Une récente décision du Tribunal Suprême a établi un critère décisif concernant le moment où les locataires peuvent (ou non) exercer leur droit de préemption en cas de vente du bien immobilier qu’ils occupent, clarifiant ainsi l’interprétation de l’article 25.7 de la Loi sur les Baux Urbains (LAU).
Que sont les droits de préemption et de retrait ?
Le droit de préemption (article 25.2 de la LAU) est la faculté pour le locataire de s’aligner sur l’offre d’achat qu’un propriétaire s’apprête à faire à un tiers. Lorsque le bailleur notifie son intention de vendre, le locataire dispose de 30 jours pour accepter aux mêmes conditions.
D’autre part, le droit de retrait (article 25.3 de la LAU) permet au locataire d’annuler la transaction si la notification préalable était défectueuse (prix, délai ou conditions manquantes) ou si la vente a été réalisée à des conditions différentes (prix inférieur, par exemple) de celles qui avaient été communiquées.
Quand le droit d’acquisition préférentielle s’applique-t-il ?
Bien que ce droit donne au locataire la possibilité d’acheter le logement lorsque le propriétaire le vend à un tiers, il existe des exceptions, dont la vente groupée de logements. L’article 25.7 stipule que les droits de préemption et de retrait ne s’appliquent pas lorsque le bailleur vend tous les logements ou locaux qu’il possède dans l’immeuble ou en cas de vente globale de l’immeuble, même si plusieurs propriétaires sont impliqués.
Par conséquent, l’exclusion ne s’applique que lorsque le vendeur transmet toutes les unités dont il était titulaire ; dans tout autre cas (par exemple, s’il conserve un local, un débarras ou s’il s’agit d’un seul logement), le locataire conserve ses droits d’acquisition.
Comment savoir si j’ai un droit de retrait en tant que locataire ?
La première chose est de savoir ce qui est vendu : seulement votre logement ou tous ceux que le bailleur possède dans l’immeuble. Si c’est seulement votre appartement, vous aurez normalement droit ; si c’est une vente groupée de toutes ses propriétés, il est fort probable que non.
Quels documents le bailleur doit-il fournir pour exclure la préemption et le retrait ?
Lorsqu’il s’agit d’une vente exclue par l’article 25.7 de la LAU, le bailleur n’est pas tenu de notifier quoi que ce soit au locataire. En revanche, s’il ne remplit pas les conditions pour cette exclusion, il doit le notifier par écrit avec tous les détails nécessaires.
La décision du Tribunal Suprême concernant une importante opération de vente
L’affaire résolue par la Chambre Civile du Tribunal Suprême dans son arrêt 592/2025 du 21 avril analyse la vente en bloc de plusieurs promotions immobilières par une entité publique. Dans l’un des immeubles concernés, cette entité était propriétaire de tous les logements loués. Lors de la conclusion de la vente avec une société, les locataires ont tenté d’exercer leur droit de retrait, arguant que les conditions d’exclusion n’étaient pas remplies.
Mais le Tribunal Suprême n’a pas partagé cet avis. La clé, selon la Haute Cour, ne réside pas dans le fait de savoir si l’ensemble de l’immeuble a été vendu ou s’il y avait d’autres biens immobiliers en jeu, mais plutôt dans le fait de savoir si le bailleur a transmis toutes les unités qu’il possédait dans cet immeuble. En l’espèce, c’était le cas.
Lorsque le bailleur vend tous les biens immobiliers dont il est titulaire dans l’immeuble en question, l’article 25.7 de la LAU s’applique et, par conséquent, les locataires n’ont pas droit de préemption ni de retrait.
Le fait que cette vente s’inscrive dans une opération plus vaste, comme la vente conjointe de plusieurs promotions immobilières, ne change pas non plus le résultat. La LAU autorise ce type d’opérations sans que l’exercice des droits des locataires ne les bloque.
Et si le bailleur vend tous ses logements, mais conserve un local dans l’immeuble ?
Dans ce cas, les locataires conservent leur droit de retrait. L’exclusion ne s’applique que lorsqu’il vend tout ce qu’il possède dans l’immeuble.
5 mythes sur le droit d’acquisition préférentielle qu’il convient de déconstruire
Le droit de préemption et de retrait est encore entouré de confusion, surtout lorsqu’il s’agit de ventes groupées de logements comme celle que nous avons analysée. Nous allons passer en revue quelques-unes des fausses croyances les plus courantes qu’il convient de clarifier :
"Si je suis locataire, j’ai toujours le droit d’acheter mon appartement avant tout le monde"
Le droit de préemption et de retrait n’est pas inconditionnel. Comme nous l’avons vu, l’article 25.7 de la LAU exclut expressément ce droit lorsque le bailleur vend "conjointement tous les appartements et locaux qu’il possède dans l’immeuble" ou lorsque plusieurs propriétaires vendent en bloc l’ensemble de l’immeuble.
Cette règle vise à éviter que la transmission d’ensembles immobiliers ne soit bloquée par l’exercice individuel de droits préférentiels. Ce n’est que lorsque la vente ne remplit pas ces conditions (par exemple, le bailleur conserve une unité dans l’immeuble ou l’opération n’est pas réalisée en bloc) que le locataire peut opter pour la préemption et le retrait, dans les conditions et délais prévus.
"La vente groupée de plusieurs promotions empêche tous les locataires d’exercer le retrait"
L’exclusion du droit de retrait ne concerne que les locataires de chaque immeuble dans lequel le bailleur a vendu toutes ses unités. Si l’opération inclut des promotions situées dans différents immeubles, seuls sont exclus du retrait les locataires de chacun de ces immeubles dans lesquels la totalité des unités vendues est respectée. Dans les autres cas (par exemple, dans un immeuble différent ou dans des promotions non vendues en bloc), le droit de retrait reste valable.
"Il suffit de vendre beaucoup de logements ensemble pour qu’il n’y ait pas de retrait"
Ce n’est pas une question de volume, mais de propriété et d’objet de la vente. La règle exige que toutes les propriétés ou unités immobilières dont le cédant est propriétaire dans l’immeuble soient transmises. Si le bailleur conserve un logement ou un local, le locataire conserve son droit.
"Si mon appartement est vendu avec d’autres dans l’immeuble, ils doivent obligatoirement me proposer l’achat"
L’obligation naît lorsque la vente n’entre pas dans les cas d’exclusion de l’art. 25.7 de la LAU. Si tout ce que possède le bailleur est vendu en bloc, il n’y a pas d’obligation d’offre au locataire ni de notification authentique préalable pour la préemption, ni d’acte pour le retrait. Dans ces cas, la loi ne protège aucun droit préférentiel du locataire.
"Le droit de retrait est irrévocable"
Il est possible de renoncer à ce droit dans le contrat de location, mais sous certaines conditions, car l’article 25.8 de la LAU le permet. Toutefois, pour que cette renonciation soit valable, le bailleur doit communiquer par écrit son intention de vendre le logement au moins 30 jours avant la signature du contrat de vente.
Un locataire peut-il négocier l’achat même s’il n’a pas de droit de retrait ?
Bien sûr. Même si vous n’avez pas le droit d’acheter avant un tiers, rien ne vous empêche de vous asseoir et de négocier avec le propriétaire. En fait, de nombreux locataires parviennent à acheter leur logement en proposant une offre directe, surtout si le bailleur préfère traiter avec quelqu’un qui y vit déjà.
Un pas de plus vers la sécurité juridique sur le marché de la location
Avec cette décision, le Tribunal Suprême clarifie non seulement un point controversé de la Loi sur les Baux Urbains, mais établit également une base solide pour résoudre les futurs conflits. Les promoteurs, les administrations publiques et les propriétaires gagnent en certitude dans leurs opérations, dans un contexte marqué par l’achat et la vente croissants d’actifs résidentiels en bloc et la pression du marché de la location.
