Le marché immobilier espagnol reste dans le viseur du capital international, même si le logement abordable est relégué au second plan. Désormais, l’attention se porte sur les projets de logements destinés à la vente.
C’est la perception qui a été mise en avant par Metrovacesa et CBRE lors de journées immobilières organisées dans le cadre du Salon Immobilier de Madrid (SIMA), qui célèbre ces jours-ci sa vingt-sixième édition.
Selon Jorge Pérez de Leza, PDG de Metrovacesa et président de Urban Land Institute (ULI), les développements ‘build to sell’ sont au centre de la cible des investisseurs. C’est le segment "le plus puissant. Il faut satisfaire la demande latente de centaines de milliers de personnes… Il est vraiment très difficile de savoir quelle est la demande réelle", et c’est le principal fondamental qui soutient l’investissement dans ce type de projets.
Dans son intervention, le dirigeant a affirmé que l’une des formules les plus attractives pour investir dans ce segment est via la co-investissement, "qui permet plus de contrôle sur le projet. De plus, il y a beaucoup de promoteurs et de gestionnaires en Espagne prêts à entrer", a-t-il souligné.
Patricia García de Ponga, responsable de Living de CBRE Espagne, assure également que le logement à la vente est le principal pôle d’attraction du capital international actuellement, car "les fondamentaux du marché résidentiel sont très clairs. Il y a un ‘gap’ d’offre et de demande très important qui augmente les prix du logement. L’année dernière, selon nos calculs, ils ont augmenté à deux chiffres, et pour cette année, nous attendons encore 7%", a-t-elle souligné, pour ajouter que "les chiffres sont plus importants" que dans le segment ‘build to rent’, où il y a des projets qui passent à la vente des appartements, au lieu de la location, comme prévu initialement.
Au cours de la journée, les intervenants ont insisté sur le fait que le marché du logement à la vente a été renforcé par la hausse des taux d’intérêt des dernières années, qui a augmenté les coûts financiers des investisseurs et a limité la rentabilité des développements de logements abordables.
"Le ‘affordable housing’ a encore un défi qui n’est pas résolu : la rentabilité que vous obtenez. Avec la hausse des taux des dernières années, l’investisseur a été déstabilisé. Si vous faites les comptes de ce que coûte la construction, des changements dans le code de construction, et ceux qui arrivent, cela le rend moins rentable que le ‘build to sell’", a argumenté le PDG de Metrovacesa.
Pour sa part, Javier Ibáñez, associé du département Immobilier de Eversheds Sutherland Spain, a souligné dans le cabinet "quand les investisseurs internationaux apparaissent, nous voyons qu’il y a un intérêt pour la location abordable. Le ‘affordable housing’ est considéré comme attrayant, mais pour une deuxième phase. Ils recherchent d’abord un ‘build to sell’ avec une co-investissement. Les opportunités sont dans ce segment".
Pour le PDG de Metrovacesa, la clé pour impulser le logement abordable passe par la mise en place d’un certain type d’aide, "qui doit venir via le sol ou des subventions ou une combinaison des deux. De plus, ce n’est pas la même chose qu’un logement abordable à Madrid ou Barcelone qu’à Pontevedra, même si c’est nécessaire dans toutes. C’est pourquoi la collaboration public-privé est essentielle".
** »Le ‘build to rent’ n’est pas une mode »**
Une autre des journées immobilières organisées à SIMA a précisément abordé les défis du segment ‘build to rent’ en Espagne, comme par exemple la difficulté qu’il y a actuellement à conclure des opérations où les chiffres sortent.
"Le ‘build to rent’ est faisable, mais c’est compliqué. Sur 20-25 opérations que nous étudions, nous en sortons une", a affirmé Rosa Gallego, PDG de Q-Living.
Malgré l’augmentation des coûts financiers et de construction, et du sol, la fiscalité excessive ou les plafonds des loyers sont quelques obstacles au développement de ce segment, du secteur immobilier ils insistent sur le fait qu’il ne s’agit pas d’une mode passagère, mais que c’est un business "qui est là pour rester", a insisté Gallego.
Pour Mayra Llorens, Account Manager Real Estate de INTRUM, ce marché de construire de nouveaux logements destinés à la location est soutenu par un déséquilibre entre l’offre et la demande d’immeubles en location. "Ce contexte est favorable pour le ‘build to rent’, malgré l’incertitude normative et les limitations de prix. En Espagne, nous avons plus besoin de logements locatifs que dans d’autres pays. La demande est garantie", a-t-elle expliqué.
