Une décision du Tribunal Suprême, rendue le 27 mars, clarifie une question source de tensions dans de nombreuses copropriétés : dans quelle mesure un propriétaire peut-il réaliser des travaux dans les parties communes d’un immeuble ? La réponse met en avant la nécessité d’une autorisation expresse de la copropriété, même lorsque ces éléments sont destinés à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires.
Quelles sont les conséquences de travaux réalisés sans autorisation sur des éléments communs ?
Si vous effectuez des travaux sur un élément commun sans l’autorisation requise, vous pourriez être contraint de les défaire. La copropriété est en droit d’exiger la suppression des modifications non approuvées, même si elles ont déjà été réalisées.
L’affaire, survenue à Minorque, portait sur une clôture en roseaux installée sur un mur de séparation. Cette installation, apparemment anodine, a fini devant les tribunaux car elle limitait la vue sur la mer de la voisine et avait été réalisée sans l’accord des autres copropriétaires. Cette décision crée un précédent important et consolide une doctrine qui protège à la fois l’esthétique de l’immeuble et les droits des propriétaires.
Que dit le Tribunal Suprême concernant les parties communes et les travaux sans autorisation ?
L’histoire commence avec une entreprise qui a installé une clôture sur le mur séparant son patio de celui d’une voisine. L’objectif était de préserver l’intimité. Cependant, ce mur, bien qu’à usage privatif, est considéré comme un élément commun.
La voisine concernée a porté l’affaire devant les tribunaux, arguant que l’installation de la clôture non seulement violait la loi en étant réalisée sans l’autorisation de la copropriété, mais la privait également d’un bien immatériel, mais bien réel : la vue sur la mer depuis son logement.
Le consentement est-il nécessaire pour modifier un élément commun ?
La réponse est oui, comme le confirme l’article 7.1 de la Loi sur la Copropriété, qui interdit aux propriétaires d’effectuer des modifications sur les parties communes sans l’autorisation préalable de la copropriété. Le fait que l’espace soit à usage exclusif ne dispense pas du respect de la loi.
Le Tribunal Suprême a estimé que la structure en roseaux modifiait non seulement la fonctionnalité du mur, mais aussi son aspect extérieur, ce qui, selon les termes du Tribunal, affecte l’ensemble de l’immeuble et, plus important encore, restreint la jouissance légitime du bien immobilier voisin. En l’occurrence, en supprimant la vue sur la mer dont bénéficiait auparavant la voisine.
La demande a été rejetée en première instance
Dans un premier temps, le tribunal de Ciutadella de Minorque a donné raison à l’entreprise propriétaire. Il a estimé que les travaux étaient de faible importance, qu’ils ne compromettaient pas la structure de l’immeuble et qu’ils avaient été réalisés dans un espace à usage privatif. De son point de vue, il s’agissait d’une solution constructive mineure, protégée par le droit à l’intimité.
L’Audience Provinciale a annulé le jugement
L’affaire a pris une autre tournure lorsque l’Audience Provinciale de Palma de Majorque a estimé que la clôture avait bel et bien un impact sur un élément commun, et qu’elle nécessitait donc une approbation de la copropriété. En l’absence de celle-ci, elle a ordonné le retrait de la clôture et la remise en état du mur.
Le Tribunal Suprême a confirmé la nullité des travaux
Le dénouement est intervenu avec l’intervention du Tribunal Suprême, qui a validé la décision de l’Audience, rejetant le recours en cassation interjeté par l’entreprise. Le Tribunal Suprême a estimé que, s’agissant d’un élément commun, il ne pouvait être modifié unilatéralement. Il a en outre souligné que la clôture affectait l’esthétique de l’immeuble, augmentait la hauteur visuelle du mur et violait les droits de la voisine.
Quels types de travaux nécessitent une autorisation expresse et lesquels n’en nécessitent pas ?
En règle générale, toute modification affectant les parties communes nécessite une autorisation préalable. Seules les réparations mineures qui n’altèrent ni l’esthétique ni la structure en sont exemptées. Toute altération, même minime ou motivée par des raisons légitimes comme la protection de la vie privée, ne peut être effectuée à l’insu des autres copropriétaires.
Cette décision sert d’avertissement pour éviter les conflits : avant d’intervenir sur un élément commun, même s’il se trouve dans un espace privatif, il est obligatoire d’obtenir l’accord de la copropriété. Dans le cas contraire, vous risquez de devoir assumer les conséquences financières du défaire.
