Le marché immobilier européen se dirige vers une reprise modérée en 2025, après deux années de correction. L’Espagne se positionne comme l’un des pays les mieux placés pour profiter de ce nouveau cycle, selon le rapport Global Trends and Tactics 1Q (premier trimestre) 2025 de Nuveen Real Estate.
L’étude souligne que, malgré l’incertitude macroéconomique et géopolitique, le marché immobilier espagnol a fait preuve d’une grande résilience. Depuis le pic mondial de 2022, le pays a enregistré l’une des plus faibles baisses de la valeur des actifs immobiliers (-13%), bien en dessous de la moyenne européenne. De plus, au troisième trimestre 2024, l’Espagne a affiché des rendements positifs tant en termes de revenus locatifs que de revalorisation du capital, ce qui consolide sa position de marché solide et attractif pour les investisseurs.
La reprise sera inégale en Europe et dépendra du contexte local et du type d’actif. Alors que le Royaume-Uni et les pays nordiques sont en tête de la relance, d’autres économies clés comme l’Allemagne ou la France sont toujours confrontées à des obstacles. Dans ce contexte, l’Espagne se distingue avec des résultats solides dans les principaux segments immobiliers :
Résidentiel : Forte croissance des prix
L’Espagne figure parmi les pays européens où le prix des logements a le plus augmenté, avec +8% en glissement annuel au troisième trimestre 2024, derrière seulement les Pays-Bas (+11%). Cette augmentation est soutenue par une forte demande et une offre limitée, en particulier dans les grandes villes. Sur le marché locatif, une augmentation supérieure à la moyenne de la zone euro (+2,3%) a également été observée, ce qui renforce l’attrait du résidentiel pour le capital institutionnel.
Madrid se distingue par l’un des taux de disponibilité les plus bas dans les zones prime (CBD) d’Europe, avec seulement 3,7%. Alors que d’autres capitales européennes comme Berlin, Dublin ou Londres présentent des taux de vacance élevés, Madrid maintient une occupation stable et une demande active, favorisée par la faible offre nouvelle et la bonne performance des occupants corporatifs.
Logistique : Barcelone et Madrid, moteurs de la croissance
Le secteur logistique espagnol continue de prospérer. Barcelone figure parmi les villes européennes affichant les plus fortes hausses annuelles des loyers logistiques (à deux chiffres), tandis que Madrid est en tête de la croissance des loyers prime (+5% au quatrième trimestre 2024). Ce dynamisme contraste avec la moyenne européenne, où l’augmentation n’a été que de +0,6%, et consolide l’Espagne comme l’un des hubs logistiques les plus attractifs du continent.
Le segment du retail montre également des signes de reprise en Espagne, avec une croissance des ventes au détail de +2,8% en glissement annuel au quatrième trimestre 2024, dépassant la moyenne européenne (+2,1%). Ce rebond suggère une amélioration de la consommation intérieure et un regain d’intérêt pour les actifs commerciaux, en particulier dans les emplacements prime.
Perspectives pour 2025 : Optimisme prudent
La baisse des taux d’intérêt, le retour des investisseurs value-add (en particulier américains) et la stabilisation des loyers et des évaluations laissent présager une reprise progressive en 2025. Cependant, le rapport avertit que l’offre limitée, la concurrence pour les actifs de qualité et l’incertitude géopolitique continueront de conditionner le rythme et l’ampleur de la reprise.
Dans ce contexte, l’Espagne se positionne comme une destination privilégiée pour les investisseurs qui recherchent stabilité et croissance en Europe, grâce à sa solide demande structurelle, ses rendements compétitifs et sa bonne performance transversale dans les principaux segments du marché immobilier.
