De plus en plus de villes en Espagne sont officiellement déclarées zones tendues en matière de logement, ce qui leur permettra d’appliquer des plafonds aux loyers.
Le Ministère du Logement et de l’Agenda Urbaine (MIVAU) a annoncé que quatre nouvelles localités sont désormais considérées comme des marchés tendus : Lasarte-Oria, Zumaya, Irún et Baracaldo, toutes situées au Pays Basque. Cette décision, publiée au Bulletin Officiel de l’État (BOE) le 30 avril, est une étape cruciale pour rendre les limitations de loyer effectives. Elle répond à l’article 18 de la Loi sur le Logement et prendra effet à partir du 1er mai 2025.
Ces quatre municipalités rejoignent Rentería, la première ville basque à avoir été déclarée zone tendue au début de l’année, ainsi que les 271 municipalités de Catalogne déclarées en 2024.
San Sebastián est également en cours de devenir un marché tendu, et Bilbao et Vitoria devraient bientôt en faire la demande, tout comme d’autres municipalités plus petites, comme Galdácano (Vizcaya). La Navarre a également entamé le processus pour déclarer 21 autres municipalités de la Communauté Forale comme zones tendues.
Le BOE précise que la qualification de zones tendues pour ces quatre nouvelles municipalités est valable trois ans. Il précise également qu’un recours en révision peut être interjeté auprès du Secrétariat d’État dans un délai d’un mois à compter de la publication.
Une offre de location très faible
Comme à Rentería, l’offre de logements locatifs dans ces quatre localités basques est extrêmement limitée. Sur Idealista, on ne compte qu’une vingtaine d’annonces disponibles au total.
Actuellement, il n’y a qu’une seule annonce active à Lasarte-Oria (Guipúzcoa) : un appartement de trois chambres et 90 m² loué à 1 100 euros par mois (12,22 euros/m²/mois). À Zumaya (Guipúzcoa), il n’y a aucune annonce de location, tandis qu’à Irún (Guipúzcoa), il y a trois annonces actives, avec des prix allant de 1 200 à 1 400 euros par mois et une moyenne de 14,38 euros/m²/mois.
Baracaldo (Vizcaya) est la ville avec le plus d’offres : un total de 16 annonces actives, avec une moyenne de 14,49 euros/m²/mois, bien que trois d’entre elles soient présentées comme des locations saisonnières. Le bien le moins cher est un appartement de 50 m² avec une chambre, loué à 850 euros par mois, tandis que le plus cher pour une location traditionnelle a trois chambres et plus de 100 m², avec un loyer de 1 300 euros/mois.
Qu’implique la déclaration de zone tendue ?
La déclaration d’une ville comme zone de marché résidentiel tendu implique que les prix des loyers seront soumis à une série de restrictions :
- Pour les nouveaux contrats avec de nouveaux locataires chez les petits propriétaires, le prix sera limité au loyer du contrat précédent (augmenté du pourcentage indiqué par l’indice des prix publié par l’INE).
- Si le logement locatif appartient à un grand propriétaire, le prix devra être établi à partir de l’Indice de Référence des Prix publié par le MIVAU. Il en va de même si le logement n’est pas loué depuis cinq ans, n’a jamais été loué ou était vacant.
- Possibilité d’une prorogation extraordinaire pour les locataires dont le contrat est en vigueur après son expiration pour une période maximale de trois ans, aux mêmes termes et conditions que le contrat en vigueur.
- Est considéré comme grand propriétaire toute personne physique ou morale possédant 5 biens immobiliers urbains ou plus à usage résidentiel.
- Des incitations fiscales seront également accordées pour la location de longue durée dans les zones tendues. Il existe des réductions de l’impôt sur le revenu allant de 50 à 90 %.
- Pour les contrats en vigueur dans les zones tendues, la mise à jour annuelle des contrats suivra ce que prévoit la Loi sur le Logement pour l’ensemble du territoire national. Les contrats signés après cette loi (mai 2023) seront renouvelés sur la base du nouvel Indice IRAV publié par l’INE. Pour les contrats signés avant cette loi, le loyer sera généralement mis à jour en fonction de l’inflation (IPC).
