Les experts du secteur immobilier alertent sur les conséquences potentielles en Catalogne des récentes mesures fiscales adoptées par la Generalitat, affectant à la fois l’investissement, les transactions et les prix des logements. 🏘️
Fin mars, le Gouvernement a approuvé un décret incluant de nouvelles tranches de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP). Parmi celles-ci, on note une augmentation de la taxe pour les transactions d’immeubles de plus de 600 000 euros et l’imposition d’un taux allant jusqu’à 20% pour les grands propriétaires immobiliers, définis comme les personnes physiques ou morales possédant plus de 10 biens à usage résidentiel ou une surface construite supérieure à 1 500 m² à usage résidentiel en Catalogne, ou au moins cinq biens situés dans une zone déclarée comme marché résidentiel tendu.
Ces mesures entreront en vigueur à partir du 27 juin, sous réserve de l’approbation du Parlement catalan. Elles s’ajoutent à la fin de la bonification de 70% de l’ITP pour les entreprises immobilières qui revendent les biens dans un délai de trois ans, déjà effective.
Les cabinets de conseil, les avocats spécialisés en "real estate" et les professionnels immobiliers consultés craignent que ces mesures ne découragent l’investissement dans la région. Ils avertissent également que cela pourrait freiner les ventes de logements d’occasion de plus de 600 000 euros, et surtout, les ventes d’immeubles résidentiels réhabilités pour ensuite vendre ou louer les appartements. Selon eux, ces hausses d’impôts pourraient également détourner l’intérêt des investisseurs vers des marchés offrant une plus grande sécurité juridique, comme Madrid ou Málaga. 🇪🇸
Marta Martín, avocate chez AM2 Legal, affirme que des opérations sont déjà en suspens en raison de ce nouveau contexte fiscal en Catalogne. "Dans mon cas, l’achat d’un logement dans l’Eixample pour réhabilitation et vente a été annulé, car la bonification de 70% de l’ITP pour les entreprises immobilières revendant dans un délai de trois ans a disparu. Le prix était déjà élevé et, sans bonification, les chiffres ne sont plus viables", explique l’avocate. ⚖️
Marta Martín ajoute que, comme l’augmentation de l’ITP pour les ventes de plus de 600 000 euros et pour les grands propriétaires ne sera effective qu’à la fin juin, une accélération des opérations en cours pourrait se produire dans les prochaines semaines. Son cabinet s’efforce d’ailleurs d’accélérer les délais pour finaliser la vente de trois immeubles.
Dans ce sens, Carolina Pérez, directrice du bureau de Barcelone chez Colliers, estime qu’il faut s’attendre à "une accélération de la signature des opérations, mais uniquement celles qui sont déjà suffisamment avancées. Dans le cas de Barcelone, la mairie dispose d’un droit de préemption de deux mois, donc seules les opérations déjà avancées pourront être finalisées avant l’application potentielle de l’augmentation de la taxe".
Le même avis est partagé par le cabinet de conseil immobilier CBRE, qui souligne que "compte tenu du fait qu’avant de conclure une vente, la mairie de Barcelone et la Generalitat ont un droit de préemption et de retrait, nous estimons qu’il n’y a pas suffisamment de temps pour créer de nouvelles opérations qui pourraient être conclues avant l’entrée en vigueur. Cela dit, les opérations en ‘due diligence’ ou celles ayant déjà communiqué la préemption et le retrait aux entités, vont certainement ajuster les délais pour signer avant l’application".
Arantxa Goenaga, avocate spécialisée en Droit Civil et associée du cabinet AF Legis, partage cette théorie, en estimant que seules "les opérations ne nécessitant pas de financement seront avancées, car les investisseurs cherchent évidemment à payer le moins possible".
Frein à la vente d’immeubles résidentiels
Les experts consultés s’accordent à dire que le contexte changera une fois que les nouveaux taux de l’ITP seront appliqués et que la période de "vacatio legis" de trois mois prévue par le décret sera terminée. "À partir du 27 juin, il sera compliqué de conclure des opérations d’immeubles", précise Marta Martín.
Pour le marché immobilier, la mesure vise un objectif de collecte de fonds et est disproportionnée, d’autant plus que l’ITP en Catalogne se situait déjà dans la tranche haute par rapport aux autres communautés autonomes. De plus, elle aura des conséquences négatives à la fois pour l’investissement, les transactions et les prix. 📉
La directrice du bureau de Barcelone de Colliers partage cet avis, en précisant que "du point de vue du marché immobilier, la mesure a un objectif clair de collecte de fonds, tout en décourageant l’investissement en Catalogne. Cela peut entraîner des effets tels que le ralentissement du marché de la vente de logements de seconde main, dans un marché qui a déjà besoin de plus de dynamisme".
Concernant les logements d’occasion, il convient de rappeler que l’augmentation de l’ITP pour les opérations de plus de 600 000 euros pourrait affecter un volume élevé de transactions. Selon les données, dans la ville de Barcelone, près de 40% des logements mis en vente dépassent les 600 000 euros (4 000 annonces sur les près de 10 900 actives dans toute la capitale catalane). Dans la province de Barcelone, il y a actuellement près de 47 400 annonces de logements disponibles sur le marketplace de référence du sud de l’Europe, dont près de 10 000 dépassent ce seuil. Néanmoins, la pénurie d’offre résidentielle pourrait…
Par ailleurs, Carolina Pérez rappelle que les changements fiscaux affecteront également de manière significative les ventes d’immeubles entiers, car les opérations menées par de grands investisseurs, consistant à acquérir un immeuble pour ensuite vendre ou louer les appartements, sont fréquentes.
La responsable de Colliers à Barcelone rappelle que les grands propriétaires passeront d’un taux d’imposition de 20% (le double d’aujourd’hui) et que cela "aura un impact direct sur leur stratégie d’investissement".
La seule exception concerne les socimis qui, a priori, seront les seuls grands propriétaires exemptés de cette augmentation, car elles utilisent des structures permettant de réduire l’imposition par ITP. Ainsi, ajoute l’avocate Marta Martín, ces véhicules d’investissement "seront ceux qui continueront à acheter des immeubles".
Moins de logements à louer et de rénovations de logements
Le cabinet de conseil CBRE déplore que le nouveau contexte "décourage l’achat de logements à rénover et/ou à destiner au marché locatif", et affirme que cela empêchera de générer plus d’offre sur un marché qui souffre déjà d’un déséquilibre important en raison de la pénurie de logements disponibles à la location pour satisfaire la forte demande actuelle. 🔑
Dans le même esprit, l’associée du cabinet AF Legis affirme que le décret "n’entraînera pas une augmentation du marché locatif, si tel est l’objectif". Pour Arantxa Goenaga, "le seul effet possible est de nuire aux ventes ou de faire baisser le prix des logements, mais pas d’augmenter les locations. Et, évidemment, cela ne favorise pas l’investissement, mais tout le contraire".
C’est également l’avis de Carles Sala, porte-parole des Agents de la Propriété Immobilière (API) de Catalogne, qui estime que "d’emblée, l’augmentation des recettes devrait être affectée et intégralement consacrée aux politiques publiques du logement, car les mesures proposées ne profitent pas au secteur du logement abordable ou social. Nous ne voyons qu’une volonté claire de décourager l’investissement dans le secteur résidentiel en Catalogne".
Outre la perte d’attrait des opérations destinées à la location de logements, les experts n’excluent pas que les grands investisseurs qui décident de conclure des transactions répercutent la fiscalité accrue à laquelle ils seront soumis sur le prix des loyers. Autrement dit, qu’ils décident d’augmenter les loyers pour compenser l’augmentation de la taxe. 💰
D’autre part, certaines voix s’élèvent également pour alerter sur le fait que la réforme fiscale catalane affectera les acheteurs à la recherche d’une maison rénovée. Comme le soutient Mercedes Blanco, membre de la Commission du Logement de la Chambre de Commerce de Barcelone et PDG de Vecinos Felices Administración de Fincas, "le marché immobilier a besoin d’investissements pour maintenir et améliorer le parc de logements disponibles. Si nous expulsons les investisseurs qui réhabilitent des immeubles, nous condamnons de nombreux acheteurs à un marché avec une offre de plus en plus rare et détériorée".
Selon Blanco, "de nombreux acheteurs préfèrent acquérir des logements déjà rénovés car ils ne disposent pas des ressources, du temps ou des connaissances nécessaires pour entreprendre une rénovation". Mais, "sans incitations pour les investisseurs, l’offre de logements en bon état diminuera", ce qui entraînera la détérioration progressive du parc immobilier.
Les Agents de la Propriété Immobilière de la région rejoignent ce message d’alerte. Selon leur porte-parole, outre l’impact sur les opérations d’investissement dans les immeubles en copropriété, "l’élimination de la bonification de l’ITP pour les entreprises se consacrant à l’achat de logements à des fins de réhabilitation et de vente ultérieure nous semble presque plus préoccupante, car cela pourrait réduire de manière notable l’activité dans un segment vital pour renouveler un parc résidentiel vieillissant et ayant d’importants besoins de rénovation, dans des domaines tels que l’accessibilité ou l’efficacité énergétique".
Transfert d’investissement vers d’autres marchés
Le cabinet de conseil Colliers mentionne une autre conséquence possible de ce nouveau contexte fiscal en Catalogne : que les investisseurs perdent de l’intérêt pour ce marché et recherchent d’autres alternatives.
"Les investisseurs et les grands propriétaires préfèrent les marchés où la charge fiscale est plus faible et la sécurité juridique plus grande. Madrid ou Málaga sont des marchés où l’investissement résidentiel reste très attractif, et où la fiscalité de leurs achats n’est pas pénalisée", soutient Carolina Pérez. 🏘️
Arantxa Goenaga partage cette perception, en alertant sur le fait que l’entrée en vigueur de ces changements fiscaux entraînera "que les investissements se fassent dans d’autres communautés autonomes et que ce marché immobilier soit perdu. Et cela sans aucune raison, car cela n’améliore pas le parc immobilier locatif ni ne favorise la vente de biens aux personnes ayant un faible pouvoir d’achat".
En effet, comme l’ajoute l’associée d’AF Legis, "nous continuons à voir des politiques interventionnistes qui ne cherchent pas à résoudre le véritable problème du marché immobilier, à savoir l’administration elle-même et son incapacité à répondre au problème existant. Elle cherche à augmenter ses revenus, mais cela ne conduit pas à une stratégie correcte pour améliorer le marché et éviter qu’il ne reste aussi tendu".
Le porte-parole des agents de la propriété critique également les politiques interventionnistes sur le marché immobilier catalan, qui "favorisent depuis un certain temps le transfert de l’intérêt des investisseurs vers d’autres communautés autonomes, ce qui semble être l’effet recherché", conclut Carles Sala.
