L’acquisition d’un logement neuf est devenue un objectif majeur pour de nombreux acheteurs, que ce soit pour un premier achat ou pour ceux qui recherchent un bien de remplacement offrant de meilleures prestations. Cependant, ils se heurtent à un marché où l’offre peine à satisfaire la demande croissante. 🏠
Les promoteurs immobiliers alertent depuis un certain temps sur le fait que l’offre de construction neuve est nettement insuffisante. Ils soulignent la nécessité de disposer de davantage de terrains prêts à construire pour pouvoir lancer de nouveaux projets immobiliers là où la demande est la plus forte. Les experts s’accordent à dire qu’actuellement, "tout ce qui est construit se vend". 🏗️
De plus, il existe un décalage important entre la création de foyers et le nombre de logements achevés en Espagne, qui dépasse actuellement les 740 000 unités, selon les données de l’Institut National de la Statistique (INE). Depuis l’éclatement de la bulle immobilière, le nombre de nouveaux foyers en Espagne augmente plus rapidement que le volume de logements terminés. Ainsi, le marché résidentiel accumule près de trois lustres de déficit immobilier, ce qui tire les prix vers le haut. 📈 Rien qu’en 2024, plus de 111 000 nouveaux foyers ont été créés, le chiffre le plus bas des quatre dernières années, portant le nombre total de foyers en Espagne à 19,42 millions au 1er janvier 2025.
C’est pourquoi le secteur de la construction et de la promotion immobilière ne cesse d’appeler les partis politiques à débloquer les réformes de la loi foncière. Ces réformes permettraient d’accélérer le développement de terrains urbains et urbanisables prêts à accueillir des logements, de faciliter les changements d’affectation des terrains industriels et de bureaux en zones résidentielles, ou encore de corriger les Plans Généraux d’Aménagement Urbain (PGOU) sans pour autant entraîner l’annulation totale de la planification.
Seulement en 2024, 127 721 logements neufs ont été visés, le chiffre le plus élevé depuis 2008 selon les statistiques du Ministère des Transports et de la Mobilité Durable, avec une augmentation de 16,6% sur un an. Les régions qui ont enregistré le plus grand nombre de visas de direction de travaux pour des logements sont l’Andalousie (35 184), la Catalogne (20 210), Madrid (20 036) et la Communauté Valencienne (16 949). Bien que toutes ces communautés aient enregistré des améliorations ou maintenu les chiffres de 2023, il ne s’agit pas des meilleurs résultats des cinq dernières années, sauf en Andalousie. La Galice, avec près de 6 000 visas à la fin de 2024, a connu l’une des plus fortes augmentations, avec 71% de visas supplémentaires par rapport à 2023, dépassant l’augmentation de 29% de l’Andalousie, parmi les plus grandes régions.
Le visa de construction neuve est la première étape pour pouvoir construire des logements, mais d’autres étapes sont nécessaires pour lancer la construction. Outre les permis de construire nécessaires, les contrats avec les constructeurs et les fournisseurs, les promotions immobilières ne commencent généralement pas tant qu’un pourcentage très élevé de préventes n’est pas atteint, ce qui allonge les délais de construction jusqu’à ce que le logement soit complètement terminé. Il y a donc toujours un décalage de plusieurs mois (voire années) entre le moment où le logement est visé et le début de sa construction, ainsi qu’entre le moment où il est déclaré terminé et où la vente est officialisée devant notaire. ⏳
Logements libres commencés et qualifications provisoires de logements protégés
En 2024, 112 220 logements libres ont été mis en chantier, auxquels il faudrait ajouter près de 24 000 unités bénéficiant d’une qualification provisoire de logement protégé dans le cadre des plans nationaux et régionaux. Une fois de plus, l’Andalousie (25 050) est en tête des données du Ministère du Logement et de l’Agenda Urbaine (MIVAU) pour les logements libres, suivie de Madrid (18 412), de la Catalogne (15 244) et de la Communauté Valencienne (12 681), qui ont toutes enregistré leurs meilleurs résultats depuis 2008, à l’exception de la Communauté de Madrid, qui avait dépassé les 20 000 logements mis en chantier en 2021.
En ce qui concerne les logements protégés bénéficiant d’une qualification provisoire, Madrid concentre 52% de tous les logements qualifiés provisoirement de protégés, dépassant les 12 600 unités, loin devant la Catalogne (3 614), l’Andalousie (2 752) et le Pays Basque (2 005).
Plus de 100 000 logements achevés
Selon les données de l’Observatoire du Logement et du Sol et les statistiques sur le Logement Protégé du MIVAU, près de 101 000 logements ont été achevés l’année dernière, dont un peu plus de 86 600 logements libres et près de 14 400 ont obtenu la qualification définitive de logement protégé dans le cadre des plans nationaux et régionaux. Tous ces logements protégés (comme les logements libres) n’entrent pas sur le marché de la vente. Beaucoup d’entre eux rejoignent le parc de logements sociaux ou abordables des communautés autonomes et des municipalités.
L’Andalousie a de nouveau enregistré le plus grand nombre de logements libres achevés, avec près de 19 000 unités, son meilleur résultat depuis 2010, Malaga étant en tête avec près de 6 500 logements achevés.
Derrière, la Communauté de Madrid a clôturé l’année avec un peu plus de 13 500 unités achevées, mais n’a amélioré qu’un seul des résultats des six dernières années, celui de 2020 entre la période 2019-2024. Avant la pandémie, plus de 18 000 unités étaient achevées chaque année.
Vient ensuite la Catalogne, avec plus de 11 750 logements achevés, le meilleur résultat depuis 2011, la province de Barcelone concentrant 73% de tous les logements achevés.
Pendant ce temps, la Communauté Valencienne a atteint pour la première fois 10 500 unités depuis 2010. Alicante est en tête de la construction de logements dans la région au cours des deux dernières années (2023-2024), avec plus de 5 900 logements achevés l’année dernière.
En 2024, plus de 65 000 logements neufs ont été vendus
Dans une large mesure, un grand nombre de ces logements en cours d’achèvement confirment la réservation de leur prévente devant notaire, ou sont mis sur le marché de la vente. Les données du MIVAU confirment qu’en 2024, 65 486 logements neufs ont été vendus, soit 8,7% de plus qu’en 2023, mais en dessous des chiffres de 2021 et 2022. En effet, cette année-là, plus de 71 800 logements neufs avaient été vendus, le meilleur résultat depuis 2012, lorsque les ventes de logements neufs dépassaient les six chiffres.
Au total, 715 429 logements ont été vendus en 2024, avec une augmentation de 12% par rapport à 2023. Cela signifie que seulement 9,1% de tous les logements vendus l’année dernière étaient neufs.
En Andalousie, 13 677 logements neufs ont été vendus, la province de Malaga se distinguant des autres provinces, avec 5 410 unités, contre près de 3 000 à Séville. Dans la Communauté Valencienne, 10 793 transactions de logements neufs ont été conclues, Alicante (6 478) étant beaucoup plus importante que Valence (3 315).
Vient ensuite la Catalogne, avec près de 9 200 ventes de logements neufs, où la province de Barcelone accapare la quasi-totalité, avec 6 737 opérations. Tandis que dans la Communauté de Madrid, 9 107 ventes de logements neufs ont été conclues.
La ville de Madrid a été la municipalité où le plus de logements neufs ont été vendus, avec 3 729 unités, soit une augmentation de 24% sur un an. Viennent ensuite Malaga (1 312), Barcelona (1 166) et Sevilla (1 082), toutes avec des augmentations de plus de 60% des opérations.
Toujours au-dessus de 1 000 opérations de vente de logements neufs, on trouve Valencia (1 068) et Orihuela (1 006), la première municipalité en dehors d’une capitale de province de la liste.
La population d’Alicante devance Zaragoza (953), et Estepona (730) figure également parmi les 10 localités où le plus de logements neufs ont été vendus en Espagne en 2024. Murcia (711) et Córdoba (699) complètent le top 10. 🎉
