Quitter un logement en location ne suffit pas à mettre fin au contrat. C’est ce que rappelle une décision de justice qui oblige un locataire à payer une somme importante pour des loyers impayés, après avoir quitté un logement sans restituer formellement les clés.
Le tribunal considère que, bien que le bien ait été libéré, le contrat de location est resté en vigueur pendant plus d’un an, car la possession n’a pas été correctement restituée au propriétaire.
Quand un contrat de location est-il considéré comme terminé ?
L’affaire, qui soulève une question plus fréquente qu’il n’y paraît, tourne autour d’un geste que de nombreux locataires considèrent comme une simple formalité : la remise des clés. Le locataire a communiqué son intention de quitter l’appartement deux mois avant la date prévue, et a même proposé un rendez-vous pour remettre les clés dans le logement. Comme personne n’est venu, il a décidé de les laisser au gardien et d’en conserver une copie, affirmant qu’il le ferait jusqu’à la restitution du dépôt de garantie.
Cependant, selon le tribunal, cela ne suffit pas, car le contrat précisait comment la remise des clés devait être effectuée, ce qui n’a pas été respecté. Et s’il n’y a pas de remise formelle, la possession n’est pas considérée comme ayant été restituée. Par conséquent, le locataire reste tenu de payer le loyer, car la résiliation effective du contrat n’a pas eu lieu.
Dans sa décision, le tribunal soutient le jugement de première instance, qui avait déjà déterminé que la relation de location n’avait pas pris fin en décembre 2021 (date à laquelle le locataire est parti) mais en mai 2023, lorsque le tribunal a mis fin au contrat après avoir repris possession du bien dans le cadre de la procédure.
Qu’implique une remise formelle des clés dans le cadre d’une location ?
Une remise formelle implique de restituer la possession du bien au bailleur de manière claire, incontestable et conforme à ce qui a été convenu dans le contrat, ce qui implique généralement de fixer un rendez-vous avec le propriétaire ou son représentant, de se rendre sur le lieu convenu et de remettre les clés en main propre. Idéalement, un document de réception doit être signé pour attester de la remise.
Obligations du locataire à la fin du contrat
Le tribunal a été catégorique : il ne suffit pas de quitter le logement, car le locataire est tenu de restituer le bien loué à la fin du contrat et tant que la restitution n’est pas effectivement réalisée, il restera tenu de payer le loyer.
Pour que l’on considère que le bien a été restitué, il est nécessaire que le bailleur (ou une personne autorisée) reçoive expressément les clés. Laisser les clés sans accord ou conserver une copie en attendant la restitution du dépôt de garantie, ne sont pas des actes suffisants pour considérer l’obligation contractuelle comme éteinte.
Que dit la jurisprudence sur la remise des clés dans le cadre d’une location ?
Le tribunal reprend une ligne jurisprudentielle déjà établie : il n’y a pas de fin de contrat sans un acte clair de restitution de la possession. Cet acte est généralement la remise des clés.
Quels risques je prends si je conditionne la remise des clés à la restitution du dépôt de garantie ?
La loi stipule que le bien doit d’abord être restitué, puis il faut déterminer si la restitution du dépôt de garantie est justifiée. Comme nous l’avons vu, si vous retenez les clés, votre bailleur pourra vous réclamer les loyers, car le contrat ne s’éteindra pas du simple fait de cesser d’habiter le logement, mais il doit y avoir une renonciation expresse et acceptée (ou la remise formelle des clés) pour que la relation soit considérée comme terminée.
Comment un locataire doit-il agir lorsqu’il quitte un logement de location ?
Ce cas nous enseigne une leçon : quitter l’appartement ne suffit pas. Pour éviter de futurs conflits, le locataire doit :
- Ne pas conditionner la restitution des clés à la réception préalable du dépôt de garantie.
- Convenir avec le bailleur du jour, du lieu et de la manière de remettre les clés.
- Communiquer par écrit et de manière incontestable son intention de mettre fin au contrat.
Quelle est la manière la plus sûre de mettre fin à un contrat de location sans problème ?
Coordonner une remise en personne avec le bailleur, signer un procès-verbal de remise ou de fin de contrat, et en conserver une copie. Si un accord n’est pas possible, la remise notariée garantit la sécurité juridique pour les deux parties. Le notaire dressera un acte dans lequel il constatera que vous avez mis les clés à la disposition du bailleur.
Lorsque le bailleur ne répond pas ou refuse de recevoir les clés, vous pouvez demander au tribunal la remise judiciaire, une procédure qui atteste que vous avez tenté de remplir votre obligation et vous protège contre les réclamations de loyer ultérieures.
Est-il obligatoire de remettre les clés en personne au bailleur ?
Ce n’est pas nécessaire, mais il est obligatoire que la remise soit conforme à ce qui a été convenu dans le contrat ou à ce que le bailleur a accepté. Vous pouvez déléguer la remise à une autre personne ou la faire par l’intermédiaire d’un notaire, mais cela doit être clair et vérifiable.
3 mythes sur la fin du contrat de location qui peuvent se retourner contre vous
Certaines idées fausses sur comment et quand un contrat de location se termine peuvent vous jouer des tours. Voici quelques croyances qu’il convient de démentir pour éviter des problèmes qui peuvent coûter très cher :
"Je peux exiger la restitution du dépôt de garantie avant de remettre les clés"
La loi accorde au bailleur un mois à compter de la restitution des clés pour restituer le dépôt de garantie, en déduisant, le cas échéant, les montants nécessaires pour les dommages ou les impayés.
Conditionner la restitution des clés à la réception du dépôt de garantie inverse de manière incorrecte l’ordre légal : il faut d’abord restituer le logement, et ce n’est qu’alors que naîtra le droit de récupérer le dépôt de garantie.
"Envoyer un recommandé avec accusé de réception pour informer que je pars, suffit pour mettre fin à la location"
Bien que le recommandé avec accusé de réception soit un moyen valable et recommandé de communiquer l’intention de quitter le bien et d’exercer la résiliation du contrat, il ne suffit pas à lui seul.
Le contrat restera en vigueur jusqu’à ce que le bailleur récupère effectivement la possession du bien. La notification incontestable informe de la volonté du locataire, mais ne remplace pas l’obligation matérielle de restituer le logement, qui passe nécessairement par la remise des clés.
"Signer un document de remise des clés n’est qu’une formalité"
Le document de remise des clés n’est pas une simple formalité : c’est la principale preuve que le contrat a pris fin et que le bailleur a récupéré la possession du bien. Sans cela, le locataire peut se retrouver dans une position juridique très faible en cas de conflit.
Ce document, qui peut prendre la forme d’un procès-verbal de remise ou de fin de contrat, doit indiquer la date, l’état du bien et la restitution de tous les jeux de clés. Sa valeur probante est fondamentale, tant pour clore le contrat que pour réclamer le dépôt de garantie.
La remise des clés est essentielle pour éviter les surprises
Ce cas met en évidence l’importance de clore correctement un contrat de location. La remise des clés n’est pas une formalité sans conséquences, mais un acte essentiel. Il ne suffit pas de quitter l’appartement : il faut prouver de manière incontestable la restitution du logement pour éviter que la location ne reste en vigueur.
