Les prix élevés des logements à la vente et à la location créent de nouvelles réalités pour beaucoup, surtout pour les plus vulnérables. Le bidonvilisme et le sans-abrisme ont augmenté de 25% en 10 ans, et le marché immobilier semble empirer.
En plus, le manque de logements abordables a mené à un autre phénomène : le surpeuplement des logements. Un problème que le professeur de sociologie Jesús Leal Maldonado pointait déjà en 2018.
Malheureusement, il n’existe pas de données précises pour mesurer l’ampleur de ce problème. "Les foyers de plus de cinq personnes ont augmenté, reflétant la précarité de logement de nombreuses familles migrantes. Malgré la gravité du problème, il n’existe pas de données précises pour mesurer avec exactitude l’ampleur du surpeuplement, car de nombreuses situations ne sont pas déclarées officiellement", expliquait le professeur.
Le surpeuplement peut entraîner des problèmes dans les copropriétés.
Que peut faire la copropriété face à un "logement-poubelle" ?
Un appartement où vivent trop de personnes peut causer des problèmes dans un immeuble. Que peut-on faire ?
"La solution réside dans la charge de la preuve. Le surpeuplement n’est pas illégal si les occupants utilisent correctement les installations et ne génèrent pas d’activités nuisibles, insalubres, interdites ou illicites", explique Patricia Briones, avocate et secrétaire technique du Collège des Administrateurs Fonciers de Madrid.
Si les occupants ont des comportements problématiques, on peut agir. Le nombre de personnes n’est pas déterminant, mais leur comportement.
"Généralement, le terme "logement-poubelle" implique des activités nuisibles. La Loi sur la Propriété Horizontale permet d’exiger du propriétaire et des occupants qu’ils cessent ces activités, sous peine d’actions en justice", ajoute Patricia Briones.
En principe, si les occupants ne causent pas de problèmes, on ne peut rien faire.
Mais que se passe-t-il si le "logement-poubelle" augmente les charges de la copropriété ? Par exemple, si les charges incluent l’eau ou le chauffage. Peut-on augmenter les charges des logements très occupés ?
"La copropriété ne peut pas augmenter les charges des propriétaires parce que beaucoup de personnes habitent dans leur logement (une famille nombreuse peut aussi résider dans un immeuble) ni leur interdire l’accès ou couper les services essentiels", explique Patricia Briones.
Et si le "logement-poubelle" est loué ?
Il est illégal d’augmenter les charges des logements loués. Tous les propriétaires ont les mêmes droits et devoirs, sans discrimination.
Peut-on augmenter les charges d’un seul voisin ?
Il est illégal d’augmenter les charges d’un seul voisin. La Loi sur la Propriété Horizontale (LPH) stipule que tous les propriétaires doivent contribuer aux charges communes en proportion de leur quote-part (art. 3 LPH).
La quote-part est déterminée par le propriétaire initial, par accord des propriétaires, par arbitrage ou par décision judiciaire. Elle est basée sur la surface, l’emplacement, la situation et l’usage des services communs (art. 5 LPH).
