En 2024, les ventes de nue-propriétés ont connu un ralentissement. Selon l’Anuario de los Registradores de la Propiedad, 1 817 opérations ont été recensées en Espagne, marquant une baisse de 1,5% par rapport à l’année précédente.
"Après trois années de croissance constante, l’année 2024 a enregistré une légère baisse des ventes de nue-propriété de logements", affirment les registradores.
Ce recul contraste avec l’augmentation de 11,3% en 2023 et de 23,7% en 2022. Cependant, le volume reste bien supérieur au minimum historique de 2020 (1 093 transactions). Les deux dernières années affichent une certaine stabilité, se maintenant dans la fourchette haute de la dernière décennie.
Les registradores reconnaissent que "tout semblait indiquer une continuation de la tendance haussière en 2024". La réactivation des prix et des perspectives favorables quant à leur évolution semblent avoir freiné cette croissance.
La Communauté Valencienne se distingue comme la région autonome avec le plus grand volume de ventes de nue-propriété (389 opérations), suivie par l’Andalousie (352), Madrid (288), la Catalogne (183) et les îles Canaries (125). Les autres communautés ont enregistré moins d’une centaine de transactions, avec la Navarre (5), la Cantabrie (20), l’Estrémadure (24), La Rioja (26) et le Pays Basque (28) en bas du classement.
On observe un certain équilibre entre hausses et baisses, avec des croissances annuelles dans neuf communautés autonomes, contre des baisses dans huit.
Les hausses les plus notables concernent les régions avec le moins d’opérations, comme La Rioja (85,7%) et le Pays Basque (47,4%), ainsi que l’Aragon (57,7%). On note également des augmentations à deux chiffres en Murcie (37,1%) et en Galice (15,2%), tandis que l’Andalousie, Madrid, l’Estrémadure et la Castille-La Manche affichent des hausses inférieures à 10%.
Les baisses les plus importantes sont observées en Navarre (-50%), aux Baléares (-37,9%) et en Cantabrie (-20%), suivies par la Communauté Valencienne (-15,6%), la Catalogne (-13,7%) et les Asturies (-10,4%). Seules deux régions ont enregistré des baisses à un chiffre : les îles Canaries (-9,4%) et la Castille-et-León (-1,8%).
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
L’Anuario de los Registradores de la Propiedad rappelle que "la nue-propriété est le droit d’une personne sur une chose dont elle est propriétaire, avec la limitation de ne pas avoir le droit à son usage et à sa jouissance, qui revient à celui qui dispose de l’usufruit. L’allongement de l’espérance de vie, avec l’augmentation correspondante des besoins en ressources économiques à partir de la fin de la vie active, ainsi que la réduction probable de la perception économique à partir de la fin de la vie active, peuvent exiger de recourir à l’actif qui a généralement le plus de valeur dans le patrimoine familial, comme c’est souvent le cas pour le logement".
La vente de la nue-propriété est une alternative pour les plus de 65 ans qui ont besoin d’obtenir des liquidités pour, dans de nombreux cas, compléter leur pension. Elle permet de conserver l’usufruit viager du bien immobilier. Ils peuvent continuer à vivre chez eux jusqu’à leur décès, moment où le logement reviendrait à l’acheteur de la nue-propriété.
L’individu cesse d’être le propriétaire et perd la propriété de la maison pour toujours. Les héritiers légaux ne pourront pas la récupérer ni annuler la transaction. Le propriétaire vend la nue-propriété avec une décote d’au moins 30% par rapport à la valeur du marché.
Fiscalement, cette vente constitue une modification du patrimoine soumise à l’IRPF, sous forme de perte ou de gain.
Elle sera donc soumise à l’impôt sur le revenu de l’année où elle est perçue, sauf si une exonération peut s’appliquer, comme la vente de la nue-propriété de la résidence principale d’un contribuable de plus de 65 ans. Les revenus perçus par le vendeur de la nue-propriété seront également soumis à l’IRPF. Le vendeur pourrait également devoir payer la plus-value municipale. L’acheteur de la nue-propriété devra obligatoirement régler l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) à deux moments différents : lors de l’acquisition de la nue-propriété et à la date d’extinction du droit de l’usufruitier.
Sur Idealista, on trouve actuellement des annonces de vente de nue-propriété à partir de 35 000 euros.
Alternatives à la nue-propriété
Plusieurs alternatives permettent d’obtenir des revenus supplémentaires avec la vente d’un logement et de continuer à y vivre à vie. Outre la nue-propriété, il existe l’hypothèque inversée, la rente viagère et le logement inversé. Elles sont toutes conçues pour permettre aux propriétaires âgés de rendre liquide leur patrimoine immobilier.
Hypothèque inversée
Il s’agit d’un prêt où la maison sert de garantie (généralement la résidence principale). Le client reçoit l’argent en une seule fois ou en versements périodiques, de manière temporaire ou à vie, jusqu’à un certain montant, qui dépend de facteurs tels que la valeur de l’expertise ou la manière dont il souhaite percevoir l’argent.
Le grand avantage est qu’on ne perd pas la propriété du bien (contrairement à la nue-propriété, qui est un transfert irrévocable). Les héritiers devront rembourser la dette contractée par leur parent après son décès.
C’est l’option la plus avantageuse fiscalement, car il n’y a pas de plus-values à payer. Il n’y aurait même pas à assumer l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) et les Actes Juridiques Documentés (AJD) dans le cas où il s’agit de la résidence principale, sans oublier qu’il existe également une bonification sur les honoraires notariaux et d’enregistrement.
Les hypothèques inversées peuvent être accordées par les banques et les compagnies d’assurance autorisées à opérer en Espagne. Un exemple est l’offre commercialisée par Banco Santander et Mapfre.
Rente viagère
Il existe plusieurs façons de percevoir une rente viagère après une opération immobilière, comme la souscription d’une rente viagère en utilisant l’argent obtenu avec la vente d’un bien immobilier.
Avec cette alternative, les plus de 65 ans qui réinvestissent ce qu’ils ont gagné dans une rente viagère peuvent bénéficier d’une bonification de 100% sur le gain patrimonial qu’ils ont pu obtenir ; ils sont exonérés d’impôts. Cette déduction peut s’appliquer à n’importe quel bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un local ou d’un débarras (la résidence principale est exonérée pour les plus de 65 ans).
Cependant, des conditions spécifiques doivent être réunies. Les sources du secteur financier rappellent que "le montant maximum dont la réinvestissement dans la constitution de rentes viagères donnera droit à appliquer l’exonération sera de 240 000 euros. La rente viagère doit être constituée dans un délai de six mois à compter de la transmission du bien immobilier, être souscrite auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance et commencer à être perçue dans un délai maximum d’un an à compter de sa constitution", entre autres.
Logement inversé
Le logement inversé est un produit qui permet de monétiser l’épargne en logement des personnes âgées grâce à la vente du logement et, en même temps, à la signature d’un contrat de location à vie pour qu’elles restent dans le logement de manière indéfinie.
Chaque opération est différente, car elle est négociée avec chaque propriétaire. Le propriétaire vend le logement et devient locataire, et peut quitter le logement quand il le souhaite, sans pénalité. En cas de décès prématuré, les héritiers reçoivent le montant du loyer retenu non échu.
Pour calculer le montant de l’opération (qui se situe généralement entre 55% et 85% de la valeur d’expertise du bien), on tient compte de variables telles que l’espérance de vie potentielle du locataire et on estime le montant à payer au titre du loyer sur cette période. Au moment de la vente, le propriétaire reçoit le montant convenu moins le loyer calculé. Le montant retenu au titre du loyer est consommé au fil des mois.
Son grand avantage fiscal est que les plus-values que le plus de 65 ans obtient sur la vente du logement sont exonérées d’impôt sur le revenu (IRPF).
