Le casse-tête des licences d’urbanisme : Pénurie de ressources et lenteur administrative freinent le marché immobilier
Le secrétaire général de la Fédération Espagnole des Communes et Provinces (FEMP), Luis Martínez-Siclun, a tiré la sonnette d’alarme lors d’une table ronde à SIMA 2025 : les petites communes manquent cruellement de moyens.
Cette situation a des conséquences directes sur l’immobilier, car les municipalités sont incapables de traiter les demandes de permis de construire.
La digitalisation est quasi inexistante dans certains endroits, où les dossiers papier sont encore la norme.
Ce manque de moyens et de personnel a un impact direct sur les coûts.
H2 L’impact sur le prix des logements
Comme l’a souligné Martínez-Siclun, ces retards et complications entraînent un surcoût pour les promoteurs, qui se répercute inévitablement sur le prix de vente des logements.
C’est un cercle vicieux qui rend l’accès à la propriété encore plus difficile.
José María Morente, directeur de l’urbanisme de la ville de Málaga, partage ce constat.
Il dénonce un système de planification urbaine dépassé, hérité du XIXe siècle, qui ne répond plus aux besoins actuels.
H3 Un modèle à bout de souffle ?
"Avec le modèle que nous avons, nous ne pourrons jamais suivre le rythme de la demande actuelle", déplore-t-il.
Selon lui, le problème n’est pas le manque de personnel, mais bien une législation obsolète qu’il faut absolument revoir.
Pour accélérer les procédures, Morente propose deux pistes :
- Uniformiser et simplifier les critères au niveau national.
- Accélérer le traitement des dossiers fonciers.
La conseillère à l’urbanisme de la ville de Lisbonne, Joana Castro e Almeida, a présenté le programme ‘Simplex’, une initiative qui vise à réduire les coûts pour les promoteurs et à raccourcir les délais de réponse.
H3 L’exemple de Lisbonne : Simplification et délais garantis
"Nous devons offrir aux promoteurs des délais précis pour qu’ils aient confiance et investissent", a-t-elle insisté.
À Lisbonne, les délais de révision des documents varient de quatre à neuf mois maximum, selon la complexité des projets.
Le secrétaire général de la FEMP a souligné qu’il existe des terrains constructibles disponibles, mais que les entreprises hésitent à investir en raison des lenteurs administratives.
H2 Des solutions alternatives et des initiatives locales
Álvaro González, délégué au logement de la ville de Madrid, a mis en avant la nécessité d’un financement plus équitable pour toutes les municipalités.
Il a également vanté les mérites du Plan Suma, qui prévoit la mise sur le marché de plus de 2200 logements locatifs abordables.
González insiste aussi sur l’importance de la réhabilitation des bâtiments existants.
H3 Réhabiliter plutôt que construire ?
"98% de la ville de Madrid est déjà construite, nous devons récupérer les logements vacants et rénover ceux qui sont désaffectés", a-t-il déclaré.
Il suggère même de transformer les immeubles de bureaux en logements.
Morente propose également de baisser l’ICIO (impôt sur les constructions, installations et travaux), d’offrir des avantages fiscaux pour la construction de logements sociaux et d’aider les investisseurs.
Il suggère de céder gratuitement des terrains aux promoteurs, en échange de logements, et de permettre le paiement des taxes à la fin du projet, afin de réduire les risques financiers.
En conclusion, Morente a souligné l’attractivité croissante de Málaga, devenue un pôle culturel, technologique et touristique.
Cependant, il a insisté sur la nécessité de "gérer et administrer le succès" pour éviter que les problèmes d’urbanisme ne freinent son développement.
