La Cour Provinciale de Cantabrie a récemment statué que c’est la copropriété, et non le propriétaire jouissant d’un usage privatif d’une terrasse, qui doit prendre en charge les coûts de réparation des dommages causés par une mauvaise étanchéité. Ces défauts avaient entraîné des infiltrations dans le salon situé juste en dessous.
L’expert a conclu que les infiltrations étaient dues au mauvais état de la membrane d’étanchéité, dont la durée de vie était dépassée. Le coût des réparations est estimé à 4 284,30 euros.
Les statuts de la copropriété stipulent que les frais de conservation et de réparation des terrasses privatives sont à la charge exclusive de leurs propriétaires.
Cependant, dans ce cas précis, si l’infiltration est due à l’état de la structure ou du plancher, ou à un défaut d’étanchéité, sans qu’il y ait eu mauvais usage ou manque d’entretien du propriétaire, c’est à la copropriété d’assumer les coûts.
En revanche, si le problème provient du revêtement de sol, que ce soit par usage autorisé ou par manque de diligence du propriétaire, ce dernier devra effectuer les réparations.
Il ne faut pas confondre la terrasse, au sens strict, avec la toiture de l’immeuble, surtout quand l’élément à réparer n’est pas la terrasse elle-même, mais la membrane d’étanchéité qui protège la toiture. La copropriété est donc responsable.
Est-il possible de désaffecter une terrasse d’usage privatif?
Dans un immeuble en copropriété, on distingue les parties communes par nature, essentielles à l’usage des lots, et celles par destination, comme les terrasses, qui peuvent être attribuées à un propriétaire.
Un arrêt de la Cour Suprême espagnole (STS 5771/2012) précise que les parties communes essentielles ne peuvent être désaffectées, tandis que les parties communes par destination peuvent le devenir par décision unanime des copropriétaires.
Décisions de justice
Un autre arrêt (STS 80/2024) résume que les terrasses sont des parties communes, sauf si le règlement de copropriété prévoit leur privatisation ou si elles sont désaffectées ultérieurement.
La désaffectation est possible pour les éléments non essentiels, permettant d’attribuer un caractère privatif à certaines parties communes, comme les terrasses, par accord unanime.
Mais, même si une terrasse est privatisée, la copropriété reste responsable des dommages causés par des défauts structurels du bâtiment.
