La Ley 3/2024, adoptée par la Communauté de Madrid en novembre dernier, porte déjà ses premiers fruits. Cette législation facilite la transformation de terrains à usage tertiaire (bureaux) en zones résidentielles, sans nécessiter de modifications du plan d’urbanisme, ce qui a permis de lancer plusieurs projets visant à augmenter l’offre de logements abordables en location.
Selon l’Association des Promoteurs Immobiliers de Madrid (Asprima), les six premiers mois d’application de cette loi ont vu le dépôt de huit demandes de permis de construire, permettant la mise sur le marché de 1 525 logements abordables en location. Sept de ces projets sont situés dans la capitale madrilène et le dernier dans la municipalité d’Arroyomolinos.
D’autres plans devraient s’ajouter prochainement : huit autres projets sont prêts à démarrer les procédures et à ajouter 1 350 logements supplémentaires. Ainsi, au cours de la première année d’application de la loi, le volume total devrait atteindre près de 2 900 unités autorisées.
De plus, les prévisions des promoteurs indiquent qu’à moyen et long terme, les changements d’usage s’accéléreront dans la région et que 4 000 logements supplémentaires seront mis sur le marché, ce qui pourrait représenter près de 7 000 nouvelles unités intégrées au marché de la location abordable grâce à la conversion de bureaux.
Avec ces chiffres, Asprima défend les avantages de ce cadre réglementaire, qui "représente un outil efficace et novateur pour réduire le fossé entre l’offre et la demande de logements abordables". Toutefois, elle souligne que son impact réel aurait pu être bien supérieur en l’absence de certaines barrières réglementaires et économiques.
"Au moins 2 500 logements n’ont pas abouti en raison du refus de certaines municipalités d’appliquer la loi ou des limitations imposées à son application. Des cas comme ceux de Las Rozas, Colmenar Viejo, Rivas ou Alcorcón, qui n’ont pas adhéré à la loi, ont entraîné la perte d’environ 850 logements. À Madrid, Alcobendas ou Boadilla del Monte, les restrictions ont exclu des zones clés telles que celles régies par les règles zonales 9.3 et 9.5, la zone de Talayuela ou la route d’Irún à Alcobendas. À cela s’ajoutent les développements à Tres Cantos, Móstoles et Leganés, où des doutes subsistent quant à la demande réelle en raison de leur situation dans des zones industrielles", affirme l’association.
Par ailleurs, les promoteurs affirment qu’il y a eu une augmentation rapide du prix des terrains tertiaires après l’entrée en vigueur de la réglementation, ce qui a freiné la viabilité économique de nombreux projets. "Cette inflation des prix, associée au manque de sécurité juridique et à l’absence de critères homogènes de la part de certaines municipalités, limite le déploiement de la réglementation", ajoute Asprima.
Parmi les recommandations formulées pour réduire ces obstacles, l’association estime qu’il est nécessaire d’"harmoniser les critères municipaux, de rationaliser les coûts des terrains tertiaires et d’étendre les mesures incitatives, telles que la dotation minimale en places de stationnement, à l’ensemble du parc de logements sociaux en location".
À cet égard, elle rappelle que l’actualisation du prix du module de logement social dans la région en 2024, qui était gelé depuis 2008, et l’impulsion donnée aux nouveaux développements du sud-est de Madrid, tels qu’Ahijones ou Los Berrocales, ont placé la communauté autonome en tête de la production de logements sociaux dans tout le pays, avec 12 648 unités, ce qui représente 53 % du total national.
"À cette tendance s’ajoute désormais la contribution de la loi 3/2024, avec plus de 2 900 logements abordables prévus en location au cours de sa première année d’application, renforçant ainsi l’engagement en faveur d’une offre plus équilibrée et accessible", conclut Asprima.
Jusqu’à 20 000 unités à Madrid
La Communauté de Madrid a approuvé la modification de sa législation concernant les changements de terrains tertiaires, en particulier pour les locaux et les bureaux, vers des zones résidentielles, dans le but de libérer 1,8 million de m2 pour les transformer en 20 000 nouveaux foyers dans toute la région.
Les calculs initiaux de la mairie de la capitale montrent que 7 464 logements sociaux en location pourraient être construits dans une première phase, principalement dans les districts de Hortaleza (3 725) ou Vicálvaro (2 092). Sur d’autres terrains disponibles recensés dans la ville, des logements pourraient également être construits à Villa de Vallecas (1 032), Arganzuela (196), Retiro (130), San Blas (121), Villaverde (90), Barajas (42) et Moncloa-Aravaca (36).
