Les loyers permanents signés après l’entrée en vigueur de la Loi sur le Logement (mai 2023) et dont le renouvellement annuel arrive à échéance (si cela est stipulé dans le contrat) pourront appliquer une augmentation de 2,09%, suite à la publication du dernier indice IRAV de l’INE correspondant au mois d’avril. Pour les baux antérieurs à mai 2023, l’accord entre les parties continuera de s’appliquer, actualisant généralement le loyer annuel avec l’IPC, dont le dernier chiffre publié en avril est de 2,2%.
La Loi pour le Droit au Logement, entrée en vigueur le 26 mai 2023, a introduit des modifications à la Loi sur les Baux Urbains (LAU) afin d’établir un nouvel indice de référence à partir de janvier 2025, calculant le pourcentage d’augmentation annuelle des loyers existants.
Le nouvel Indice de Référence des Loyers de Logement (IRAV), élaboré par l’Institut National de la Statistique (INE), est publié en même temps que l’Indice des Prix à la Consommation (IPC). À la clôture d’avril, l’IRAV s’est établi à 2,09%, tandis que le taux d’inflation est confirmé à 2,2%.
Il est important de souligner que ce nouveau taux ne concerne que les contrats de location de logements permanents signés après l’entrée en vigueur de la Loi sur le Logement (mai 2023), et qu’à partir de maintenant, à chaque renouvellement annuel du contrat, le loyer augmentera en dessous du taux d’inflation.
Le chiffre d’avril représente 11 centièmes de plus que le chiffre mensuel de mars (1,98%) et reprend une trajectoire haussière après trois mois de baisses enregistrées dans ce tout nouvel Indice de Référence des loyers. La référence la plus élevée à ce jour reste la variation annuelle du mois de décembre 2024 (et publiée en janvier 2025), avec un taux de 2,28%.
De leur côté, les contrats signés avant l’entrée en vigueur de la Loi sur le Logement continueront d’actualiser leur loyer annuel avec le chiffre de l’Indice des prix à la consommation (IPC) ou IGC, selon ce qui est stipulé dans le contrat de location signé. Après confirmation de l’indice définitif correspondant au mois d’avril, l’inflation a clôturé le quatrième mois de l’année à 2,2%, un dixième de moins qu’en mars, et plus d’un point (-1,1 pp) en dessous du chiffre de l’IPC d’avril 2024 (3,3%).
Comment le propriétaire doit-il avertir de l’arrivée du renouvellement annuel du contrat et de l’augmentation du loyer ?
Bien que différents indices de référence soient appliqués pour le renouvellement annuel des contrats de location, dans tous les cas, le propriétaire a l’obligation d’avertir de l’actualisation de ce loyer un mois avant la date anniversaire du contrat, et d’indiquer le montant exact afin qu’il puisse être effectif le mois suivant.
Comme l’indique la LAU, " le loyer actualisé sera exigible au locataire à partir du mois suivant celui au cours duquel la partie intéressée le notifie à l’autre partie par écrit, en exprimant le pourcentage de modification appliqué et en joignant, si le locataire l’exige, l’attestation correspondante de l’INE. La notification effectuée par note sur le reçu du paiement mensuel précédent sera valable ".
Il convient de rappeler, tant au bailleur qu’au locataire, qu’il doit exister un accord exprès dans le contrat signé indiquant qu’une actualisation annuelle du loyer sera effectuée. Si cela n’est pas indiqué, cette actualisation ne pourra pas être appliquée et, par conséquent, le montant mensuel restera inchangé pendant toute la durée du contrat.
Par exemple, si le contrat arrive à échéance le 15 juin, le propriétaire doit déjà avertir à partir du 15 mai que le montant sera augmenté de 2,09% (ou de 2,2% si c’est par l’IPC), le dernier chiffre officiel publié à ce jour.
Si le prix moyen de location en Espagne en juin 2024 était d’environ 900 euros par mois, l’application de cette augmentation de 2,08% représente une augmentation d’environ 19 euros par mois, pour atteindre 919 euros/mois de nouveau loyer pour l’année prochaine. L’augmentation du loyer dépasse 225 euros par an.
Sur les grands marchés de la location, l’augmentation du loyer sera plus importante, car le prix de départ est plus élevé, comme à Barcelone, Madrid ou Valence, où les augmentations mensuelles se situent autour de 25 euros/mois, ce qui porte les nouveaux loyers à une moyenne de 1 120 à 1 275 euros par mois.
Un autre des contextes pris en compte par la Loi sur les Baux Urbains (LAU) est le cas où le contrat exprime bien le renouvellement annuel du loyer, mais ne précise pas l’indice ou la méthodologie de référence. Dans ces cas, le loyer sera actualisé par référence à la variation annuelle de l’Indice de Garantie de Compétitivité (IGC) à la date de chaque actualisation, mais qui ne pourra jamais être supérieure à 2%.
Méthodologie IRAV
Cet indice prend en compte conjointement l’IPC, l’inflation sous-jacente et les différences entre les taux de croissance annuels de l’IPC et de l’inflation sous-jacente de chaque mois, ainsi qu’un paramètre, défini sur proposition de la Direction Générale de la Politique Économique, qui est lié à la croissance attendue à long terme de cet indice.
Un coefficient modérateur, défini sur proposition conjointe de la Direction Générale du Logement et du Sol du Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain et de la Direction Générale de la Politique Économique du Ministère de l’Économie, du Commerce et de l’Entreprise, est appliqué à ces différences, en tenant compte des circonstances du marché de la location de logements.
De cette manière, l’indice de référence qui sera utilisé comme limite pour l’actualisation annuelle des contrats de location de logements sera la valeur minimale entre le taux de variation annuel de l’IPC, le taux de variation annuel de l’inflation sous-jacente et le taux de variation annuel moyen ajusté, élaboré conformément à la méthodologie approuvée.
Avec la publication de cet indice, Statistique donne suite à la disposition additionnelle onzième de la Loi pour le Droit au Logement, qui établit que l’organisme définira, avant le 31 décembre 2024, un indice de référence pour l’actualisation annuelle des contrats de location de logements, qui sera fixé comme limite afin d’éviter des augmentations disproportionnées du loyer des contrats de location.
