Comment dépeindre la crise qui a touché, ces derniers mois, le segment de l’immobilier d’entreprise et des investisseurs?
Le marché de l’immobilier a connu des turbulences, mais comment les décrire précisément ?
Magali Marton, directrice chez Colliers International, nous éclaire : l’année 2019 a été un sommet, avec 45 milliards d’euros de transactions.
Puis, dès 2020, la crise s’est amorcée, impactant surtout l’immobilier de bureau avec une baisse de 25%.
La montée des taux et ses conséquences
Le véritable choc est venu en 2022 avec l’envolée des taux obligataires, passant de 0 à 3,5% en un an. Un séisme pour les investisseurs !
L’accès au financement s’est aussi compliqué, passant d’une abondance de liquidités à une raréfaction des ressources.
On se dirige vers une normalisation des taux, mais la question reste : les banques rouvriront-elles les vannes du crédit ?
Pour revenir à la situation d’il y a quelques mois, avec une période faste pour l’immobilier, marquée par des taux d’emprunt au plus bas, quel en fut l’impact pour le réseau iad?
Olivier Descamps, directeur général d’iad, évoque une période d’euphorie.
Entre 2020 et 2022, iad a battu des records, atteignant un chiffre d’affaires de plus de 520 millions d’euros.
Cette période a permis de développer les ventes de "confort" au détriment des ventes de "besoin".
Puis les taux de crédit immobilier ont brusquement flambé. Pour quelles raisons?
Caroline Arnould, directrice générale de CAFPI, explique que la crise du Covid a engendré des tensions sur les approvisionnements et les matières premières, faisant monter les prix.
La guerre en Ukraine a exacerbé ces tensions, notamment sur les coûts de l’énergie.
En octobre 2022, l’inflation en France a culminé à 10,6%.
Pour contrer cette inflation, la Banque centrale européenne a augmenté ses taux à dix reprises en un an et demi, entraînant une hausse des taux d’emprunt immobilier à 4% en octobre 2023.
Quel a été l’impact de cette hausse sur l’activité de iad?
La hausse des taux a eu un impact violent sur le marché, avec une chute de 22% des transactions immobilières en 2023.
Iad a mieux résisté avec une baisse limitée à 13%, consolidant sa part de marché à 6,2%.
On a constaté un ralentissement des conversions à l’immobilier et des désaffections dans les réseaux de mandataires. Malgré tout, les réseaux de mandataires, et iad en tête, ont montré une meilleure résilience.
L’immobilier d’entreprise face à la crise
Depuis cette période marquée par la hausse des taux, quelle est la situation sur le marché des investisseurs et des entreprises?
Magali Marton souligne que 2023 a été une mauvaise année pour l’immobilier d’entreprise, avec un repli de l’activité entre 50 et 60%.
Le résidentiel a mieux résisté, perçu comme une nécessité par les investisseurs.
Depuis quelques semaines, les taux d’emprunt reculent. Comment expliquer ce phénomène? Les banques sont-elles de retour?
Caroline Arnould confirme le retour des banques sur le marché du crédit, avec une concurrence accrue.
Elles cherchent à conquérir de nouveaux clients en baissant leurs taux et en proposant des offres promotionnelles.
Chez Cafpi, on observe des taux d’emprunt sur 20 ans entre 3,75 et 3,80%.
Cette baisse des taux a-t-elle un impact positif sur les ventes du réseau iad?
Olivier Descamps constate une reprise de l’activité depuis quelques semaines.
Les vendeurs commencent à baisser leurs prix, anticipant un repli de 5% à l’échelle nationale.
Près de 50% des mandats sont requalifiés à la baisse par les négociateurs.
Cependant, certaines régions, comme le sud-est, restent attractives grâce au retour des acquéreurs étrangers.
Quels sont les avantages pour un entrepreneur qui souhaite se lancer dans l’immobilier de rejoindre le réseau iad?
Le modèle des réseaux de mandataires a prouvé sa force, représentant désormais 25% des ventes immobilières.
Les atouts d’iad
- Proximité avec les clients
- Pas de droit d’entrée ni de frais fixes
- Possibilité de créer sa propre entreprise en recrutant d’autres négociateurs et de toucher des commissions managériales.
À quelles perspectives de marché peut-on s’attendre pour les mois qui viennent?
Perspectives et optimisme
Caroline Arnould prévoit une baisse continue des taux cette année, suivant la tendance de la FED.
Elle anticipe des taux à 20 ans autour de 3,3% fin 2024.
Magali Marton table sur une normalisation du marché, avec un retour à un certain réalisme.
Le marché français reste attractif pour les capitaux étrangers, avec un optimisme pour 2025 et 2026.
Olivier Descamps partage cet optimisme : "Chez iad, nous sommes pareillement optimistes. La crise nous a certes chahutés. Mais les frémissements d’une reprise du marché sont bien là."
