Le pire qui puisse vous arriver en louant votre bien, c’est de tomber sur un locataire défaillant, un problème qu’on peut éviter, mais qui est parfois inévitable. Cet article vous explique comment expulser un locataire qui ne paie pas son loyer avec la nouvelle Loi sur le Logement et combien de temps cela prend.
En quoi consiste la nouvelle loi pour expulser les locataires ?
La nouvelle Loi sur le Logement, entrée en vigueur le 26 mai 2023, inclut, entre autres, les nouvelles procédures à suivre lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, bien qu’elle ne concerne pas l’occupation illégale.
L’objectif de cette nouvelle loi, en ce qui concerne l’expulsion des locataires, est de protéger les personnes vulnérables en cas d’expulsion, mais elle ne modifie pas la procédure d’expulsion en elle-même dans les autres cas.
Le 3 avril 2025, le projet de loi sur l’efficacité de la Justice est entré en vigueur, permettant des expulsions express d’squatters en 15 jours, mais il reste à voir si le délai promis sera respecté.
La nouvelle loi vise à accélérer les procédures dans les cas justifiés, mais impose également de nouvelles responsabilités aux propriétaires. L’un des principaux changements est l’obligation d’informer correctement le locataire avant d’entamer toute action légale. De plus, des limites sont fixées aux augmentations de loyer afin d’éviter les expulsions motivées par des hausses abusives. La récupération du bien est également facilitée dans les cas où une utilisation frauduleuse du contrat de location est détectée.
Expulsion des locataires pour non-paiement avec la nouvelle Loi sur le Logement
La suspension des expulsions pour les locataires vulnérables, entrée en vigueur avec la pandémie de coronavirus, a été prolongée par le gouvernement jusqu’au 31 décembre 2025.
Si les locataires qui n’ont pas payé leur loyer se trouvent dans une situation de vulnérabilité, un tribunal de Justice peut établir un délai de suspension de l’expulsion de deux mois pour les personnes physiques et de quatre mois pour les personnes morales. Auparavant, ces délais étaient respectivement d’un et trois mois.
Lorsqu’une expulsion est autorisée, il est nécessaire de notifier au locataire et au propriétaire la date et l’heure exactes de l’exécution. Si le locataire est en situation de vulnérabilité, la nouvelle loi prévoit que les administrations publiques compétentes en matière de logement, d’aide sociale, d’évaluation et d’information sur les situations de besoin social, ainsi que celles chargées de fournir une assistance immédiate aux personnes à risque d’exclusion sociale, doivent être informées afin qu’elles puissent prendre des mesures, le cas échéant.
De plus, pour qu’une demande d’expulsion soit traitée, il sera nécessaire de fournir un certain nombre d’informations, notamment si le bien est la résidence principale du locataire, si le demandeur est considéré comme un "grand propriétaire" et, dans l’affirmative, si le demandeur est également en situation de vulnérabilité économique. Lorsque le demandeur est un ‘grand propriétaire’, il devra prouver qu’une procédure de conciliation ou de médiation a été mise en place.
Mesures pour accélérer l’expulsion des locataires indélicats
Si un locataire cesse de payer son loyer, il faut agir rapidement pour éviter que la situation ne s’éternise. Selon l’article 27 de la Loi sur les locations urbaines (LAU), le non-paiement du loyer est un motif de résiliation du contrat. Cela signifie qu’avec un seul mois de non-paiement, le propriétaire peut résilier de plein droit le contrat de location et le locataire doit quitter le logement.
Cependant, avant de recourir à l’aide légale et de commencer la procédure d’expulsion, il est toujours recommandé d’essayer de résoudre la situation à l’amiable. L’idéal est d’envoyer une demande de paiement par courrier recommandé avec accusé de réception, car cela laisse une preuve indéniable, afin qu’il se mette à jour de ses obligations financières. Si le retard est ponctuel, il peut être résolu sans avoir à aller au tribunal, ce qui permet d’économiser du temps et de l’argent. 💰
Si le locataire ne paie pas, il faudra intenter une action en expulsion pour l’expulser, signée par un avocat et un représentant légal. Une fois que le tribunal a admis la demande, le locataire en sera informé et une date sera fixée pour l’expulsion, date à laquelle il devra rendre les clés et quitter le logement.
De plus, les mensualités de loyer dues, ainsi que les intérêts de retard pour non-paiement, pourront lui être réclamés. Ce serait le meilleur scénario ; cependant, de nombreux mauvais payeurs n’ont ni salaire ni biens saisissables. 😔
Comment expulser un locataire qui ne paie pas sans contrat
Ne pas établir de contrat écrit représente un énorme risque lors de la location d’un logement, car en cas de conflit, il n’y aura pas de texte légal sur lequel asseoir les bases.
Généralement, même s’il n’y a pas de contrat de location écrit, il y en a un verbal (à moins que le logement n’ait été squatté). Pour expulser un locataire qui ne paie pas sans contrat avec la nouvelle loi, il faudra suivre la même procédure que s’il y avait un contrat.
Depuis le 3 avril 2025, pour présenter une demande d’expulsion pour occupation sans titre, il est obligatoire de joindre des documents prouvant qu’une tentative d’accord a été faite avec les occupants inconnus du logement.
C’est pratiquement impossible, car on ne peut pas négocier avec un squatteur avant de déposer la demande. Par conséquent, la seule voie légale restante qui n’exige pas cette condition est la protection sommaire de la possession, une procédure judiciaire qui permet de récupérer un bien lorsqu’il a été dépouillé de celui-ci ou que son utilisation a été perturbée. Ce processus était auparavant connu sous le nom d’interdit de recouvrement de la possession.
Jusqu’à présent, la procédure la plus courante dans ces cas était l’expulsion pour occupation sans titre, acceptée par les tribunaux même après la réforme de juin 2018, qui a introduit une procédure spéciale pour récupérer les biens occupés sans consentement. Ce type de procès, rapide et oral, a été très utilisé par les propriétaires dont le logement a été squatté.
Mais avec l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi sur l’efficacité du Service Public de Justice, elle n’est plus valable pour les cas d’occupation illégale. À la place, il faut utiliser la procédure de protection sommaire de la possession, le nouveau nom de l’ancien interdit. ⚖️
