Immobilier : Vente en 2025 ? Le secret pour éviter le Fisc (et ENFIN dormir tranquille !)

Si vous avez vendu votre bien immobilier en 2024, vous devrez le déclarer lors de votre déclaration de revenus de 2025, qui se termine le 30 juin.

La plupart de vos revenus doivent être déclarés. Parmi eux, l’augmentation de votre patrimoine grâce à la vente d’un logement.

Selon votre situation, votre âge et le montant obtenu, un certain taux de retenue d’impôt sur le revenu (IRPF) s’applique. On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la vente d’un logement dans la déclaration de revenus.

La vente d’un logement est imposée comme un gain ou une perte en capital dans l’IRPF, selon que vous avez gagné ou perdu de l’argent lors de l’opération de vente. Si vous avez perdu de l’argent, vous n’aurez pas à payer d’impôts.

La première chose à faire pour déterminer l’IRPF est de calculer l’augmentation de votre patrimoine grâce à l’opération. Pour cela, il faut soustraire le prix d’acquisition du logement à sa valeur de transmission, c’est-à-dire le prix de vente.

La valeur d’acquisition fait référence à l’investissement total réalisé sur le logement depuis que vous l’avez acheté jusqu’à sa vente. Cela inclut certains frais que vous avez dû assumer pour acquérir la maison.

Si vous avez perdu de l’argent, vous n’aurez pas à payer d’impôts. Si vous avez réalisé un bénéfice, vous devrez appliquer l’un des taux d’IRPF suivants, qui en 2025 sont les suivants :

Tranches de gains	Taux d’imposition
Jusqu’à 6 000 euros	19%
Entre 6 000 et 50 000 euros	21%
Entre 50 000 et 200 000 euros	23%
Entre 200 000 et 300 000 euros	27%
Plus de 300 000 euros	30%

Exemple Pratique

Vous avez acheté un logement pour 100 000 euros et vous en obtenez 150 000 (après avoir payé les frais : notaire, impôts, etc.). Votre plus-value est donc de 50 000 euros.

Sur ce montant, il faut appliquer l’IRPF : 19% sur les premiers 6 000 euros de gain, et 21% sur les 44 000 euros suivants.

Le calcul serait donc le suivant :

• 19% sur les premiers 6 000 euros : 1 140 euros
• 21% sur les 44 000 euros suivants (jusqu’à 50 000 euros) : 9 240 euros
• Total à payer : 1 140 + 9 240 = 10 380 euros

Comment Déclarer la Vente d’un Bien Immobilier ?

La vente d’un logement doit être déclarée dans la section F2 du formulaire 100 de l’IRPF, précisément à la page 15 de la déclaration. C’est là que vous devez indiquer le gain ou la perte en capital, en fonction de la différence entre la valeur de transmission (vente) et la valeur d’acquisition (achat).

Dans Renta Web, vous le trouverez dans la section "Gains et pertes en capital découlant de transmissions d’autres éléments patrimoniaux".

Déclarer la Vente d’un Logement Étape par Étape

Voici les étapes à suivre pour déclarer correctement la transaction dans l’IRPF :

1. Identifier le logement et le propriétaire :

   • Indiquez qui transmet le logement et identifiez le bien.
   • Incluez la référence cadastrale dans les cases 1819 à 1821.
   • Indiquez si c’est une résidence principale, le pourcentage de propriété et la situation du bien dans les cases 1815 à 1843.
   • Dans la case 1817, sélectionnez le type d’élément patrimonial (dans ce cas, un logement).

2. Spécifier le type d’opération :

   • Cochez la case 1822 si la transmission a été onéreuse (vente, échange).
   • Cochez la case 1823 si la transmission a été gratuite (donation, héritage).

3. Indiquer les dates d’achat et de vente :

   • Entrez les dates exactes dans les cases 1824 (achat) et 1825 (vente).

4. Indiquer la valeur de transmission et d’acquisition :

   • La valeur de transmission (vente) est indiquée dans la case 1826.
   • La valeur d’acquisition (achat) est indiquée dans la case 1830.
   • Dans cette section, vous pouvez également indiquer si une partie de l’argent est destinée à être réinvestie dans une nouvelle résidence principale ou à constituer une rente viagère, ce qui pourrait entraîner une exonération fiscale.

5. Déductions applicables :

   • Vous pouvez ajouter à la valeur d’acquisition les impôts payés (TVA, ITP), les rénovations et améliorations (si vous conservez les justificatifs), les frais de gestion et de notaire et les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique (déductibles jusqu’à 60% jusqu’au 31 décembre 2025, avec la documentation correspondante).
   • Vous pouvez déduire de la valeur de transmission les frais de vente immobilière, de gestion, de notaire, etc.

6. Résultat : gain ou perte en capital

   • Le programme calculera automatiquement s’il y a un gain ou une perte en capital, en l’indiquant dans les cases 1831 à 1833.
   • Le résumé total de la transmission apparaîtra dans la case 1844.

Qui est Exempté de Déclarer la Vente d’un Bien Immobilier ?

Si vous vendez un appartement, vous devez inclure dans votre déclaration de revenus un gain ou une perte en capital.

Si vous vendez votre résidence principale, les bénéfices peuvent être exonérés d’impôt dans certains cas :

• Vente de la résidence principale par des personnes de plus de 65 ans ou par des personnes en situation de dépendance sévère ou de grande dépendance.
• Vente de la résidence principale pour réinvestir l’argent obtenu dans l’achat d’une autre maison.
• Si vous réinvestissez le montant dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans et que vous y vivez au moins trois ans, le gain peut être exonéré.
• Ceux qui affectent le montant de la vente à une rente viagère peuvent également bénéficier d’une exonération, avec une limite de 240 000 euros.

Comment Déclarer la Vente d’un Logement avec des Pertes ?

Le processus pour la déclarer est le même que si vous aviez réalisé un gain : vous devez indiquer toutes les données de l’opération à la page 15 du formulaire 100, dans la section F2.

Vous devrez y indiquer qu’il s’agit d’une transmission onéreuse, détailler les dates d’achat et de vente, ainsi que les valeurs d’acquisition et de transmission.

Renta Web calculera automatiquement la différence entre les deux montants et, si elle est négative, la reconnaîtra comme une perte en capital.

Cette perte peut être compensée avec d’autres gains en capital que vous avez obtenus au cours du même exercice fiscal, par exemple, les bénéfices générés par la vente d’actions, de fonds d’investissement ou de crypto-monnaies. La compensation est effectuée automatiquement dans le programme de l’Agence Tributaire et est indiquée dans les cases 0418 à 0424 dans le cadre du résumé final.

Si le montant de ces autres gains n’est pas suffisant pour absorber toute la perte due à la vente du logement, le droit de la déduire n’est pas perdu. Dans ce cas, vous pourrez continuer à compenser le montant restant au cours des quatre exercices suivants, à condition que vous génériez de nouveaux gains en capital. Par conséquent, même si vous avez subi une perte, vous pourrez en profiter fiscalement les années suivantes.

Combien Faut-il Payer à l’Administration Fiscale pour la Vente d’une Maison ?

Vous ne payez d’impôts que si vous avez réalisé un bénéfice sur la vente, mais vous devez déclarer l’opération même si vous avez perdu de l’argent.

Quant au montant à payer, il dépendra du gain en capital obtenu et des tranches d’IRPF de la déclaration de revenus 2025.