Le Ministère du Logement et de l’Agenda Urbaine (MIVAU) poursuit sa croisade pour défendre le succès de la Loi sur le Logement 🏡 depuis sa mise en application et la stabilité qu’elle a apportée au marché locatif.
Ces dernières semaines, le ministère dirigé par Isabel Rodríguez a insisté à plusieurs reprises sur le fait que l’arrivée de cette réglementation sur le marché en mai 2023 a entraîné une augmentation de l’offre de logements à louer au cours de cet exercice. Cependant, la réalité est que les données utilisées par le Ministère pour étayer cette affirmation augmentent depuis bien avant sa mise en œuvre.
"On observe une croissance importante des locations de logements dans le contexte de l’approbation de la Loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement. Concrètement, plus de 2,3 millions de locations sont recensées, ce qui représente une augmentation de 4,9 % par rapport à l’année précédente", a expliqué le Ministère dans un communiqué publié le 18 mars, dans le cadre de la mise à jour du système d’indices de prix de référence des nouveaux contrats de location (SERPAVI), créé pour orienter les propriétaires et les locataires lors de la fixation du loyer dans les nouveaux contrats de location de logements.
À peine deux jours plus tard, le Ministère a envoyé un autre communiqué suite à l’intervention du secrétaire d’État au Logement et à l’Agenda Urbaine, David Lucas, lors du cours sur le logement social du Centre Ernest Lluch de l’Université Internationale Menéndez Pelayo à Barcelone. Au cours de cet événement, Lucas a défendu que la Loi sur le Logement a apporté une stabilité aux contrats résidentiels, avec une augmentation de 4,9 % des contrats de location de petits propriétaires en 2023, une année "caractéristique car la Loi sur le Logement allait faire chuter le marché locatif".
La troisième et plus récente mention a eu lieu le vendredi 11 avril, lorsque le MIVAU a annoncé la mise à jour des données du Système national de référence du prix de la location de logements (SERPAVI), et a profité de l’occasion pour affirmer que les données "constatent la croissance des locations de logements dans le contexte de l’approbation de la Loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement".
Selon le Ministère lui-même, les chiffres qui indiquent une augmentation des locations de logements habituels "sont le résultat de l’exploitation des informations déclarées à des fins fiscales et des bases de données cadastrales, effectuée par le Service des Études Fiscales et des Statistiques de l’Agence Fiscale, sur les locations de logements habituels". En d’autres termes, ils sont basés sur les déclarations de revenus des contribuables qui incluent les revenus locatifs.
Ainsi, au cours de l’exercice fiscal 2023, 2 384 573 locations de logements habituels ont été recensées en Espagne (y compris les logements situés dans des immeubles collectifs et les maisons individuelles), soit 4,9 % de plus qu’un an auparavant, ce qui a amené le Ministère du Logement à affirmer que l’augmentation des locations est le fruit de la Loi sur le Logement. Cependant, des augmentations ininterrompues des locations déclarées se produisent depuis des années.
Une augmentation continue des locations déclarées
La méthodologie du Système National de Référence du Prix de la Location de Logements (SERPAVI) confirme que le Service des Études Fiscales et des Statistiques de l’Agence Fiscale a réalisé une exploitation des informations déclarées à des fins fiscales sur les locations de logements habituels sur plus de 37,3 millions de données de biens immobiliers qui ont déclaré des revenus locatifs. Un travail auquel a également participé l’Institut de Statistique de Navarre pour intégrer les chiffres de la communauté à régime foral.
Sur la base de cette analyse, le nombre de biens immobiliers loués pour un logement habituel déclarés par année a été calculé tant pour les appartements que pour les maisons individuelles. Voici les résultats pour l’ensemble de l’Espagne pour chaque type de bien, où l’on observe une augmentation de plus d’un million de locations déclarées depuis 2015 :
À la vue des chiffres, l’augmentation des locations de logements habituels déclarés a augmenté année après année, et dans certains cas, elle a augmenté à un rythme à deux chiffres. En 2020, par exemple, la hausse a dépassé 17 %. De plus, le rebond de 2023 de 4,93 % est le troisième plus bas enregistré au cours des huit dernières années.
Les campagnes du Trésor Public pour révéler les locations
Curieusement, l’analyse du Service des Études Fiscales et des Statistiques de l’Agence Fiscale commence en 2015, juste au moment où le Trésor Public a commencé à envoyer des avertissements aux contribuables dans leurs données fiscales pour les inviter à déclarer les revenus obtenus par les locations. Une initiative qui s’est consolidée au fil des ans et qui a porté ses fruits.
Selon l’Agence Fiscale elle-même dans le bilan du Plan de Contrôle Fiscal et Douanier de 2023, les actions visant à révéler les revenus immobiliers "ont entraîné, au cours des 8 dernières années, l’incorporation de plus de 1,29 million de déclarations incluant des revenus de capitaux immobiliers, un élargissement des bases imposables d’un montant supérieur à 8 526 millions d’euros et une augmentation des recettes associées à ces campagnes de 1 025 millions d’euros". Cependant, le fisc ne précise pas si ces revenus perçus par les propriétaires proviennent de la location de logements habituels, de logements touristiques ou d’autres types de biens immobiliers.
Ce qui est confirmé, c’est que lors de la Campagne de Revenus 2024, qui a débuté le 2 avril et se poursuivra jusqu’au 30 juin, 839 000 nouveaux avis seront envoyés aux contribuables à ce sujet, en se basant exclusivement dans ce cas sur les cautions des contrats de location de logements habituels. De plus, cette année, l’Agence Fiscale a franchi une nouvelle étape avec le lancement de nouveaux avis : ceux que recevront les contribuables qui ont loué des biens immobiliers via des plateformes en ligne. 💻
Par conséquent, tout indique que le nombre de locations déclarées continuera d’augmenter au cours des prochains exercices, comme il le faisait avant l’arrivée de la Loi sur le Logement.
En fait, José María Mollinedo, secrétaire général du Syndicat des Techniciens du Trésor Public (Gestha), explique à idealista/news que le Trésor Public essaie depuis des années de révéler les locations non déclarées, car, traditionnellement, "en Espagne, il existe un taux très élevé de non-conformité de la part des propriétaires qui ne déclarent pas leur location". Selon Mollinedo, il y a environ une décennie, 60 % des locations étaient au noir, alors que le chiffre actuel est légèrement inférieur à 40 %. Néanmoins, il assure qu’"il reste encore beaucoup à faire" dans ce domaine.
Concernant l’augmentation des locations déclarées, le secrétaire général de Gestha rappelle que le fisc a modifié la loi en 2021, suite à plusieurs décisions du Tribunal Suprême, pour lier les déductions fiscales que les propriétaires pouvaient appliquer dans leurs revenus uniquement aux revenus déclarés.
"Ce ne sont pas des incitations pour que les propriétaires louent des appartements. Plus que d’encourager la location de logements, nous considérons cette mesure comme une incitation à la déclaration", soutient Mollinedo.
Record de foyers vivant en location
Outre la lutte du Trésor Public pour révéler les locations non déclarées, il convient également de tenir compte du fait que le nombre de foyers vivant en location augmente, il est donc logique que le nombre de propriétaires particuliers qui déclarent dans leurs revenus les revenus qu’ils tirent des locations augmente également.
L’Enquête sur les Conditions de Vie publiée par l’Institut National de la Statistique (INE) montre qu’en 2024, un foyer sur cinq en Espagne résidait dans un logement en location, que ce soit à des prix de marché (17 %) ou à un loyer inférieur (3,4 %), ce qui se traduit par le poids le plus élevé de la série historique qui a débuté en 2004. Le 20,4 % enregistré l’année dernière montre une augmentation de 1,7 point de pourcentage par rapport aux niveaux de 2023, lorsque la location à des prix de marché représentait 15,4 % et la location en dessous du marché 3,3 %.
