La participation des locaux commerciaux aux charges de copropriété est une question fréquente. Un débat récurrent concerne la réparation ou le remplacement de l’interphone. Un local est-il tenu de contribuer à ces frais, même s’il n’utilise pas l’installation ?
La Loi sur la Copropriété (LPH), qui régit les relations au sein des copropriétés, stipule dans son article 9.1 que tous les propriétaires doivent contribuer aux dépenses générales pour l’entretien de l’immeuble, ses services, charges et responsabilités qui ne peuvent être individualisées.
L’article 3 détermine que chaque lot privatif (logement ou local) a une quote-part qui détermine sa contribution aux charges communes. La LPH prévoit des exemptions ou des répartitions différenciées, si les statuts de la copropriété le prévoient.
Qu’en est-il de l’interphone ?
L’interphone est généralement considéré comme un élément commun de l’immeuble, car il fait partie des mécanismes d’accès et de sécurité. Sa réparation ou son remplacement sont donc considérés comme des dépenses communes et doivent être supportés par tous les propriétaires au prorata de leur quote-part.
Cependant, il existe une jurisprudence qui a traité de cas où des locaux commerciaux, avec accès direct depuis la rue, n’utilisent pas ou ne sont pas connectés à l’interphone. Certains tribunaux ont estimé que ces propriétaires ne sont pas obligés de contribuer à ces frais, sauf disposition contraire dans les statuts.
Un local doit-il contribuer à sa réparation ou son remplacement ?
"La LPH établit, parmi les obligations des propriétaires, de contribuer, selon la quote-part fixée, aux dépenses générales pour l’entretien de l’immeuble, ses services, charges et responsabilités qui ne peuvent être individualisées, mais précise que seront réputées générales les dépenses qui ne sont pas imputables à un ou plusieurs lots", souligne Roberto Mangas, conseiller juridique du Collège des Administrateurs de Biens de Madrid (CAFMadrid).
Et s’il ne l’utilise pas ?
"Si l’interphone est installé pour que les propriétaires des logements puissent permettre aux résidents ou aux invités d’entrer, il ne semble pas logique que ce coût soit supporté par les propriétaires des locaux qui ne bénéficient pas de ce service et, par conséquent, ce coût ne leur est pas imputable", ajoute Mangas.
Cependant, le fait qu’un local n’utilise pas l’interphone ne l’exempte pas automatiquement de son obligation de contribuer à sa réparation, comme c’est le cas pour le paiement de l’installation et de l’entretien des ascenseurs. L’important n’est pas l’usage individuel, mais si le système fait partie des services communs de l’immeuble. Ce n’est que s’il est démontré que le local ne peut pas utiliser le système ou n’est pas connecté à l’immeuble, et si les statuts ou l’assemblée générale l’approuvent, qu’une exonération de paiement de la réparation ou du remplacement peut être envisagée.
Les tribunaux ont résolu de différentes manières des cas similaires. Les critères les plus courants sont :
- Si le local a un accès indépendant et n’est pas connecté à l’interphone, sa non-contribution pourrait être justifiée.
- Si le local peut être connecté au système, même s’il ne l’utilise pas, il doit en principe contribuer aux frais, sauf s’il en est expressément exonéré.
- La copropriété peut décider en assemblée générale ou prévoir dans les statuts l’exclusion de certains éléments de la répartition des charges, comme l’interphone ou l’ascenseur.
En résumé, l’obligation d’un local commercial de contribuer à la réparation ou au remplacement de l’interphone dépend de plusieurs facteurs : l’usage effectif du système, l’accès à celui-ci, les statuts de la copropriété et les accords adoptés en assemblée.
