Savills renforce son engagement envers le résidentiel de prestige à Barcelone. Dans un contexte de pénurie de produits, de pression réglementaire et d’incertitude fiscale, le cabinet de conseil immobilier a décidé de redoubler sa présence sur le marché du logement haut de gamme. Pablo Balea, directeur du pôle résidentiel dans la capitale catalane, explique comment Savills a multiplié son équipe en à peine un an et demi, avec la prévision d’atteindre 30 personnes en 2025. L’exécutif analyse les défis du secteur, le profil de l’acheteur actuel et les opportunités qui émergent à un moment où certains investisseurs freinent, mais d’autres accélèrent pour se positionner sur les actifs les plus exclusifs.
L’organisation de Savills à Barcelone
Comment est structurée actuellement la division de résidentiel de luxe de Savills à Barcelone et quel rôle joue-t-elle au sein de l’entreprise ?
La division de résidentiel de Savills à Barcelone est organisée en trois lignes de métier : construction neuve, revente et locations.
Bien que nous disposions d’équipes locales spécialisées dans chaque domaine, nous encourageons le travail transversal et la collaboration quotidienne avec les équipes internationales, en particulier avec notre maison mère au Royaume-Uni et d’autres "desks" mondiaux.
Cette intégration nous permet de combiner la connaissance locale avec la vision et les ressources globales de l’entreprise, stimulant le plan d’expansion de l’entreprise dans des enclaves stratégiques du sud de l’Europe.
Avec la création de cette ligne de métier, l’objectif est que, dans les prochaines années, une partie importante de la croissance de l’entreprise passe par le développement et la consolidation de ce nouveau segment.
En définitive, il s’agit de compléter l’offre de services et de positionner Savills comme un cabinet de conseil de référence dans tous les usages.
Une évolution rapide et positive
Cette branche a été lancée il y a relativement peu de temps. Comment a-t-elle évolué depuis son lancement et quels jalons souligneriez-vous jusqu’à présent ?
L’évolution a été très positive depuis le lancement il y a un an et demi. Initialement, nous avons commencé avec l’équipe de direction et trois conseillers, et à ce jour, nous sommes déjà plus de 20 personnes.
Cette croissance organique, soutenue par la maison mère de Londres, a été essentielle pour établir des bases solides et durables.
Nous avons misé sur un développement propre, en fixant des jalons clairs et ambitieux qui ont été atteints et qui renforcent notre projection pour les cinq prochaines années.
Quels objectifs vous êtes-vous fixés pour cette année en termes de croissance, d’opérations conclues ou d’expansion territoriale au sein de la ville ?
Notre principal objectif est de consolider la croissance dans la captation de produits, car c’est le moteur qui impulse le reste de l’activité.
Dans un marché aussi compétitif, marqué par une pénurie aiguë de stock, le facteur humain revêt une importance particulière.
C’est le premier maillon de la chaîne et notre objectif cette année est de continuer à dimensionner adéquatement l’équipe avec des professionnels de premier plan afin de pouvoir offrir en conséquence le meilleur portefeuille de propriétés et de services à nos clients.
D’ici la fin de l’année, nous prévoyons d’avoir une équipe de 30 personnes, une croissance substantielle pour une deuxième année d’activité, mais c’est une étape indispensable pour finir par dominer le marché résidentiel de la ville en termes de volume de chiffre d’affaires.
Notre engagement est de croître de manière durable et responsable, en veillant à ce que nous continuions à nous différencier en offrant le meilleur service du marché en termes qualitatifs.
"À Barcelone, 72% des acheteurs de logements de plus d’un million d’euros sont nationaux"
Quelle est la situation actuelle du marché résidentiel de luxe à Barcelone ?
Selon la dernière étude de notre département de Research, le prix annuel des logements à Barcelone a augmenté de 8,6% l’année dernière, se positionnant comme la deuxième capitale européenne avec la plus forte augmentation, juste derrière Madrid.
Cela reflète un déséquilibre clair entre l’offre et la demande, qui pousse les prix à la hausse dans tous les segments.
Le concept de luxe en soi est quelque peu ambigu, mais si nous prenons le million d’euros comme point de référence pour notre ville, nous constatons qu’à Barcelone, 72% des acheteurs de logements au-dessus de cette valeur sont nationaux, démentant dans une certaine mesure l’opinion généralisée selon laquelle le marché prime est dominé par la clientèle étrangère.
Ce qui est certain, c’est qu’au premier trimestre de 2025, nous avons connu une reprise de la clientèle internationale extracommunautaire suite à la fin du programme Golden Visa le 3 avril.
Quelles zones génèrent le plus de demande et pourquoi ? De nouveaux axes prime se consolident-ils au-delà des axes traditionnels ?
Nous constatons que plus de 90% des transactions supérieures à un million d’euros se concentrent au-dessus de la Diagonal et dans le Quadrat d’Or.
Bien que le manque de construction neuve ait stimulé le développement de projets de haut standing dans des zones telles que Glòries et le Front Marítim, qui n’étaient traditionnellement pas considérées comme prime, ces quartiers se consolideront dans les prochaines années comme de nouveaux axes de valeur grâce à l’arrivée de promotions exclusives.
Quel type de produit recherche actuellement l’acheteur de luxe à Barcelone ? La construction neuve gagne-t-elle du terrain ou le produit rénové reste-t-il privilégié ?
Le profil d’acheteur national dans ce segment concentre généralement son attention sur la partie haute de la ville : il recherche des logements spacieux, avec des espaces extérieurs, un bon emplacement et la proximité des principaux centres éducatifs.
En revanche, les acheteurs internationaux ont tendance à préférer le Quadrat d’Or, attirés par le style de vie urbain et l’architecture moderniste.
Dans le segment superprime, les transactions supérieures à 10 millions d’euros, nous trouvons rarement un profil un peu moins hétérogène : les acheteurs sont principalement âgés de 45 à 65 ans, avec un profil entrepreneurial marqué.
Nous constatons que la majorité de ces acheteurs sont généralement propriétaires de grandes entreprises ou de commerces reconnus au niveau international et, en général, il s’agit de capitaux de première génération.
"La clientèle internationale a augmenté sa présence à Barcelone, mais le poids de l’acheteur local est plus important qu’on ne le pense généralement"
La nature et le style de vie de ces acheteurs font que leur profil a un caractère international marqué. Dans de nombreux cas, il s’agit de personnes qui acquièrent leur troisième ou quatrième résidence.
Généralement, ce type de clientèle recherche des "trophy assets" : des propriétés uniques et exclusives situées dans les meilleures villes du monde.
De plus, le critère d’achat est généralement guidé plus par des facteurs émotionnels que rationnels, privilégiant la valeur symbolique et la singularité de la propriété.
Comment le profil de l’acheteur évolue-t-il ? La clientèle internationale reste-t-elle prédominante ou la clientèle locale gagne-t-elle du terrain ?
Malgré la perception générale, les données montrent que la majorité des acheteurs de logements de luxe à Barcelone restent nationaux.
La clientèle internationale a augmenté sa présence, mais le poids de l’acheteur local est plus important qu’on ne le pense généralement.
Quel impact les réglementations récentes sur le logement ou l’incertitude économique mondiale ont-elles sur ce segment ?
Les récentes mesures fiscales, telles que la hausse de l’ITP et la suppression des exonérations pour les grands propriétaires, incitent certains investisseurs à réduire leur exposition.
Cependant, d’autres y voient des opportunités et misent sur des stratégies de volume plus important pour maintenir les marges.
La mise en œuvre de ces mesures est récente et il reste à voir leur effet réel, mais le principal défi reste la pénurie de produits, qui n’a pas été résolue.
Comment vous différenciez-vous chez Savills lorsqu’il s’agit de capter et de commercialiser des produits prime dans une ville aussi compétitive que Barcelone ?
Notre principale différenciation réside dans l’intégration de l’expérience locale avec la portée globale : nous disposons d’une équipe hautement spécialisée, d’une base de données solide et d’un accès à l’un des sites web résidentiels les plus consultés au monde.
Tout cela est soutenu par une marque internationale avec plus de 700 bureaux dans plus de 70 pays, ce qui nous permet d’atteindre les acheteurs sur leurs marchés d’origine.
"Sans incitations à la rénovation du parc résidentiel, on finira par payer le même prix pour des propriétés de moindre qualité"
De plus, notre département de Recherche nous fournit des informations de marché précises, et notre engagement envers le propriétaire se reflète dans l’investissement et l’alignement des intérêts dans chaque exclusivité, offrant un service complet qui dépasse les normes habituelles du secteur.
Quelles sont vos perspectives pour le marché du résidentiel prime dans les prochaines années ? Pensez-vous que Barcelone restera un pôle d’attraction pour les acheteurs à haut pouvoir d’achat ?
Barcelone continuera à se consolider comme un pôle d’attraction grâce à sa haute qualité de vie et à sa diversité d’offres culturelles.
Néanmoins, la pénurie de logements disponibles représente un défi important.
Sans incitations à l’investissement et à la rénovation du parc résidentiel, il existe un risque que l’offre vieillisse et que les acheteurs finissent par payer le même prix pour des propriétés de moindre qualité.
Alors que le segment prime maintiendra son attrait, le midmarket connaît une croissance des prix supérieure à celle des salaires, ce qui constitue un défi supplémentaire pour l’accessibilité.
