Nouvel indice de révision des loyers : comment ça marche ?

Le 20 décembre 2024, le BOE (Bulletin Officiel de l’État espagnol) a publié la méthodologie du nouvel indice de l’INE (Institut National de la Statistique) pour actualiser le prix du loyer à partir de 2025 : l’Indice de Référence des Locations de Logements (IRAV). Sa publication est intervenue 11 jours avant la date limite (31 décembre 2024). Rappelons que depuis avril 2022 et pendant 2023, la révision annuelle des loyers était limitée à une augmentation de 2%, puis de 3% en 2024.

Dans cet article, nous allons analyser comment il se calcule et comment fonctionne l’actualisation du loyer avec le nouvel indice de l’INE, qui en mars 2025 était de 1,98%. Il est important de noter la différence avec l’IPC (Indice des Prix à la Consommation), qui était de 2,3% sur la même période. 📈

Qu’est-ce que l’actualisation du loyer ?

Selon l’article 18 de la Loi sur les Locations Urbaines (LAU), pendant la durée d’un contrat de location, le prix du loyer peut être actualisé chaque année si cela a été expressément convenu. Avant 2022, l’actualisation se faisait généralement sur la base de l’IPC. À défaut de précision, c’est la variation annuelle de l’Indice de Garantie de Compétitivité (IGC) qui était appliquée.

Pour pouvoir augmenter le prix du loyer, le propriétaire doit prévenir le locataire avec un mois de préavis et l’augmentation ne peut se faire qu’une fois par an. 🗓️

Nouvel indice de l’INE pour l’actualisation des loyers

À partir de 2025, le prix du loyer sera actualisé selon l’Indice de Référence des Locations de Logements (IRAV), le nouvel indice de l’INE, conformément à la Disposition additionnelle onzième de la Loi sur le Logement. Ce nouvel indice pour l’actualisation des contrats de location est défini comme la valeur minimale entre le taux de variation annuel de l’IPC, le taux de variation annuel de l’inflation sous-jacente et le taux de variation annuel moyen ajusté. 🏘️

Voici la formule de calcul du taux annuel moyen ajusté, qui inclut deux paramètres :

• Alpha (0,5), proposé par la Direction Générale de Politique Économique, lié à la croissance attendue à long terme de l’indice.
• Bêta (2%), défini conjointement par la Direction Générale du Logement et du Sol et la Direction Générale de Politique Économique, tenant compte des conditions du marché locatif et coïncidant avec l’objectif d’inflation de la BCE (Banque Centrale Européenne).

Pourquoi l’IPC a-t-il été déconnecté de l’actualisation des loyers ?

L’IPC était traditionnellement utilisé pour maintenir les loyers à jour en fonction de la situation économique du moment. Cependant, entre fin 2021 et mi-2022, l’IPC a atteint des chiffres records, culminant à 10,8% en juillet de cette année-là, en raison de facteurs tels que :

• L’augmentation du coût de l’électricité. 💡
• La hausse des prix après la pandémie. 😷
• L’impact économique de la guerre en Ukraine. 🕊️

Face à cette situation, le gouvernement a mis en place des mesures temporaires pour protéger les locataires, comme la limitation des augmentations à 2%, puis à 3% en 2024. Avec la Loi sur le Logement, il a été décidé d’implanter un nouvel indice de référence plus stable pour éviter des augmentations démesurées du prix des loyers. Cependant, cela a provoqué un déséquilibre dans l’offre, accentuant la pression sur les prix.

Où consulter l’indice des prix des loyers de l’INE ?

Le nouvel indice de l’INE pour actualiser le loyer en 2025 sera disponible sur son site web officiel. Il sera publié mensuellement, au début de chaque mois, et la première publication a eu lieu le 2 janvier 2025. À partir de février, il est publié au milieu de chaque mois et reflète la valeur du mois précédent. Voici le calendrier officiel :

Comment calculer l’augmentation du loyer en 2025 ?

La formule d’actualisation sera similaire à celle utilisée avec l’IPC ou les limites établies les années précédentes. Pour calculer le nouveau loyer, il faut ajouter le pourcentage de l’indice de l’INE au prix mensuel actuel du loyer. 🧮

Cas pratique

Si le loyer est de 1.200 euros par mois et que le contrat a été signé en juin 2024, l’actualisation sera effective en juin 2025. Le propriétaire devra notifier le locataire en mai 2025 et utiliser l’indice de l’INE publié ce même mois pour calculer l’augmentation.

Imaginons qu’il soit de 1,98% (comme la dernière donnée disponible qui correspond à mars 2025). Il faut calculer 1,98% de 1.200 euros, ce qui donne 23,76 euros, et l’ajouter au loyer mensuel. Le loyer actualisé serait donc de 1.223,76 euros.

L’évolution de l’IRAV en 2025

Voici l’évolution du nouvel indice pour mettre à jour les loyers en 2025 élaboré par l’INE :

Quels contrats seront actualisés avec le nouvel indice de l’INE ?

L’indice s’appliquera exclusivement aux contrats de location de logement principal qui ont été signés après l’entrée en vigueur de la Loi sur le Logement, le 25 mai 2023. Les contrats antérieurs à cette date seront actualisés conformément à ce qui a été établi par les parties dans le contrat de location. Il ne sera pas applicable aux locations temporaires, de chambres, de locaux commerciaux, de bureaux, de garages et de débarras. 🏢

Différence entre l’IPC et le nouvel indice d’actualisation

Depuis le début de l’année 2025, voici l’évolution et la différence entre les deux indices :