Le débat passionnant entre louer et acheter un logement continue de faire rage, divisant experts financiers et futurs propriétaires. Qui remportera cette bataille immobilière ?
L’idée reçue veut que l’achat d’une maison soit synonyme de capitalisation et de stabilité à long terme. La location, elle, promet flexibilité et coûts initiaux allégés. Mais avec l’accession à la propriété qui s’éloigne pour beaucoup de jeunes Québécois et Français, la location à vie peut-elle être une option réaliste ?
L’avis d’un expert : location, un choix judicieux ?
Alex Avery, auteur du livre « The Wealthy Renter » (« Le Locataire Riche »), est de cet avis. « Cela dépend de chacun, et les besoins évoluent, mais je reste persuadé que la location est une excellente option« , affirme-t-il.
Malgré l’augmentation des prix des loyers depuis la sortie de son livre en 2016, Avery estime que la location reste moins coûteuse et moins risquée que l’achat.
« On compare souvent les mensualités d’un prêt hypothécaire aux loyers, mais les mensualités ne couvrent pas tous les coûts liés à la propriété », explique-t-il.
Les coûts cachés de la propriété
Ces coûts peuvent inclure les frais de notaire, les commissions d’agent immobilier et les taxes applicables à l’achat, sans oublier les dépenses récurrentes comme les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l’assurance et les frais d’entretien.
L’idée d’écrire son livre est venue à Avery pendant ce qu’il appelle une « bulle spéculative » sur le marché immobilier, créant une perception de l’accession à la propriété comme une « solution facile pour épargner », surtout dans les grandes villes comme Paris ou Montréal.
« Les jeunes étaient incités à acheter un condo alors que les calculs n’avaient aucun sens », précise-t-il.
Un autre son de cloche : l’achat, un investissement sûr ?
Pourtant, les calculs d’Owen Bigland, agent immobilier à Vancouver, peignent un tableau différent.
Avec un loyer mensuel moyen d’un appartement une chambre dans sa ville avoisinant les 2800 dollars canadiens, un locataire à vie pourrait dépenser au moins 1,3 million de dollars avant ses 65 ans, sans tenir compte des augmentations de loyer ni de l’inflation.
« Et vous n’aurez rien à la fin. Où sont les économies ? », s’interroge-t-il.
Épargner ou dépenser : le vrai défi
Bigland estime que même si le loyer mensuel était moins cher qu’un prêt hypothécaire, de nombreux Canadiens dépenseraient leurs économies plutôt que de les investir et de faire fructifier leur patrimoine.
« Beaucoup de Canadiens n’ont pas la discipline nécessaire pour épargner autant qu’ils le devraient », avance Sébastien Betermier, professeur à l’Université McGill qui étudie les dépenses des ménages canadiens.
Les loyers représentant au moins un tiers des dépenses des ménages et les maisons représentant 70 à 80 % du patrimoine des propriétaires, Betermier affirme que locataires comme propriétaires s’exposent à des risques importants.
L’exemption pour résidence principale : un avantage fiscal unique
Bigland prône l’accession à la propriété pour cette raison même. Il encourage à réduire progressivement son prêt hypothécaire et à constituer une valeur nette afin de profiter de toute appréciation future des prix.
« Le seul véritable abri financier dont nous bénéficions au Canada et en France est l’exemption pour résidence principale », mentionne-t-il.
En d’autres termes, « vous louez essentiellement la maison à vous-même », explique Betermier.
Votre maison peut servir de garantie si vous devez emprunter dessus un jour. La plupart des prêts hypothécaires incluent une marge de crédit hypothécaire intégrée à un taux avantageux, selon Bigland.
Les alternatives à l’investissement immobilier
Avery, lui, ne partage pas cet argument.
« Cela suppose que l’immobilier est un investissement plus sûr que d’autres. Il existe de nombreux endroits où les prix des maisons ont baissé et où les perspectives d’emploi évoluent avec le temps », souligne-t-il.
Au lieu de compter sur votre maison comme investissement, Avery suggère de placer votre argent dans un REER, un CELI ou un CELIAPP, qui ne sont pas forcément destinés à l’achat d’une maison.
- REER (Régime Enregistré d’Épargne Retraite)
- CELI (Compte d’Épargne Libre d’Impôt)
- CELIAPP (Compte d’Épargne Libre d’Impôt pour l’Achat d’une Première Propriété)
« Vous pouvez également vous renseigner sur les FNB indiciels. Il existe de nombreuses façons d’investir votre argent », ajoute-t-il.
L’importance de ne pas mélanger les objectifs
Avery, qui a lui-même opté pour l’accession à la propriété, ne pense pas qu’acheter soit une mauvaise décision, mais le déconseille si vous comptez y investir.
« Cela revient à confondre deux objectifs différents. L’un est de se loger, l’autre de créer de la richesse », explique-t-il.
Bigland, qui a également écrit un livre sur l’immobilier et l’investissement boursier, recommande de combiner les deux. Il convient que la location peut être judicieuse dans certaines situations, par exemple si vous prévoyez un changement d’emploi, mais il est conseillé d’envisager l’achat si vous pouvez vous engager dans un lieu pour huit à dix ans.
Il suggère aux primo-accédants de commencer par des immeubles anciens proches des transports en commun, souvent situés sur des terrains de valeur.
« Vous aurez probablement un promoteur immobilier dans dix ou quinze ans, et cela pourrait être votre stratégie de sortie. Même si vous êtes un ouvrier, si vous pouvez réunir 40 000 dollars d’apport, voire renoncer à la voiture pendant un certain temps, vous pouvez y arriver. »
