Si vous construisez, vous vous demandez peut-être s’il est judicieux de prévoir un appartement indépendant. La location d’une partie de votre bien immobilier peut permettre de rembourser intégralement le prêt immobilier grâce aux revenus locatifs et de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires. Mais la location se déroule-t-elle toujours sans problème ? Quels problèmes faut-il anticiper ? En respectant quelques points essentiels, rien ne s’oppose à une location réussie.
Bon emplacement, loyer plus élevé
Il faut d’abord vérifier s’il est judicieux de louer une partie de sa maison. Le prix du terrain et les coûts de construction augmentent et ceux qui vivent dans un quartier moins attractif peuvent avoir du mal à trouver un locataire. Dans les quartiers résidentiels recherchés, la location peut s’avérer rentable dès le départ.
Si vous accordez vous-même de l’importance à une bonne desserte des transports et à l’infrastructure à votre lieu de résidence, vous devrez de toute façon creuser plus profondément dans vos poches pour la construction de la maison, car les terrains à bâtir dans de tels endroits sont très prisés. Si vous souhaitez profiter de cet emplacement, vous pouvez prévoir un appartement indépendant et le louer. Les appartements indépendants sont rapidement intégrés dans les maisons préfabriquées et offrent donc des conditions idéales pour la location. Les appartements indépendants dans les nouvelles constructions sont particulièrement faciles à louer, car ils sont plus récents que les bâtiments existants et offrent donc un confort maximal et sont plus efficaces sur le plan énergétique que les bâtiments anciens.
Le barème des loyers est la clé du montant du loyer et représente le loyer local habituel dans un quartier ou une commune. Il est régulièrement mis à jour et peut servir de guide d’orientation pour le prix du loyer dans une zone donnée, tant pour le locataire que pour le propriétaire.
Le locataire idéal : solvable, calme, simple ?
Bien sûr, chaque propriétaire souhaite avoir le moins de problèmes possible avec la location elle-même et avec le locataire en personne. Mais il n’est pas toujours possible d’éviter les désagréments.
Les formalités telles qu’un contrat de location sont indispensables pour les deux parties. Des modèles de contrats de location sont disponibles dans le commerce spécialisé ou sur Internet en téléchargement. Toutefois, si le contrat contient de nombreuses clauses qui seraient plutôt dissuasives pour le locataire, il sera peut-être plus difficile de trouver un locataire approprié. De plus, certaines clauses ne sont parfois pas légales ou sont devenues obsolètes. L’association allemande des locataires propose un modèle de contrat de location auquel on peut se référer.
Si vous souhaitez faire connaître votre appartement indépendant par le biais d’un courtier, vous pouvez, en tant que propriétaire, vous faire conseiller à ce sujet ou confier le règlement des formalités au courtier. Les frais de courtage sont toujours à la charge de celui qui a mandaté le courtier. Si un propriétaire mandate un courtier pour trouver un locataire pour son appartement à louer, il doit également payer le courtier. Si le locataire s’adresse à un courtier qui doit lui trouver un appartement approprié, il est tenu de payer le courtier.
Il existe d’autres moyens de trouver un locataire approprié : soit par une annonce dans le journal, soit par une inscription dans un portail immobilier correspondant sur Internet. Ce dernier offre souvent la possibilité de mettre en valeur l’appartement de manière attrayante et de publier plusieurs photos qui donnent aux intéressés une première impression de l’appartement.
En tant que propriétaire potentiel, il faut également réfléchir à l’avance au groupe cible souhaité pour l’appartement. Ceux qui vivent dans un quartier résidentiel calme, où il y a des écoles, des jardins d’enfants et des commerces, pourront attirer de nombreuses jeunes familles comme personnes intéressées.
Dans les quartiers résidentiels urbains ou à proximité des universités ou des écoles supérieures, les jeunes se sentent particulièrement concernés. Dans ce cas, ce n’est donc pas toujours le souhait du locataire qui prime. En fonction de l’infrastructure locale, on attirera inévitablement certains groupes cibles qui s’intéresseront à l’appartement. Si un propriétaire sait à l’avance qui pourrait trouver son appartement intéressant, il peut adapter l’annonce dans le journal ou sur Internet en conséquence et souligner ainsi que l’emplacement est particulièrement agréable pour certains intéressés. Mais l’équipement de l’appartement doit également être adapté au groupe cible. Une nouvelle salle de bains confortable et une cuisine moderne attirent les personnes intéressées qui gagnent bien leur vie et apprécient le confort. Pour les jeunes, comme les étudiants, les appartements déjà meublés peuvent être particulièrement intéressants.
Loyer hors charges et charges annexes
Les coûts de location se composent du loyer hors charges et des charges annexes. De plus, le propriétaire peut exiger du locataire une caution lors de la signature du contrat de location. Un maximum de trois mois de loyer hors charges est possible à titre de caution. La caution couvre les éventuels dommages causés par le locataire, mais pas le défaut de paiement du loyer. Dans ce cas, le propriétaire doit fixer un délai au locataire. En cas d’arriéré de loyer de plus de deux mois de loyer hors charges, le locataire peut être mis en demeure sans préavis. Si ce dernier ne quitte pas alors l’appartement, il ne reste plus au propriétaire que la possibilité d’intenter une action en expulsion.
Les charges annexes d’un contrat de location se composent des coûts suivants liés à la maison et peuvent être répercutées sur le locataire en fonction de la surface habitable :
- Taxe foncière
- Redevances d’assainissement
- Chauffage, eau chaude
- En cas de chauffage au mazout : frais de nettoyage et d’entretien des cuves à mazout
- Frais de nettoyage et de réparation du bâtiment
- Redevances pour le nettoyage des rues
- Enlèvement des ordures ménagères
- Frais d’électricité et d’acquisition pour l’éclairage extérieur et les couloirs communs
- Locaux communs, par exemple la buanderie
- Travaux de jardinage
- Frais de ramonage
- Frais de concierge (le cas échéant)
- Assurances liées à la maison (assurance habitation, responsabilité civile, etc.)
- Raccordement au câble
Le propriétaire peut généralement augmenter les loyers après 15 mois, si le loyer est inférieur au loyer comparatif local habituel. En l’espace de trois ans, l’augmentation de loyer ne doit pas dépasser 15 à 20 %.
En cas de modernisation qui améliore durablement le bien loué, les propriétaires sont autorisés à augmenter le loyer jusqu’à 11 %.
Droits et obligations
Il existe quelques règles légales à respecter, tant pour le locataire que pour le propriétaire. De nombreux points découlent du BGB (Code civil allemand). La plupart sont réglés en conséquence dans le contrat de location. Ainsi, le locataire a le droit de regard sur la maison après la remise des clés par le propriétaire. En tant que propriétaire, vous n’êtes plus autorisé à entrer dans l’appartement sans l’accord du locataire. Ce n’est qu’en cas de travaux d’entretien ou si de nouveaux locataires souhaitent visiter l’appartement après sa résiliation, que le propriétaire est autorisé à entrer dans l’appartement après concertation avec le locataire.
Inversement, les locataires ont le droit de faire entretenir leur appartement. En cas de dommages qui ne sont pas réparés dans un certain délai, le locataire peut réduire le loyer.
Le locataire est en revanche autorisé à fixer lui-même des clous et des chevilles avec des vis aux murs et aux plafonds, par exemple pour suspendre des lampes ou accrocher des tableaux au mur. Il est également permis de percer des carreaux dans la salle de bains et la cuisine, sans qu’il soit nécessaire de les remplacer lors du déménagement. Toutefois, les modifications structurelles plus importantes, telles que les percements de murs ou autres modifications, comme la pose d’antennes paraboliques sur les murs de la maison ou les modifications des installations électriques, nécessitent toujours l’autorisation préalable du propriétaire.
Les heures de repos doivent être respectées par les deux parties. La musique et la télévision doivent alors être limitées au volume de la pièce. En dehors des heures de repos, les appareils ménagers plus bruyants, tels que les aspirateurs ou les perceuses, peuvent être utilisés. Les instruments de musique peuvent également être joués en dehors des heures de repos. Il est recommandé de limiter la pratique de la musique à deux heures par jour, ce qui est considéré comme raisonnable par la plupart des tribunaux en cas de litige.
Le bruit des enfants doit en principe être toléré. Les parents doivent toutefois inciter leurs enfants à ne pas faire de bruit inutile pendant les heures de repos.
L’utilisation de la douche ou du bain est possible à tout moment et ne doit pas être limitée par le propriétaire, même la nuit.
Il n’existe pas de réglementation légale pour les fêtes bruyantes. Ici, la règle est toujours la suivante : il est préférable d’en parler à l’avance avec les habitants de l’immeuble et les voisins.
Les membres de la famille, tels que les enfants ou les conjoints, ainsi que les partenaires de vie enregistrés, sont autorisés à emménager dans l’appartement, à condition que celui-ci ne soit pas surpeuplé. Le propriétaire n’a même pas besoin d’être d’accord, mais il doit en être informé. Ceci ne s’applique pas aux parents ou amis éloignés, pour lesquels le locataire a besoin de l’accord exprès du propriétaire. Il en va de même pour la sous-location de l’appartement.
Avantage fiscal de la location
Pour les nouvelles constructions, les propriétaires peuvent déduire proportionnellement les intérêts du prêt immobilier de leurs impôts. La part de l’appartement indépendant doit donc être séparée des autres intérêts du prêt. Si, par exemple, vous louez une moitié de maison jumelée complète, vous devez créer des comptes séparés pour les intérêts du prêt pour la partie louée et la partie habitée par vous-même. Pour les appartements indépendants, cette séparation est moins précise. Si le prêt court sur toute la maison, tout n’est pas perdu, mais dans ce cas, l’administration fiscale recalcule, ce qui est souvent moins avantageux pour le propriétaire. Il est donc préférable de s’entretenir au préalable avec la banque lors de la planification de la maison.
Sinon, le propriétaire peut également déduire fiscalement tous les coûts, comme les factures d’artisans. L’amortissement de la maison ainsi que les frais de publicité peuvent également être déduits fiscalement.
En revanche, les revenus locatifs doivent également être imposés, à moins que les revenus ne soient inférieurs à l’abattement fiscal. Toutefois, les revenus locatifs supérieurs à ce montant ne s’appliquent qu’au loyer net hors charges, car les charges annexes servent à payer les frais d’exploitation.
Cet article a été réalisé en coopération avec le rédacteur externe Tobias Tegtmeyer.
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