Une des nouveautés qui attire le plus l’attention des économistes, des constructeurs et des experts du secteur immobilier est la décision du Gouvernement de la Generalitat de Catalogne d’augmenter l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), avec deux nouvelles tranches d’imposition. Parallèlement, il a été établi la création d’une tranche spécifique pour les grands détenteurs qui paieront jusqu’à 20% d’ITP et pour la transmission d’un immeuble entier de logements et la suppression des bonifications pour les entreprises immobilières dans la transmission de logements. 🏡
Ces mesures, qui ont été publiées au Journal Officiel de la Generalitat de Catalogne le 26 mars dernier, entreront en vigueur le 27 juin prochain et doivent recevoir l’approbation du Parlement. Les experts assurent qu’elles ont une visée fiscale, qui pourrait finir par augmenter le prix des logements et avoir un impact négatif sur l’investissement immobilier. 📈
« Une augmentation contre le propriétaire »
Pour Carlos Balado, professeur d’OBS Business School et directeur d’Eurocofín, cette augmentation de l’ITP est une mesure procyclique alors que ce sont des mesures anticycliques qui sont nécessaires, et "c’est préoccupant car cela met en évidence que les administrations continuent de ne pas comprendre la raison de la difficulté d’accès au logement". 🤔
Balado explique qu’entre les déclarations des institutions publiques et la réalité normative, budgétaire et fiscale, il existe une contradiction notable. "L’une d’elles est la charge fiscale qui pèse sur le logement en Espagne, qui présente une telle complexité et importance pour les constructeurs, les promoteurs, les acheteurs, les vendeurs, les bailleurs et les locataires qu’elle rend inefficaces les mesures visant à rendre le logement accessible. Cela peut être observé tant dans le processus de construction de bâtiments destinés principalement à des logements, qu’ensuite dans la propriété des immeubles".
Le professeur d’OBS analyse que, pendant la construction, la TVA appliquée, un impôt de l’État, est de 10%. Il faudra établir un acte de déclaration de travaux neufs, et, le cas échéant, un acte de division de la propriété horizontale. "Ces actes seront soumis à la part progressive de la modalité des Actes Juridiques Documentés (AJD) selon le type général prévu dans la Communauté Autonome en question. Dans la mesure où les travaux projetés exigent l’obtention d’un permis de construire ou d’urbanisme, l’Impôt sur les Constructions, Installations sera dû. Avec la somme de tous ces impôts, l’acheteur final voit l’investissement dans son logement augmenter de 20%, c’est-à-dire, 4% dans la phase de production, 4% dans la phase de promotion et 12% dans la phase de vente". Évidemment, si une charge fiscale déjà élevée augmente, la situation pour l’acheteur s’aggrave. 😥
Dans la même lignée, Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobilier (PSI) de référence à Barcelone, estime que le gouvernement catalan continue de faire du logement un étendard politique. "Ils veulent aller à l’encontre des propriétaires et défendre exclusivement leurs électeurs. Mais c’est absurde. Si au moins ils augmentaient l’ITP pour les grands détenteurs, mais le réduisaient pour les petits, cela aurait un certain sens dans leur politique de faciliter l’accès au logement. Mais ils maintiennent le 10% pour les petits détenteurs et l’augmentent à 20% pour les grands, ce qui démontre que c’est une mesure absolument fiscale", argumente-t-il.
Conséquences : augmentation du prix du logement
De leur côté, Foment del Treball et l’Association des Promoteurs et Constructeurs d’Édifices de Catalogne (APCE) ont critiqué l’annonce de l’augmentation de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et Actes Juridiques Documentés (ITP) et avertissent que ces mesures pénalisantes ne feront qu’augmenter le prix des logements, car cela finira par impacter le client final. 🏘️
"Si les Administrations voulaient réellement influer sur le prix du logement, il suffirait qu’elles réduisent ce pourcentage, ne serait-ce qu’une partie. Et c’est une mesure qu’elles peuvent mettre en œuvre dès demain", souligne Xavier Vilajoana, président d’APCE.
Carlos Balado souligne également cette conséquence : "si l’on taxe ceux qui peuvent mettre des logements en vente, le prix final sera augmenté par ce nouveau coût, de sorte que dans le cas où l’on pourrait obtenir plus de fonds pour construire des logements sociaux, ce qui n’a pas été quantifié, la construction de ces nouveaux logements serait affectée par les prix à la hausse découlant de la nouvelle mesure".
Le professeur d’OBS Business School et directeur d’Eurocofín estime que cette augmentation d’impôt est une solution éloignée du cœur du problème et qui complique une situation enlisée. 😔
Iñaki Unsain alerte également sur le fait qu’il constate déjà avec ses clients que la mesure pourrait inciter les investisseurs à ne plus investir dans l’immobilier. "Soit ils transféreront leurs investissements vers d’autres régions du pays, soit ils investiront simplement dans un autre type d’actifs. Si l’argent n’entre pas dans le secteur immobilier, qui va construire ? Qui va promouvoir ? Qui va générer de l’offre ? Et ce qui manque, c’est précisément l’offre", déplore l’expert. 😥
Quelles sont les nouvelles tranches de l’ITP en Catalogne ?
L’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) et Actes Juridiques Documentés (AJD) sera modifié avec l’introduction de deux nouvelles tranches : les transactions d’une valeur allant jusqu’à 600.000 eurosMaintenant une taxe de 10 %, celles qui se situent entre 600.000 et 900.000 euros seront taxées à 11 %, celles comprises entre 900.000 et 1.500.000 euros auront un impôt de 12 % et celles qui dépassent 1.500.000 euros paieront 13 %. 💰
Les grands propriétaires sont aujourd’hui ceux qui possèdent au moins cinq logements dans des zones tendues ou 10 dans des zones non tendues, et l’impôt sur la transmission de logements passera de 10% à 20% pour eux.
Ce même taux sera applicable à la vente d’immeubles complets, avec ou sans division horizontale, avec des exceptions pour l’application de ces 20% : si l’acheteur est une personne physique et si l’immeuble a moins de cinq logements, à condition que ceux-ci soient destinés à être la résidence principale de l’acheteur et de ses proches parents pendant au moins trois ans.
