Faut-il signer un document pour rompre un contrat de location ?
Selon l’Audiencia Provincial de A Coruña, pas toujours. Dans une sentence, elle a donné raison à un locataire qui a quitté l’appartement avant terme après l’avoir convenu informellement avec la propriétaire. La clé ? Plusieurs conversations WhatsApp et un appel téléphonique.
Cette résolution offre une réponse claire à une question fréquente dans le domaine des locations urbaines : un contrat peut-il s’éteindre uniquement avec un accord verbal ?
La réponse du tribunal est affirmative, à condition qu’il y ait des preuves pour le soutenir.
Sentence de l’Audiencia de A Coruña sur la résolution verbale du bail
L’affaire a été résolue en février 2025, lorsque la Section Cinquième de ce tribunal a rejeté la demande de la propriétaire, qui réclamait 450 euros à titre de compensation pour le départ anticipé.
L’Audiencia a souligné que les deux parties étaient parvenues à un accord pour résoudre le contrat par consentement mutuel, même s’il n’existait pas de document écrit le formalisant.
Un accord verbal entre le locataire et son bailleur
Tout a commencé lorsque le locataire, pour des raisons professionnelles, a communiqué par téléphone qu’il devait déménager à Barcelone et qu’il quitterait le logement fin septembre 2021. Il a également utilisé WhatsApp.
Dans ces communications, la propriétaire a donné son accord, a proposé d’envoyer les reçus en attente et a demandé qu’on l’avise pour récupérer les clés. Elle a également clairement indiqué qu’il n’y aurait pas de problème avec le départ anticipé.
Le tribunal a estimé que cet échange de messages et de paroles reflétait un accord valable pour éteindre le contrat.
Peut-on éteindre un contrat de location sans signer de document ?
La réponse est oui, et cette sentence le confirme. Le tribunal a appliqué la figure du consentement mutuel, un mécanisme juridique par lequel deux parties conviennent de mettre fin à un contrat, sans pénalités, même s’il n’existe pas de document signé.
Ce type de résolution contractuelle peut être prouvé par des déclarations tacites ou des actes concluants, comme la remise et l’acceptation des clés.
Autrement dit, il n’est pas nécessaire d’avoir un document physique pour le soutenir s’il existe des gestes ou des paroles qui reflètent clairement la volonté de mettre fin à la relation contractuelle.
Différences entre consentement mutuel et désistement unilatéral
Dans le consentement mutuel, les deux parties décident, conjointement, de mettre fin au contrat, il n’y a donc pas de pénalisation si l’on prouve que l’accord a été consenti, tandis que dans le désistement unilatéral, la décision est prise par une seule partie, ce qui peut entraîner une pénalisation si le contrat est rompu avant le minimum légal, car l’article 11 de la Loi sur les locations urbaines autorise le locataire à mettre fin au contrat après six mois et en prévenant avec 30 jours d’avance.
Validité des messages WhatsApp dans les contrats de location
Les juges ont accordé une pleine validité aux messages et à l’enregistrement téléphonique fourni par le locataire. Personne n’a remis en question leur authenticité. On y constatait une acceptation de la part du bailleur, qui acceptait la remise des clés et considérait l’affaire comme close.
Cette attitude a été interprétée comme une acceptation tacite qui mettait fin au contrat.
Le recours en appel a été rejeté dans son intégralité. L’Audiencia a imposé les dépens au bailleur et a ordonné la perte du dépôt judiciaire, considérant qu’il n’existait pas de base suffisante pour faire appel.
Comment cette sentence affecte-t-elle d’autres contrats de location
Cette sentence met en évidence que les tribunaux peuvent accepter l’existence d’un accord pour résoudre un contrat même s’il n’a pas été formalisé par écrit.
Dans la pratique, cela signifie que les conversations via des moyens de messagerie comme WhatsApp ou email peuvent être valables au moment de démontrer des accords contractuels.
D’autre part, le consentement tacite d’une des parties peut être suffisant pour éteindre un contrat. Les paroles, tout comme certains actes, importent autant que les documents papier.
Que faire si le bailleur nie un accord verbal ?
C’est là qu’entre en jeu l’importance de documenter l’accord. S’il n’y a rien par écrit ni aucune preuve, il sera plus difficile de démontrer qu’il existait un consentement. Mais si vous avez des messages, des enregistrements ou des témoins, vous pourriez vous défendre avec succès lors d’un procès.
C’est pourquoi il n’est jamais inutile de laisser une trace par écrit ou avec une preuve numérique. Le plus recommandé est de signer un accord de résiliation du contrat de location, car il apportera toujours plus de sécurité juridique, en précisant les termes et conditions de résolution.
Peut-on exiger la restitution du dépôt de garantie sans signer d’accord de résiliation ?
Oui, à condition de pouvoir démontrer que le bailleur a accepté la fin du contrat et la remise du logement. Le dépôt de garantie doit être restitué s’il n’y a pas de dommages, d’impayés ou de dettes en suspens. L’absence d’un document formel n’annule pas ce droit, à condition que l’accord soit prouvé.
