Le location granulaire se profile comme une solution prometteuse pour dynamiser l’offre de logements abordables en Espagne.
Plusieurs experts du secteur l’ont souligné lors d’un événement du Salon Immobilier de Madrid (SIMA). Ils mettent en avant les avantages de cette approche pour les investisseurs.
L’idée est d’acheter des biens immobiliers d’occasion, de les rénover et de les louer, plutôt que d’acquérir des immeubles entiers.
L’essor de la location granulaire
En 2010, le géant de l’investissement Blackstone a misé sur ce type d’actifs aux États-Unis. Plusieurs entreprises européennes, comme Cerberus et Almond, sont également actives dans la location granulaire.
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Miguel Morales, Co-CEO & Partner d’Almond Real Estate : "Nous voyons progressivement des investisseurs institutionnels entrer sur ce marché avec des investissements de 200 à 300 millions par an. C’est relativement nouveau en Europe, mais cela fait déjà 15 ans aux États-Unis."
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Paco Campos, CEO de We Rent : "Ce modèle est novateur en Espagne, il est très récent, mais il peut résoudre le problème du manque de logements abordables et devenir un secteur clé."
- Laura Fernández, directrice générale d’ASVAL : "Le marché de la location résidentielle doit être à l’échelle et comparable à celui des pays voisins. C’est la seule façon d’attirer des capitaux pour combler le déficit de logements. Nous devons faire du marché de la location un marché solide et robuste."
Fernández rappelle que le poids institutionnel sur le marché de la location ne dépasse pas 10%. La majorité (90%) est détenue par des particuliers.
Elle ajoute que la plupart des investissements institutionnels se concentrent sur l’achat d’immeubles entiers. "Il serait intéressant que le marché soit plus diversifié."
Gestion et technologie : les clés de la rentabilité
La location granulaire offre des avantages tant pour les investisseurs que pour les locataires.
Pour les investisseurs, elle peut être aussi rentable que l’investissement dans un immeuble entier, tout en facilitant la revente des biens car il est plus simple de vendre des appartements individuels qu’un immeuble entier.
Paco Campos insiste sur le fait que "la vente d’un ou deux actifs peut être cruciale" pour un investisseur.
Miguel Morales ajoute que cette alternative "offre de la flexibilité".
Pour assurer la rentabilité des logements dispersés, Laura Fernández souligne la nécessité de "standardiser les opérations", de bien choisir la zone et les biens. Il est également important d’avoir une gestion efficace, de miser sur la technologie et de s’aligner avec les locataires.
- Henry Gallego, président & CEO de la socimi Ktesios : "Ce modèle n’est rentable que si la gestion est professionnalisée. Il est important d’optimiser les processus et de contrôler les dépenses. La gestion est inhérente à l’investissement."
Il est vital que les grands propriétaires prennent soin de leurs locataires. "Le locataire est notre plus grand trésor. Ce n’est pas un processus ou un produit, c’est lui qui génère la rentabilité", ajoute-t-il.
Avantages pour les locataires et rôle de la rénovation
Ce type de produit contribue à professionnaliser le secteur de la location. Cela bénéficierait aux locataires en termes de rapidité de résolution des problèmes et de possibilité de souscrire à des services supplémentaires.
La location granulaire peut également stimuler la rénovation des logements.
"Ce modèle permet de régénérer le parc immobilier, il a donc un rôle régénérateur, il ne se contente pas de compenser le manque de terrains pour construire des logements", souligne la directrice générale d’ASVAL.
Miguel Morales alerte sur le fait que les particuliers n’investissent pas dans la transition énergétique de leurs logements. "La seule façon de rendre le parc existant plus efficace est que les investisseurs institutionnels s’en chargent."
Le principal défi de ce type de produit est l’accès au financement. Le secteur espère que les banques nationales et internationales seront plus enclines à financer les investissements basés sur la location granulaire.
De la fiscalité excessive aux politiques inadaptées
Lors d’une autre conférence du SIMA, les acteurs du secteur ont passé en revue les facteurs qui freinent actuellement la promotion de logements abordables. Parmi ces facteurs, on retrouve la hausse des coûts de construction, le prix élevé des terrains et la fiscalité excessive.
Rosa Gallego, CEO de Q-Living, insiste sur le fait que le produit résidentiel développé "doit être rentable en soi pour attirer plus d’investissements et augmenter l’offre de logements".
Elle dénonce le prix des terrains, la hausse des coûts de construction, l’augmentation du coût financier et la fiscalité.
Elle mentionne les calculs de l’Institut d’Études Économiques (IEE) sur la disparité entre les recettes fiscales liées au logement et l’investissement public dans ce segment.
"La fiscalité est quelque chose qui ne peut pas peser autant, surtout parce que la collecte représente 5,3% du PIB et la contribution de l’État n’est que de 0,5%. Nous finançons quelque chose qui ne nous est pas destiné", explique-t-elle.
Elle ajoute qu’une bonne partie de ces augmentations se répercutent sur les loyers.
L’exécutive de Q-Living rappelle qu’avec une fiscalité moins agressive, les locataires pourraient bénéficier d’une réduction de 45 à 55 euros par mois, soit une économie de plus de 600 euros par an.
Outre ces facteurs, la réglementation en matière résidentielle et le bilan de la Loi sur le Logement sont également en cause.
Pour Donato Muñoz, administrateur délégué de Cevasa, "le problème ne sont pas les investisseurs, mais les politiques de logement. Nous avons plus d’outils que jamais en matière de politiques de logement et nous les utilisons plus mal que jamais. L’Administration Publique ne fait pas du bon travail".
Jesús Pérez, sales manager de Finaer, souligne que la réglementation visait à faciliter l’accès au logement, "mais je ne crois pas qu’elle ait aidé". Louer un bien immobilier représente un effort financier de plus de 40% des revenus familiaux dans plusieurs capitales provinciales, tandis que les loyers restent à des niveaux record.
Pérez alerte que "si nous ne faisons rien, le problème va s’aggraver". Il n’exclut pas de voir à court terme la "location de lits, et même pas de chambres. Beaucoup penseront que c’est une aberration, mais il y aura des gens qui paieront parce qu’ils n’auront pas d’autre alternative."
