Une récente décision de l’Audiencia Provincial de Madrid 🏛️ a mis en lumière une figure juridique qui, malgré son utilisation fréquente, suscite de nombreuses interrogations : l’expulsion pour occupation précaire. Ce mécanisme permet de récupérer un bien immobilier lorsqu’une personne l’occupe sans titre justifiant sa possession.
Le cas découle d’une situation familiale complexe : une mère atteinte d’Alzheimer a été admise dans une résidence en janvier 2022 et sa fille a continué à vivre dans le logement familial sans payer de loyer et sans contrat justifiant son séjour.
Une occupation peut-elle être considérée comme légitime en raison de liens familiaux ?
Le conflit a débuté lorsque l’un des fils de la femme, muni d’une procuration légale, a intenté une action en justice au nom de sa mère pour que sa sœur quitte le logement. La mère est titulaire de 50 % de la propriété et usufruitière des 50 % restants, tandis que la fille ne détient que 12,5 % de la nue-propriété.
Une personne détenant une partie de la nue-propriété peut-elle rester dans le logement sans consentement ?
La nue-propriété ne donne pas le droit d’utiliser le logement, l’usufruitier étant celui qui peut l’habiter ou en permettre l’usage. Par conséquent, même si une personne possède un pourcentage de la propriété (en l’occurrence, 12,5 %), sans avoir l’usufruit ni le consentement (ou si celui-ci est révoqué), l’occupation est illégale. 🚫
Validité d’une procuration notariée et légitimation du mandataire
L’un des points centraux du procès a été la validité de la procuration notariée accordée en 2019, alors que la mère présentait déjà des signes de détérioration cognitive. La défense de la fille a fait valoir que sa mère n’était pas pleinement capable lorsqu’elle l’a signée.
Néanmoins, tant en première instance qu’en appel, la justice a confirmé la validité de la procuration, concluant que, à moins qu’elle ne soit contestée avec succès dans une autre procédure, elle resterait effective, et le fils serait autorisé à intenter des actions au nom de sa mère.
Existe-t-il un droit d’habitation pour la prise en charge de membres de la famille ?
La défense de la fille s’est également appuyée sur son rôle d’aidante et son handicap reconnu à 68 %, invoquant l’article 822 du Code civil, qui prévoit le droit d’habitation dans certains cas de handicap.
Toutefois, l’Audiencia a rejeté son application, car ce droit exige que le bénéficiaire ait vécu avec la personne décédée et que cela soit indiqué dans le testament. Dans ce cas, la mère était toujours vivante et n’avait pas établi de testament reconnaissant ce droit.
Commodat ou occupation précaire ? L’importance de la qualification juridique
En appel, la défense a fait valoir pour la première fois que la fille occupait le logement en vertu d’un commodat, mais l’Audiencia a été catégorique : cet argument n’a pas été formulé en première instance et il n’était pas possible de l’introduire à ce stade de la procédure, la qualification juridique la plus appropriée, aux yeux des magistrats, étant celle d’occupation précaire. 🤔
Quelle est la différence entre une occupation précaire et un commodat ?
Le commodat est un prêt à usage convenu, gratuit, mais avec une finalité et une durée définies (article 1740 du Code civil), tandis que l’occupation précaire est une occupation sans titre, sans loyer et maintenue par simple tolérance.
Quand peut-on engager une procédure d’expulsion pour occupation précaire contre un membre de la famille ?
L’élément clé est que cette personne occupe un logement sans titre légal (ni contrat, ni accord écrit, ni droit reconnu), car le lien de parenté ne donne pas le droit de vivre dans une propriété appartenant à autrui. 🔑
Peut-on éviter l’expulsion s’il n’y a pas de contrat mais qu’il y a eu un consentement verbal ?
Le consentement verbal peut être valable pendant un certain temps, mais il n’est pas éternel. Dès que le propriétaire (ou, dans ce cas, un mandataire) retire sa tolérance, l’occupant perd son soutien légal.
L’Audiencia Provincial confirme ainsi la décision du Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Madrid, qui avait déjà fait droit à la demande d’expulsion pour occupation précaire, et la fille devra quitter le logement n’ayant pas prouvé l’existence d’un titre légal justifiant son occupation. Il convient toutefois de rappeler que cette décision peut encore faire l’objet d’un recours devant le Tribunal Supremo. ⚖️
