Les contrats de location permanente signés après l’entrée en vigueur de la Loi sur le logement en mai 2023, et dont la renouvellement annuel est prévu (si cela figure dans le contrat), pourront appliquer une augmentation de 1,99%, suite au dernier indice IRAV publié par l’INE, correspondant au mois de mai.
Cette augmentation du loyer représentera une hausse d’environ 215 euros par an, répartis sur les 12 mensualités.
Pour les locations antérieures à mai 2023, l’accord entre les parties continuera de s’appliquer, ce qui, en général, met à jour le loyer annuel avec l’IPC, dont la dernière donnée publiée pour le cinquième mois de l’année était de 2%.
La Loi sur le droit au logement, entrée en vigueur le 26 mai 2023, a établi des modifications de la loi sur les locations urbaines (LAU) afin d’établir un nouvel indice de référence à partir de janvier 2025 qui calculerait le pourcentage d’augmentation annuelle des loyers existants, mais ne s’applique qu’aux contrats signés après la publication de la loi.
Le nouvel Indice de Référence des Locations de Logements (IRAV), élaboré par l’Institut National de Statistique (INE), est publié en même temps que l’Indice des Prix à la Consommation (IPC). À la clôture de mai, l’IRAV s’est situé à 1,99%, tandis que le taux d’inflation atteint 2%, pratiquement égaux.
Cette donnée de clôture de mai représente 10 centièmes de plus que le chiffre mensuel d’avril (2,09%) et diminue à nouveau après la légère augmentation du mois dernier dans ce nouvel Indice de Référence des loyers.
C’est la deuxième donnée la plus basse depuis son entrée en vigueur, seulement dépassée par la référence de 1,98% de mars. Le chiffre le plus élevé jusqu’à présent reste la variation annuelle du mois de décembre 2024 (et publiée en janvier 2025), avec un taux de 2,28%.
Pendant ce temps, les contrats qui ont été signés avant l’entrée en vigueur de la Loi sur le logement continueront de mettre à jour leur loyer annuel avec ce qui a été convenu entre les parties, comme indiqué dans le contrat de location signé.
En général, le renouvellement prendra l’Indice des prix à la consommation (IPC) comme valeur de référence, mais il peut également prendre l’IGC ou un indice propre convenu entre les parties (qui ne pourra jamais être supérieur à l’inflation).
Après confirmation de la donnée définitive correspondant au mois de mai, l’inflation a clôturé le cinquième mois de l’année à 2 %, deux dixièmes de moins qu’en avril, et plus d’un point et demi de moins (-1,6 pp) que la donnée de l’IPC de mai 2024 (3,6%).
Comment le propriétaire doit procéder pour renouveler le contrat et appliquer l’augmentation annuelle du loyer
Bien que différents indices de référence soient appliqués pour le renouvellement annuel des contrats de location en fonction de la signature de celui-ci, dans tous les cas, le propriétaire a l’obligation d’informer de la mise à jour dudit loyer un mois avant la date anniversaire du contrat, et d’indiquer le montant afin qu’il soit effectif le mois suivant.
Tel qu’indiqué dans la LAU, " le loyer mis à jour sera exigible du locataire à partir du mois suivant celui où la partie intéressée le notifie à l’autre partie par écrit, en exprimant le pourcentage d’altération appliqué et en joignant, si le locataire l’exige, la certification appropriée de l’INE. La notification effectuée par note sur le reçu de la mensualité du paiement précédent sera valable ".
Il convient de rappeler, tant au bailleur qu’au preneur, qu’il doit exister un accord exprès dans le contrat signé qui indique qu’une mise à jour annuelle du loyer sera effectuée.
À défaut de l’indiquer, ladite mise à jour ne pourra pas être appliquée et, par conséquent, la mensualité restera inchangée pendant toute la durée du contrat.
Par exemple, si le contrat atteint son terme annuel le 20 juillet prochain, le propriétaire doit déjà informer dès ce mois de juin que la mensualité va augmenter de 1,99% (ou 2% si c’est par l’IPC), la dernière donnée officielle publiée jusqu’à présent.
Selon les calculs d’idealista/data, la ‘proptech’ d’idealista, le prix moyen de location en Espagne en juillet 2024 était d’environ 900 euros par mois.
L’application de cette augmentation de 1,99% représente une augmentation d’environ 18 euros par mois, pour atteindre 918 euros/mois de nouveau loyer pendant la prochaine année. L’augmentation du loyer dépasse les 200 euros par an.
Dans les grands marchés de la location, l’augmentation du loyer sera plus importante, car le prix de départ est plus élevé, comme à Barcelone, Madrid ou Valence, où les augmentations mensuelles se situent entre 22 et 26 euros/mois, pour laisser de nouveaux loyers entre 1.120 et 1.320 euros en moyenne par mois dans ces trois villes. Les augmentations annuelles augmentent entre 260 et 310 euros de plus par an. Pratiquement la même chose avec l’augmentation de l’inflation.
Dans le cadre du renouvellement des contrats de location, une autre casuistique peut se présenter. La Loi sur les Locations Urbaines (LAU) prend en compte le cas où le contrat exprime bien le renouvellement annuel du loyer, mais ne détaille pas l’indice ou la méthodologie de référence.
Pour ces cas, le loyer sera mis à jour par référence à la variation annuelle de l’Indice de Garantie de Compétitivité (IGC) à la date de chaque mise à jour, mais qui ne pourra jamais être supérieure à 2%.
Méthodologie IRAV
Cet indice prend en compte conjointement l’IPC, l’inflation sous-jacente et les différences entre les taux de croissance annuels tant de l’IPC que de l’inflation sous-jacente de chaque mois, et un paramètre, défini sur proposition de la Direction Générale de la Politique Économique, qui est lié à la croissance attendue à long terme de cet indice.
Un coefficient modérateur défini sur proposition conjointe de la Direction Générale du Logement et du Sol du Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain et de la Direction Générale de la Politique Économique du Ministère de l’Économie, du Commerce et des Entreprises est appliqué à ces différences, en tenant compte des circonstances du marché de la location de logements.
De cette manière, l’indice de référence qui sera utilisé comme limite pour la mise à jour annuelle des contrats de location de logements sera la valeur minimale entre le taux de variation annuel de l’IPC, le taux de variation annuel de l’inflation sous-jacente et le taux de variation annuel moyen ajusté, élaboré selon les prévisions de la méthodologie approuvée.
Avec la publication de cet indice, la Statistique se conforme à la disposition additionnelle onzième de la Loi sur le Droit au Logement, qui établit que l’organisme définira, avant le 31 décembre 2024, un indice de référence pour la mise à jour annuelle des contrats de location de logements, qui sera fixé comme limite afin d’éviter des augmentations disproportionnées du loyer des contrats de location.
