La pénurie de l’offre et la pression de la demande devraient faire grimper le prix des logements de 7,3% en 2025 et de 5,3% en 2026. Cette hausse fait suite à une augmentation du prix des logements en 2024, avec une progression de 5,8% en taux annuel, selon les données du dernier Observatoire Immobilier de BBVA Research.
D’après le rapport, toutes les régions ont vu leurs prix augmenter en 2024 par rapport à l’année précédente.
Les plus fortes progressions ont été observées aux Baléares (+9,7%), dans la Communauté Valencienne (+7,9%) et à Madrid (+7,6%).
Dans la plupart des régions, les prix restent inférieurs aux sommets atteints autour de 2008.
Pour les prochains trimestres, BBVA Research prévoit le maintien de la pression sur la demande et la croissance des ventes de logements.
Cette prévision repose sur :
- Une croissance économique plus forte.
- La solidité du marché du travail.
- La reprise des économies étrangères.
- La révision à la hausse des projections démographiques.
- La baisse progressive des taux d’intérêt.
Après une avancée de 11,7% en 2024, la vente de logements devrait croître d’environ 9% en 2025, ce qui se traduit par un volume de ventes de 780 000 unités. En 2026, la croissance se situera autour de 5%, dépassant les 800 000 logements vendus.
Du côté de l’offre, plusieurs facteurs devraient favoriser une augmentation de la production de logements dans les prochains trimestres :
- La croissance économique plus forte.
- La pression de la demande face à la faible offre de constructions neuves.
- L’intérêt des administrations publiques à augmenter l’offre de logements sociaux.
Cependant, le niveau de production restera relativement bas en raison :
- De la pénurie de terrains constructibles.
- De la faible offre de main-d’œuvre.
- De l’incertitude réglementaire.
L’estimation est que les permis de construire augmenteront de plus de 14% en moyenne annuelle au cours de cette période.
Ainsi, en termes réels, le centre d’études de BBVA estime que l’augmentation du prix des logements en termes réels (en tenant compte de l’inflation) sera de 4,2% cette année et de 2,9% en 2026.
De son côté, le prix de la location a augmenté plus fortement que dans le cas de la vente dans toutes les régions autonomes depuis 2019.
Dans la majorité des 15 capitales de province les plus peuplées, on observe également ce comportement. Seules Séville et, dans une moindre mesure, Málaga, semblent connaître une tension plus forte sur le marché de la vente, avec une croissance du prix d’achat supérieure à celle de la location.
Effort pour accéder à la propriété supérieur à 29%
L’observatoire souligne qu’à la fin de 2024, l’effort d’accès à la propriété se situait légèrement au-dessus de 29% du revenu salarial du foyer, avec une grande hétérogénéité entre les régions autonomes.
Ainsi, les Baléares, le Pays Basque et Madrid sont les régions avec les ratios les plus élevés.
En revanche, en Extremadura, à Murcie et en Castille-La Manche, l’effort est inférieur à 20%.
Par ailleurs, le paiement du loyer représente une plus grande proportion du revenu salarial du foyer que celui de l’achat dans toutes les régions autonomes, une fois le paiement de l’acompte effectué.
