Plus de 25% du prix d’un logement en Espagne est constitué d’impôts. Entre la TVA, l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), les Actes Juridiques Documentés, l’IBI (Impôt foncier), la plus-value municipale et d’autres taxes, l’acheteur paie bien plus que la valeur réelle du bien.
Cela fait de la fiscalité un élément clé du problème, mais aussi potentiellement de la solution. Si l’on veut faciliter l’accès au logement, il faut parler d’impôts.
Ces dernières années, trouver un logement abordable est devenu un défi économique et social majeur. Acheter ou louer un appartement, surtout pour les jeunes ou les familles à revenus moyens ou faibles, est de plus en plus difficile.
Dans ce contexte, la proposition du Gouvernement d’un ensemble de mesures fiscales pour favoriser l’accès au logement abordable est un signal positif. Cependant, il est essentiel d’être clair sur un point : les solutions fiscales peuvent être des leviers efficaces, mais elles peuvent aussi avoir des effets indésirables si elles sont mal conçues.
Il ne suffit pas d’avoir de bonnes intentions. Leur viabilité juridique, technique et administrative doit être soigneusement évaluée, sinon on risque de créer plus d’incertitude que de solutions.
Parmi les propositions annoncées, on note l’intention d’inciter fiscalement les propriétaires qui louent leurs logements en dessous du prix de référence officiel, en leur permettant d’appliquer une exonération de 100% sur les revenus locatifs. En supprimant l’exigence que le logement soit situé dans des zones tendues, elle élargit considérablement son champ d’application.
En théorie, cela pourrait contribuer à augmenter l’offre de logements abordables. Mais, en pratique, tout dépendra de la définition, de la mise à jour et de la facilité d’application de ces indices de prix, qui sont inexistants aujourd’hui. Sinon, ce qui semblait une bonne idée se transforme en bureaucratie, en insécurité juridique, voire en une mesure inefficace.
Une autre proposition controversée est la possible création d’une nouvelle taxe pour les étrangers non-résidents, en particulier ceux venant de pays hors de l’Union Européenne, qui achètent un logement en Espagne. Bien que le constat soit partagé (la pression des investisseurs dans certaines zones contribue à la hausse des prix), la solution soulève de nombreuses questions.
Pourquoi une nouvelle taxe pour les non-résidents ?
Notre système juridique prévoit déjà un traitement fiscal différencié pour les non-résidents, qui sont imposés via l’IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) sans accès aux réductions et déductions applicables à l’IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques).
De plus, lors de l’achat d’un logement, ils paient déjà la TVA ou l’ITP, l’IBI, l’impôt sur la fortune et même la plus-value municipale. Ajouter une taxe supplémentaire de 100% sur la valeur du bien, comme cela a été proposé, nécessiterait une architecture réglementaire très complexe, une coordination étroite avec les communautés autonomes (qui gèrent une partie des impôts concernés) et, surtout, une analyse rigoureuse du point de vue du droit de l’Union Européenne.
La libre circulation des capitaux est l’un des piliers de l’Union Européenne, et toute mesure qui discrimine en fonction de la nationalité ou de la résidence peut se retrouver devant les tribunaux.
Tout cela ne signifie pas qu’il ne faut pas explorer des moyens de freiner la spéculation ou de rééquilibrer le marché. Cela suggère simplement que les solutions doivent être techniquement solides, respectueuses du cadre constitutionnel et européen, et accompagnées d’une évaluation d’impact appropriée.
Au-delà de la pénalisation, il pourrait être judicieux de réfléchir à comment aider directement ceux qui en ont le plus besoin pour accéder à un logement.
Des solutions éprouvées : Les comptes épargne logement
Certaines mesures ont déjà fonctionné par le passé et pourraient être relancées avec quelques ajustements. C’est le cas des comptes épargne logement, qui offraient des avantages fiscaux à ceux qui épargnaient progressivement pour acheter leur premier appartement.
Une autre proposition viable serait de rétablir la déduction pour l’acquisition d’un logement habituel, mais de manière plus sélective : limitée aux jeunes ou à ceux qui justifient de certains niveaux de revenus. Ces deux mesures représentent un coût fiscal modéré pour l’État et ont un impact direct sur l’épargne préalable, qui reste l’un des principaux obstacles à l’accès à la propriété.
En définitive, les mesures fiscales peuvent – et doivent – faire partie de l’ensemble des solutions pour améliorer l’accès au logement. Mais leur conception doit s’accompagner d’une vision à long terme, avec proportionnalité et sécurité juridique.
L’Espagne a besoin de plus de logements abordables, mais aussi de règles claires et stables. Ce n’est que lorsque les règles du jeu inspireront confiance, tant aux citoyens qu’aux investisseurs et aux acteurs publics et privés, qu’un changement réel et durable sera possible.
