Vendre un bien immobilier est une opération qui peut s’avérer très rentable si vous profitez des opportunités et des mouvements du marché à votre avantage. Il est cependant essentiel de bien connaître la facture fiscale associée à cette opération. 🧐
Pour vous aider à le faire sans erreurs, découvrons ensemble comment calculer les frais déductibles lors de la vente d’un logement, un facteur clé pour évaluer la rentabilité de toute transaction.
Frais déductibles lors de la vente d’un logement dans le cadre de l’IRPP
Si vous vous demandez « quels frais puis-je déduire lors de la vente d’une maison ? », la réponse courte est que vous ne pouvez déduire que les frais directement liés à la vente.
Le critère défendu par le Trésor public, par l’intermédiaire de la Direction générale des impôts (DGT), est que seuls les frais liés aux " actions directement liées à la vente du bien immobilier " peuvent être déduits.
À partir de cette définition, la casuistique est variée et dépend à la fois du contenu de la loi sur l’IRPP et de l’interprétation de cette norme par la Direction générale des impôts (DGT) et par la jurisprudence administrative (notamment celle de l’Audience nationale et du Tribunal suprême).
Analysons chaque cas séparément, en tenant compte du fait qu’il existe deux blocs distincts concernant les frais considérés comme déductibles :
- Frais liés à la valeur d’acquisition
- Frais liés à la valeur de transmission
N’oubliez pas que vous devrez justifier tous ces frais au moyen de la facture correspondante. Il est donc important de conserver ces documents dans un format durable.
Frais déductibles de la valeur d’acquisition
La valeur d’acquisition correspond à la valeur d’achat du bien immobilier. Outre le prix payé pour le bien, certains frais peuvent être déduits car ils ont été nécessaires pour cette transaction.
Par conséquent, ces frais seront ajoutés au prix de vente lors de la détermination de la valeur d’acquisition aux fins de l’IRPP.
Valeur d’acquisition = Prix d’achat + Frais
Voici quelques-uns des frais déductibles concernant la valeur d’acquisition :
- Notaire
- Gestion administrative
- Avocat
- Enregistrement foncier
- Évaluation
- Taxe sur les transmissions patrimoniales (ITP) ou TVA
- AJD (Acte juridique documenté)
- Coût des investissements et améliorations apportées aux biens acquis (par exemple, amélioration de l’efficacité énergétique, accessibilité, remplacement des installations anciennes, installation d’infrastructures de télécommunication…)
- Tout frais qui, correspondant au vendeur, serait réparti entre les deux parties (par exemple, la plus-value municipale)
Pour distinguer les investissements et les améliorations déductibles, la DGT a assuré qu’"il faut entendre par réparations et conservations celles qui sont destinées à maintenir la durée de vie utile du bien immobilier et sa capacité productive ou d’utilisation, tandis que l’on peut considérer comme des agrandissements ou des améliorations celles qui se traduisent soit par une augmentation de la capacité ou de l’habitabilité du bien immobilier, soit par un allongement de sa durée de vie utile."
Frais déductibles de la valeur de transmission
La valeur de transmission est la valeur de vente du bien immobilier. Comme dans le cas précédent, certains frais, étant nécessaires pour concrétiser l’opération, sont déduits du prix de vente afin d’obtenir le montant exact que reçoit l’acheteur.
Valeur de transmission = Prix de vente – Frais
En ce qui concerne le prix de vente, la LIRPF (loi sur l’IRPP) nous dit que "par montant réel de la valeur de cession, on prendra celui qui a été effectivement payé, à condition qu’il ne soit pas inférieur à la valeur normale du marché, auquel cas c’est cette dernière qui prévaudra".
Le Trésor public déclare que le prix de vente prévaut sur la valeur de référence cadastrale aux fins de l’IRPP.
Voici quelques-uns des frais déductibles concernant la valeur de transmission :
- Plus-value municipale
- Frais d’annulation de l’hypothèque
- Honoraires de l’agence immobilière
- Notaire
- Gestion administrative
- Avocat
- Délivrance de certificats de performance énergétique, d’habitabilité ou d’état des dettes auprès de la copropriété
- Tout frais qui, correspondant à l’acheteur, serait réparti entre les deux parties
Calculer le gain en capital de la vente d’un bien immobilier
Lors de la vente d’un bien immobilier, il est indispensable de déclarer le résultat économique de l’opération dans la déclaration de revenus correspondant à l’exercice au cours duquel la transaction a eu lieu.
Cela signifie que, si vous avez vendu un bien immobilier en 2024, vous devrez inclure cette vente dans la campagne de déclaration de revenus 2025.
C’est là qu’entre en jeu le calcul du gain en capital : il s’agit, en résumé, du montant résultant de la soustraction de la valeur de vente ou de transmission, de la valeur d’achat ou d’acquisition.
Gain en capital = Valeur de transmission – Valeur d’acquisition
En effet, le Trésor public considère que le gain obtenu ne correspond pas à la totalité de l’argent reçu pour la vente : il faut déduire de ce montant certains éléments, tels que le prix payé à l’époque pour le bien immobilier, les frais liés à sa vente (notaire, gestion immobilière…), les travaux d’amélioration que vous avez réalisés…
Un taux progressif sera appliqué au gain en capital, correspondant à l’échelle suivante :
| Gain en capital | Taux progressif |
|---|---|
| Jusqu’à 6.000 euros | 19% |
| Entre 6.001 euros et 50.000 euros | 21% |
| Entre 50.001 euros et 200.000 euros | 23% |
| À partir de 200.000 euros | 26% |
Exemple de gain en capital pour la vente d’un bien immobilier dans le cadre de l’IRPP
Gain en capital = Valeur de transmission (200.000 euros) – Valeur d’acquisition (160.000 euros) = 40.000 euros
- Les premiers 6.000 euros : 6.000 x 0.19 = 1.140 euros
- Le montant restant (34.000 euros) : 34.000 x 0,21 = 7.140 euros
Total : 8.280 euros de gain en capital. 💰
