Le choix est fait : vous voulez investir dans votre propre bien immobilier. Enfin, quitter la location pour devenir propriétaire. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, la recherche du bien idéal peut prendre du temps. L’agencement ne convient pas, les coûts d’acquisition sont trop élevés, ou trop d’argent doit être investi dans la rénovation. Lorsque l’on prend la décision d’acquérir un bien et d’investir une somme importante, il faut que tout soit parfait. Mais il n’y a pas que le bien lui-même qui doit vous plaire… Dès le début, vous devez réfléchir au financement immobilier approprié. Et celui qui sait ce qu’il faut surveiller et quelles sont les possibilités de financement peut économiser beaucoup d’argent.
Qu’est-ce qu’un financement immobilier ?
Un financement immobilier est un prêt affecté à un usage précis, qui court sur de nombreuses années. Vous empruntez à un établissement financier de votre choix un certain montant, qui est utilisé pour construire ou acheter une maison, un terrain ou un appartement. Sur la somme empruntée, vous payez des intérêts, en quelque sorte en contrepartie ou en prix du capital mis à disposition temporairement. Le montant des intérêts, c’est-à-dire le taux d’intérêt, est fixé pour une période déterminée. La durée pendant laquelle vous remboursez le montant dépend de la durée du financement immobilier. Celle-ci est variable et généralement fixée sur de nombreuses années. La durée totale théorique dépend du montant du taux de remboursement convenu.
Bien planifier dès le départ
Le plus important : avec le bon financement immobilier, vous pouvez économiser beaucoup d’argent à long terme. Il doit être adapté individuellement à votre situation personnelle et à votre projet de vie. Vous pouvez déjà faire beaucoup vous-même en amont.
La première étape : vous devez savoir clairement combien d’argent vous pouvez et voulez dépenser pour votre bien immobilier, en particulier pour la mensualité. Pour ce faire, il est préférable d’établir un budget familial. Cela comprend l’énumération des dépenses et des recettes mensuelles – c’est-à-dire le loyer, les charges, les vêtements, la voiture et toutes les dépenses régulières par rapport au salaire mensuel entrant et éventuellement à d’autres recettes. Comparez les sommes et déterminez combien d’argent vous pourriez dépenser pour un crédit. Tenez compte également des montants supplémentaires tels que la taxe foncière future ou les frais d’entretien, et n’oubliez pas que vous devez également payer des frais annexes pour votre logement.
La deuxième étape : il s’agit maintenant de déterminer le financement immobilier le plus avantageux et acceptable pour vous. Quel montant de prêt pouvez-vous financer avec la mensualité calculée ? Quelle doit être la durée ? Pour le calcul, des calculateurs de crédit peuvent vous aider à obtenir une première vue d’ensemble. Vous y indiquez la valeur du bien souhaité, le montant du prêt souhaité, la période de fixation du taux d’intérêt et le taux de remboursement. Vous obtenez en résultat les offres de taux d’intérêt actuelles et la mensualité de prêt attendue. Ainsi, vous pouvez déjà reconnaître à l’avance à quoi pourrait ressembler le prêt optimal pour vous. Pour un crédit, ne vous fiez pas seulement à votre banque, mais demandez également des offres à d’autres fournisseurs.
La troisième étape – si ce n’est pas déjà fait : partez à la recherche du bien immobilier qui vous convient. Examinez attentivement les coûts supplémentaires qui pourraient vous incomber lors de l’achat. Il s’agit notamment des frais de rénovation et de notaire.
Durée, taux d’intérêt, capital propre, remboursement, etc.
Dès que vous savez quel montant de crédit vous pouvez et voulez vous permettre, vous ne devez pas oublier d’intégrer d’éventuels capitaux propres dans le calcul. Les capitaux propres comprennent notamment les avoirs sur :
- Comptes courants ou comptes d’épargne,
- Assurances vie,
- Contrats d’épargne-logement,
- Dépôts
- ainsi que les contrats Riester de toutes sortes.
Avec les capitaux propres, vous devriez au moins financer les frais annexes tels que les frais de notaire ou d’agence, ainsi que les frais d’inscription au registre foncier lors de l’achat d’un bien immobilier. La règle empirique à ce sujet : l’acheteur ou le maître d’ouvrage devrait idéalement apporter lui-même 20 % des coûts de construction ou d’achat. Plus vous pouvez apporter de capitaux propres au financement, plus les taux d’intérêt des bailleurs de fonds sont généralement avantageux. Cela signifie à son tour soit des mensualités plus faibles, soit, dans le meilleur des cas, un crédit immobilier remboursé plus rapidement.
Lors du premier financement de votre bien immobilier, vous convenez avec votre organisme de crédit d’un taux d’intérêt fixe pour le remboursement – la période de fixation du taux débiteur ou la période de fixation du taux d’intérêt – pour une somme donnée. Ce taux d’intérêt est fixé pour une certaine durée et sert de sécurité tant pour vous que pour la banque. Si le crédit n’est pas encore remboursé à la fin de la période de fixation du taux d’intérêt, un refinancement prend le relais avec un nouveau taux d’intérêt. Généralement, plus la période de fixation du taux d’intérêt est courte, plus le taux d’intérêt est avantageux. Mais plus cette durée est courte, plus le taux d’intérêt peut évoluer en votre défaveur. Cela signifie que le refinancement entraîne des mensualités nettement plus chères en raison d’une augmentation du taux d’intérêt. Il convient donc de bien réfléchir à la durée que doit avoir un financement immobilier.
La mensualité est composée du taux d’intérêt et d’une partie de remboursement, le terme technique étant annuité. En termes simples, le taux de remboursement décrit de combien d’argent le montant emprunté, c’est-à-dire la dette résiduelle, diminue chaque année. Plus le taux de remboursement est faible, plus la durée totale théorique du prêt est longue. Plus le crédit court longtemps, plus la part de remboursement est élevée pour une mensualité constante. Et plus les intérêts sont avantageux, plus le remboursement peut être élevé – c’est-à-dire que vous êtes plus rapidement libéré de vos dettes.
Pour accélérer le remboursement du prêt, vous pouvez intégrer des possibilités de remboursement exceptionnel dans votre contrat de crédit. Veuillez noter que certaines banques exigent un taux d’intérêt plus élevé pour un remboursement exceptionnel plus important. Toutefois, si vous fixez d’emblée un remboursement courant plus élevé, vous obtenez généralement une meilleure offre. Il convient donc une fois de plus de bien peser les mensualités qui pourraient vous convenir.
Possibilités de financement pour le financement immobilier
Une chose est sûre : le nouveau logement coûte cher. Mais il existe désormais plusieurs possibilités d’obtenir un soutien pour l’achat ou la transformation d’un bien immobilier grâce à différents moyens de financement. Qu’il s’agisse de subventions, d’avantages fiscaux ou de crédits à taux d’intérêt avantageux. Selon que l’on construit, que l’on achète ou que l’on transforme, il existe différents programmes. Les mesures les plus connues sont :
- Wohn-Riester est un moyen de financement public, dans lequel une partie du revenu est versée dans un contrat Wohn-Riester. Il existe des subventions de l’État et l’argent versé peut en outre être déclaré comme dépense spéciale dans la déclaration d’impôts.
- La KfW-Bank accorde des prêts à taux d’intérêt avantageux pour la construction ou l’achat d’une maison, par exemple lorsque des travaux de transformation ou d’assainissement sont nécessaires et qu’ils sont réalisés de manière particulièrement économe en énergie. Il existe également un financement pour l’utilisation d’énergies renouvelables, lorsque d’anciennes installations de chauffage sont remplacées.
- Il existe également des banques de promotion au niveau des Länder, qui accordent des prêts ou des subventions avantageux pour la construction ou l’achat de ses propres quatre murs. En fonction du Land, vous trouverez des informations sur le site Internet de la banque régionale concernée.
- Au niveau fédéral, l’Office fédéral de l’économie et du contrôle des exportations (BafA) accorde des subventions pour l’utilisation d’énergies renouvelables pour le chauffage.
- Avec le Baukindergeld, les familles avec au moins un enfant peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de financements pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier. La demande se fait également auprès de la KfW-Bank.
Outre les moyens de financement connus, les propriétaires de logements devraient également tenir compte des possibilités moins connues. Il vaut souvent la peine de se renseigner auprès de la ville ou de la commune sur les moyens de financement pour l’achat, la construction ou la transformation d’un bien immobilier. Les conseillers des différents établissements de crédit peuvent également vous renseigner, de sorte qu’un entretien personnel vous permette d’exploiter pleinement vos avantages.
