Dans les communautés de propriétaires de maisons mitoyennes et d’appartements avec terrasse, des problèmes surgissent fréquemment concernant les murs qui partagent ces terrasses, ce que l’on appelle un mur mitoyen, surtout en cas de fissures ou de dommages.
De nombreux copropriétaires, face à cette situation, se demandent si un mur mitoyen entre deux maisons est un élément commun ou privatif et à qui il incombe de le réparer en cas de dommages. Éclaircissons ces doutes avec l’aide du Collège des Administrateurs de Biens Immobiliers de Madrid (CAFMadrid).
Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?
Un mur mitoyen est un élément qui sépare deux propriétés contiguës et qui est partagé par les deux propriétaires. Il sert de limite entre les propriétés, évitant ainsi que chaque voisin (ou copropriétaire) n’ait à construire son propre mur. Un mur mitoyen appartient aux deux copropriétaires à 100%, il ne s’agit pas d’une répartition à 50% chacun.
Est-ce un élément commun ou privatif ?
"Il faut tenir compte du fait que le concept de mitoyenneté implique la copropriété du mur par les propriétaires des deux propriétés", commente Patricia Briones, avocate et secrétaire technique du Collège des Administrateurs de Biens Immobiliers de Madrid.
Il est important de connaître la nature ou le caractère du mur, car il peut s’agir d’un mur séparateur, dont nous parlerons plus tard. Un mur mitoyen est un élément privatif, car il sépare deux zones privées de deux immeubles.
À qui incombe la réparation en cas de dommages ?
C’est là que surgit la dispute la plus fréquente concernant ce type d’éléments. Qui doit réparer le mur en cas de fissure ou d’autre type de dommage ?
"L’entretien de celui-ci incombe aux deux parties depuis leur propre espace privatif et, en cas de réparation, il faudra tenir compte du motif qui a causé le dommage. Par conséquent, si cela est dû à une mauvaise utilisation ou à un manque d’entretien de l’un d’eux, c’est ce dernier qui devra le réparer en tant que responsable du dommage", souligne Roberto Mangas, conseiller juridique du Collège des Administrateurs de Biens Immobiliers de Madrid.
"En revanche, si, techniquement, il est bien entretenu par les deux parties et que le dommage a été causé par des problèmes de sol ou des événements atmosphériques, indépendants de la volonté des propriétaires sans qu’aucune responsabilité ne puisse être imputée à des tiers, ce sont les deux parties qui devront réparer/reconstruire le mur mitoyen à parts égales", ajoute Patricia Briones.
Un mur mitoyen peut-il être un élément commun ?
Non, car nous parlerions alors d’un autre type de mur : un mur séparateur. "Un mur séparateur, non mitoyen, dans les communautés de propriétaires, est considéré comme un élément commun, de sorte que la responsabilité de sa réparation incombe à la communauté de propriétaires, sauf si son utilisation abusive ou le manque d’entretien de la part d’un propriétaire est la cause du dommage, auquel cas il devra assumer les frais de cette réparation", explique Roberto Mangas.
Si un mur est un élément de la communauté de propriétaires, il ne peut être modifié sans respecter les règles de la Loi sur la Copropriété Horizontale (LPH) et ce qui est stipulé dans les statuts de la communauté.
Que se passe-t-il si le voisin construit un mur entre ma maison et la sienne sans autorisation ?
Si le mur vous prive de lumière, endommage votre maison ou nuit à l’esthétique de votre logement, une indemnisation pourrait être demandée, voire la démolition du mur et la restauration de l’état des propriétés. Pour construire un mur mitoyen, l’autorisation des deux propriétaires est nécessaire.
