prix, souvent supérieure à la capacité financière de la population moyenne, crée une situation difficile à résoudre à court terme. À cette problématique s’ajoute un problème structurel, peut-être moins médiatisé, mais qui menace le secteur en raison de sa nature constitutive : l’âge avancé du parc immobilier.
Pour bien comprendre la situation actuelle du parc immobilier, il faut savoir que l’âge moyen des bâtiments dépasse les 40 ans. Cela signifie que plus de la moitié des logements en Espagne ont été construits avant 1980. Outre le fait que ce chiffre est alarmant en termes de sécurité et d’obsolescence des bâtiments, cela implique qu’un grand nombre de logements ne respectent pas les normes d’efficacité énergétique et doivent être rénovés.
Selon les données de l’Agence de l’environnement de l’Union européenne, les logements sont responsables d’environ 14 % des émissions de CO2 en Espagne. Cela montre que, au-delà du respect de la réglementation, la rénovation des bâtiments est essentielle pour freiner l’impact environnemental et contribuer aux objectifs de durabilité.
Au-delà des défis économiques, la transformation du parc immobilier vers un système plus durable et efficace est cruciale pour le marché immobilier. La nécessité de rénover un nombre très important de bâtiments en Espagne ne se limite pas au respect des exigences réglementaires européennes, comme ce sera le cas avec la directive 2024/1275 sur l’efficacité énergétique (qui doit être transposée en 2026), mais aussi à une contribution active à la réduction des émissions et à l’amélioration de la durabilité de nos villes. En ce sens, la rénovation du parc immobilier ne doit pas être perçue comme une contrainte légale, mais comme une opportunité d’évoluer vers un nouveau modèle de construction.
L’Union Européenne prend des mesures législatives pour appliquer des solutions concrètes qui entraînent un changement effectif. Avec la directive mentionnée, l’objectif est d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, en réduisant la consommation d’énergie de 16 % d’ici 2030 et de 20 % d’ici 2050. Ce sera un changement structurel, car à partir de ce moment-là, non seulement l’efficacité énergétique des bâtiments sera mesurée, mais elle sera une exigence indispensable pour pouvoir vendre ou louer un bien immobilier, avec les implications que cette mesure implique.
Mais, au-delà des obligations, ces changements permettront d’évoluer vers des foyers, des communautés et des villes avec une moindre dépendance énergétique et une meilleure qualité de vie pour leurs habitants. 🏡
Alors, que faire pour aborder ce problème et atteindre les objectifs fixés ? Chez Deutsche Bank, nous pensons que la solution réside dans une collaboration public-privé pour assumer les coûts des opérations.
Il faut tenir compte du fait que bon nombre de ces bâtiments qui ont le plus besoin de rénovation se trouvent souvent dans des zones à faible capacité économique et sans pouvoir d’achat suffisant pour en assumer les coûts. D’où l’importance de l’engagement de l’État et des régions, déjà existant à travers différents programmes, pour impulser le changement et encourager la rénovation des bâtiments. Car investir dans l’efficacité énergétique n’est pas seulement un investissement économique, mais aussi dans la durabilité et le bien-être.
L’Union Européenne a déjà promu des plans d’aide tels que les fonds Next Generation, qui, gérés par les communautés autonomes et les municipalités, ont réussi à activer le marché de la rénovation et à servir de référence pour l’adoption de mesures par les gouvernements. De même, les avantages fiscaux qu’ils représentent pour leurs demandeurs ont été des moteurs de cette activation.
En définitive, les données relatives à l’âge du parc immobilier espagnol – l’un des plus anciens d’Europe – ainsi que la directive imminente de l’Union Européenne en matière de rénovation et d’efficacité énergétique de nos bâtiments, mettent en évidence la nécessité urgente de rénover, non seulement pour améliorer le confort thermique à l’intérieur des logements, mais aussi pour diminuer la consommation énergétique et améliorer le pourcentage d’émissions nocives dans l’atmosphère.
Sur cette voie, les aides publiques deviennent le meilleur allié pour rendre cela possible, surtout lorsqu’une partie importante de la population ne peut pas en assumer le coût. De même, il existe des solutions de financement qui accélèrent l’ensemble du processus et atténuent la complexité économique pour les copropriétés. Et, au final, nous ne devons pas considérer le processus comme une contrainte réglementaire, mais comme une nécessité réelle pour parvenir à un avenir plus durable. 🌱
