Le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter. Le manque de biens disponibles, tant à la vente qu’à la location, fait grimper les prix depuis des années. Beaucoup se demandent : qu’est-ce qui coûte le plus cher, acheter du neuf ou de l’ancien ?
Selon le rapport "Logement Neuf 2025", réalisé par Tinsa, l’effort financier théorique pour acquérir un logement neuf représente 49% du revenu familial moyen disponible. Un pourcentage considéré comme critique.
En 2024, le prix moyen du mètre carré en construction neuve a atteint 2 528 euros, contre 1 750 euros sur le marché de l’occasion, soit une différence de 44%.
La construction neuve était 44% plus chère en 2024 que les logements anciens.
Au cours de l’année écoulée, les prix des logements neufs ont augmenté de 4,7% en termes réels, et de 7,6% en tenant compte de l’inflation. En comparaison, les biens immobiliers d’occasion ont augmenté de 1,2% en termes réels (4% en termes nominaux).
Depuis les sommets atteints en 2008, la valeur nominale des logements neufs a augmenté de 10%. Cependant, corrigé de l’inflation, le prix a baissé de 21%, reflétant une perte de pouvoir d’achat réel dans le secteur.
Le rapport de Tinsa souligne également que l’effort théorique pour acquérir un logement neuf dépassait le seuil de 35% du revenu disponible dans toutes les régions autonomes, sauf La Rioja. Dans des régions comme les Baléares, l’Andalousie, l’Estrémadure, Madrid et la Catalogne, cet effort dépassait même les 50%, atteignant des niveaux alarmants.
La construction neuve devient plus chère. Les prix des logements augmenteront-ils encore en 2025 ? Tout semble indiquer que oui. Au premier trimestre de l’année, le pourcentage du revenu du ménage nécessaire pour acheter un logement a augmenté jusqu’à 23%. L’accès à la propriété est devenu plus cher en raison du manque d’offre et de l’augmentation soutenue des prix.
L’effort d’achat dépasse les 30% recommandés par les experts dans quatre capitales : Palma (41%), San Sebastián (36%), Madrid (35%) et Málaga (35%). Barcelone se situe juste au seuil (30%), tandis que d’autres, comme Alicante (28%), Valence et Cadix (25%), affichent des niveaux plus modérés.
À l’inverse, les capitales où l’effort d’achat est le plus faible sont Jaén (10%), Lleida, Palencia et Teruel (12%).
Où est-il le plus cher d’acheter du neuf ?
Selon l’étude de Tinsa, les prix les plus élevés de la construction neuve se trouvent à Barcelone, San Sebastián, Madrid, Bilbao et Palma, ainsi que dans des communes moins peuplées comme Marbella et Benidorm. Dans les capitales, les logements neufs coûtent entre 13% et 59% de plus que l’ancien, et dans les communes secondaires, entre 4% et 89% de plus.
Vigo, Málaga, Alcoy, Santander, Benidorm, Vélez et Cartagena figurent parmi les communes ayant connu les plus fortes hausses annuelles. En termes réels, la construction neuve à Málaga et Benidorm était 2% au-dessus des sommets de la bulle, et en termes nominaux, 24,4% et 19% respectivement.
Logement neuf ou d’occasion : Quelle maison acheter ?
L’effort d’achat a dépassé 35% dans presque toutes les communes analysées par Tinsa et a dépassé 65% dans des villes comme Barcelone, Cadix, Málaga, Madrid, Benidorm, Marbella, Orihuela et Torrevieja.
Agglomérations de Madrid et Barcelone
Dans les environs de Madrid, Pozuelo de Alarcón et Alcobendas ont enregistré les prix les plus élevés, dépassant même ceux de la capitale. Parla (19,5%), Alcobendas (15,8%), Alcorcón (14,5%) et Coslada (13,5%) ont connu les plus fortes augmentations annuelles.
À Barcelone, aucune commune ne dépasse le prix moyen de la capitale (4 968 €/m2), bien que Castelldefels (24,5%) et Manresa (16,2%) aient connu de fortes hausses. Dans plusieurs communes de l’agglomération, l’effort d’achat dépasse 50% du revenu disponible, et dans la capitale catalane, il dépasse 70%.
Pourquoi les logements neufs sont-ils plus chers ?
Le prix d’un logement neuf est généralement supérieur à celui d’un logement d’occasion en raison d’une combinaison de facteurs structurels, techniques et de marché.
1. Coûts de construction
La construction d’un logement neuf implique un investissement considérable en matériaux, main d’œuvre et démarches administratives. L’obtention de permis, le respect des réglementations d’urbanisme et les exigences techniques actuelles augmentent le coût final du produit. Les matériaux de construction ont considérablement augmenté ces dernières années.
2. Qualités et finitions supérieures
Les logements neufs intègrent des finitions plus modernes, des matériaux haut de gamme et de meilleures performances en termes d’isolation thermique et acoustique, de durabilité et de design.
3. Efficacité énergétique
Les immeubles neufs sont construits selon des normes plus strictes en matière d’efficacité énergétique, conformément à la réglementation européenne. Cela se traduit par une consommation d’énergie plus faible, mais représente un investissement initial plus élevé pour le promoteur et, par conséquent, un prix plus élevé pour l’acheteur.
4. Personnalisation et conception sur mesure
L’un des avantages les plus appréciés par les acheteurs de logements neufs est la possibilité de personnaliser certains détails du logement. Par exemple, il est fréquent dans une promotion de construction neuve de pouvoir choisir les finitions, la distribution et les matériaux. Cela peut engendrer un coût supplémentaire lié à cette capacité d’adaptation.
5. Pénurie d’offre
Le marché de la construction neuve a une offre limitée, en particulier dans les zones urbaines consolidées, où les terrains prêts à construire sont rares. Il peut falloir jusqu’à 20 ans pour mener à bien une promotion. Ce manque de stock, face à une demande soutenue, exerce une pression à la hausse sur les prix.
