Le Banco de España insiste sur la nécessité de concevoir de nouveaux programmes de compensation des loyers pour les propriétaires.
L’objectif ? Accroître l’offre de logements et pallier le déséquilibre du marché.
Ce déséquilibre est "encore loin" de se réduire de manière significative à court terme et menace de créer un problème social de "première magnitude".
L’organisme, dirigé par José Luis Escrivá, tire la sonnette d’alarme dans son rapport annuel 2024.
Le déficit de nouveaux logements, estimé entre 400 000 et 450 000 entre 2022 et 2024, risque de générer un "goulot d’étranglement" pour l’économie espagnole.
Si aucune mesure n’est prise de manière "décidée" et "holistique", cela pourrait engendrer un problème social majeur dans le pays.
D’autres propositions sont mises en avant dans ce document :
- Créer de nouveaux programmes d’assurance publique.
- Mettre en place un cadre réglementaire et contractuel stable garantissant la sécurité juridique sur le marché du logement.
- Renforcer la collaboration public-privé pour augmenter le parc de logements locatifs à prix abordables.
- Réduire les frictions administratives et réglementaires dans la production de terrains ou la construction.
- Réduire les coûts de production de logements grâce à l’impulsion de la construction industrialisée.
La demande de logements est restée robuste en 2024, soutenue par l’augmentation de la population et la création nette de ménages (180 000 nouveaux foyers).
S’ajoute à cela la demande de logements par les non-résidents, qui représente environ 60 000 logements par an depuis 2022, soit 8,4% du total en 2024.
Cette proportion est encore plus élevée dans les zones touristiques.
Il faut également prendre en compte la location de logements touristiques, avec une moyenne de 50 000 unités supplémentaires en 2024 par rapport à l’année précédente, exerçant une pression "additionnelle" sur le marché du logement.
Malgré un dynamisme accru de l’offre en 2024, les progrès quantitatifs restent modestes.
L’impact sur l’augmentation de l’offre de logements se fera sentir dans les prochaines années.
Le nombre de permis de construire de logements neufs a atteint environ 127 500 unités, en hausse de 16,7% par rapport à l’année précédente.
Les permis de rénovation de logements se sont approchés de 24 000 unités (+7,3%), encore loin des 300 000 logements annuels visés d’ici 2030 dans le Plan de Relance.
L’offre de logements sociaux a connu un plus grand dynamisme (5 500 unités supplémentaires avec une qualification définitive, jusqu’à 14 500 logements, et 11 500 unités supplémentaires en cours de construction, jusqu’à 24 000), bien que partant de chiffres très bas.
On constate une absence de grands développements urbains ou d’augmentation de la production de terrains constructibles dans les grandes zones urbaines, ce qui est nécessaire pour accroître l’offre de logements.
La pénétration de la construction industrialisée dans le pays est faible, dans un contexte de baisse de la productivité dans le secteur et de pénurie relative de main-d’œuvre qualifiée pour la construction de logements.
À Madrid et Barcelone, plus de 300 000 logements pourraient être mobilisés
La disponibilité de logements pour absorber la création de ménages pour l’ensemble de l’Espagne se situerait à 40% en 2024, avec de fortes disparités territoriales.
La capacité maximale du parc de logements actuel permettrait d’absorber environ 310 000 ménages à Barcelone (13,2%) et environ 390 000 à Madrid (14,3%) si toutes les résidences secondaires, les logements à usages alternatifs et les logements vacants étaient mobilisés.
Le prix des logements s’envole depuis le minimum de 2014
Le taux de croissance annuel du prix moyen des logements en termes réels en Espagne a atteint 8,7% au dernier trimestre de 2024, soit une progression de 39,8% par rapport au minimum enregistré à la fin de l’ajustement du marché immobilier au premier trimestre de 2014.
Au cours de cette période, le prix réel des logements neufs a augmenté plus rapidement (62,1%) que celui des logements anciens (36,4%), avec de fortes disparités géographiques.
Il faut désormais 7,2 années de revenu brut pour acquérir un logement, ce qui correspond à l’effort moyen des trois dernières années et à la moyenne enregistrée par cet indicateur en 2004.
Le coût moyen du loyer réel par m2 a augmenté de 12,5% depuis son minimum en 2015 jusqu’en 2023 pour le stock de logements loués sur le territoire fiscal commun.
Les augmentations sont plus importantes dans les grandes zones urbaines et les zones touristiques, où les efforts moyens se situent entre 25% et 30% du revenu brut pour faire face au loyer.
Focus sur la productivité, l’emploi et le logement
Le gouverneur du Banco de España, José Luis Escrivá, a réclamé un "agenda réformiste ambitieux" pour faire face aux défis structurels de l’économie espagnole.
Il cite notamment l’écart de productivité "significatif" par rapport à la moyenne de la zone euro et la persistance d’un taux d’emploi inférieur à celui des partenaires européens.
Pour le gouverneur, la persistance d’un taux d’emploi inférieur à celui des partenaires européens limite le potentiel de croissance et complique le processus de convergence en revenu par habitant.
D’autres défis qui conditionnent l’évolution, présente et future, de l’économie espagnole prennent une importance croissante ces dernières années.
Il s’agit notamment de ceux liés au marché du logement, aux flux migratoires et à la transition écologique.
Selon Escrivá, ces défis structurels exigent un agenda réformiste ambitieux qui inclue, entre autres éléments, la promotion de la croissance des entreprises, l’amélioration de la qualité du cadre réglementaire et institutionnel ou le renforcement du cadre budgétaire à moyen terme.
Le but est de donner plus de crédibilité aux efforts visant à consolider la soutenabilité des finances publiques.
Il a également exhorté à ce que l’on donne une impulsion à l’investissement dans l’innovation, que l’on renforce le capital humain et que l’on améliore le fonctionnement des politiques actives et passives de l’emploi.
