ITP : Séparation de biens, l’astuce fiscale pour payer moins cher votre logement !

Acheter un logement est, pour beaucoup, l’une des décisions les plus importantes de leur vie. Mais cette opération ne se limite pas à signer chez le notaire. Une figure peut faire toute la différence : l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP).

La Direction Générale des Impôts (DGT) a publié une [consultation contraignante](lien vers la consultation) qui lève de nombreux doutes sur la manière dont cet impôt s’applique lorsqu’un couple marié sous le régime de la séparation de biens souhaite acquérir un bien immobilier appartenant à deux copropriétaires à parts égales.

Combien de faits générateurs d’impôt sont créés lors de l’achat d’un logement en séparation de biens ?

Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, chacun acquiert sa part séparément, ce qui a des répercussions fiscales, car deux faits générateurs d’impôt sont créés si chacun achète la moitié du bien.

La situation se complique si l’opération est structurée différemment : si chaque acheteur acquiert une partie de la part des deux vendeurs (par exemple, 25 %), l’opération peut être décomposée en quatre faits générateurs d’impôt, un pour chaque transmission individualisée entre acheteurs et vendeurs.

Dans ce cas, si chaque acheteur avait acquis la totalité de la part d’un seul des deux vendeurs (en supposant qu’ils soient cotitulaires à 50 % chacun), il y aurait toujours deux faits générateurs d’impôt. Il est donc essentiel de structurer chaque opération dès le début et de refléter clairement la titularité et la répartition des parts dans l’acte.

Comment calculer la base imposable de l’ITP dans ces achats ?

Pour les transmissions de biens immobiliers, l'[article 10.2 du Texte Refondu de la Loi de l’ITP et AJD](lien vers l’article) fixe un système échelonné pour le calcul de la base imposable :

1. Tout d’abord, la valeur de référence cadastrale à la date d’exigibilité est prise comme base imposable.
2. Si le prix convenu dans l’acte ou la valeur déclarée par les parties est supérieur à cette valeur de référence, la base imposable sera la plus élevée de ces deux chiffres (prix ou valeur déclarée).
3. Seulement dans le cas où il n’existe pas de valeur de référence ou que celle-ci ne peut être certifiée par la Direction Générale du Cadastre (par exemple, dans le cas de terrains sans propriété urbaine inscrite), la base sera la plus élevée des grandeurs entre : le prix convenu, la valeur déclarée ou la valeur de marché.

Que se passe-t-il si l’un des conjoints apporte plus d’argent dans l’achat du logement ?

Lorsque le mariage est soumis au régime de la séparation de biens, chaque conjoint conserve la propriété de ce qu’il apporte. Si l’un paie plus que l’autre, cette différence doit être mentionnée dans l’acte de vente, afin d’éviter que le Trésor public ne considère qu’il y a eu une donation déguisée, ce qui pourrait entraîner une liquidation de l’Impôt sur les Successions et Donations.

L’achat peut-il être fait au nom d’un seul des conjoints ?

Oui, en séparation de biens, il n’y a aucune obligation d’acheter à 50 %, ni même que les deux figurent comme propriétaires. Si l’un des conjoints est le seul à acheter et à payer, il peut être le seul à figurer comme propriétaire dans l’acte et comme redevable de l’impôt. L’autorisation de l’autre n’est pas requise, contrairement à ce qui se passe dans le régime de la communauté de biens.

Existe-t-il un moyen de réduire l’ITP dans ces opérations ?

Cela dépendra de votre Communauté Autonome. Certaines prévoient des taux réduits pour les familles nombreuses, les jeunes, les personnes handicapées ou les achats de résidence principale. Il peut également exister des bonifications si certaines conditions sont remplies, il est donc conseillé de revoir la réglementation applicable.

Peut-on déduire des dépenses dans l’IRPF pour l’achat en séparation de biens ?

La [déduction pour investissement dans la résidence principale](lien vers la déduction) a été supprimée au niveau national en 2013 pour les nouvelles acquisitions, bien qu’elle soit maintenue pour ceux qui l’appliquaient avant cette date et qui continuent à payer cette hypothèque à ce jour.

Néanmoins, [des communautés comme l’Andalousie continuent d’offrir des déductions](lien vers les déductions en Andalousie) dans ce sens. En régime de séparation de biens, chaque conjoint peut déduire sa part proportionnelle, à condition de remplir les conditions requises.

3 mythes qui entourent l’achat d’un logement en séparation de biens

Lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier en régime de séparation de biens, les idées fausses abondent et agir sur la base de ces erreurs peut coûter cher. Voici quelques-unes des fausses croyances les plus fréquentes :

"Il n’y a qu’un seul fait générateur d’impôt par vente, comme dans toute autre opération"

Lorsque les acquéreurs sont des époux sous le régime de la séparation de biens, chaque époux réalise une acquisition indépendante. Par conséquent, si les deux acquièrent des parts indivises du même bien immobilier, il se produit deux faits générateurs d’impôt (un pour chaque part) et même quatre si chaque acheteur acquiert des pourcentages des deux vendeurs. Cette interprétation repose sur l'[article 7 du Texte Refondu de la Loi de l’ITPAJD](lien vers l’article 7).

"La base imposable est toujours la valeur de référence cadastrale"

On suppose à tort que, puisqu’il existe une valeur de référence cadastrale pour le bien immobilier, ce sera le seul chiffre pris en compte. Mais l’article 10.2 du TRLITPAJD établit un ordre de priorité et cette valeur ne s’imposera que si elle est supérieure à celle déclarée par les intéressés ou au prix convenu.

"Le taux applicable de l’ITP est toujours de 6 %"

L’idée circule que le taux général national est universel et invariable pour toutes les communautés. Cependant, bien que l'[article 11 du TRLITPAJD](lien vers l’article 11) fixe un taux minimum de 6 %, l'[article 49 de la Loi 22/2009](lien vers l’article 49) délègue aux Communautés Autonomes le pouvoir d’approuver d’autres taux, ainsi que la possibilité d’appliquer certaines déductions et bonifications sur ces montants.

Ce que vous devez savoir avant de signer l’acte de vente de votre logement

Acheter un logement en séparation de biens peut s’avérer plus complexe et nécessiter une certaine attention aux détails. Les différences de propriété, les contributions financières et la structure de l’opération auront des conséquences directes sur la manière dont vous serez imposé.

À cela s’ajoute la mosaïque normative autonome, qui peut faire varier le coût fiscal de manière significative. Il est donc essentiel de connaître les règles du jeu et de se faire conseiller pour éviter les surprises et prendre des décisions éclairées dès le départ.