Les décisions importantes concernant votre copropriété sont prises lors des assemblées générales, et celles-ci doivent respecter un protocole précis ainsi que des exigences légales. Bien que de nombreux copropriétaires ne soient pas présents à ces réunions, leur absence doit être volontaire. S’ils n’ont pas été convoqués, des problèmes peuvent survenir.
Il arrive que certains propriétaires se demandent : "Puis-je annuler ou contester une assemblée de copropriétaires à laquelle je n’ai pas été invité ?". Voyons ce que dit la loi.
Puis-je annuler ou contester une assemblée de copropriétaires à laquelle je n’ai pas été invité ?
Ne pas être convoqué à une assemblée de copropriétaires n’est pas seulement un manque de courtoisie, c’est aussi une violation du droit légal de participer à la prise de décisions de la copropriété. Selon la loi, cela constitue un motif suffisant pour contester la tenue de la réunion ainsi que les décisions qui y ont été prises.
Si un propriétaire n’a reçu aucune notification, cela peut constituer un motif suffisant pour demander l’annulation des décisions prises, car cela crée une situation où il n’a pas pu se défendre.
L’article 18 de la loi sur la copropriété (LPH) précise que les décisions de l’assemblée des propriétaires peuvent être contestées par les propriétaires qui ont exprimé leur désaccord lors de l’assemblée, les absents (pour quelque raison que ce soit) et ceux qui ont été indûment privés de leur droit de vote, par exemple, un propriétaire qui n’a pas été averti.
Encore une fois, si un propriétaire n’a reçu aucune notification, cela peut être une raison suffisante pour demander l’annulation des décisions adoptées, car cela a créé une situation d’injustice.
Conditions pour contester une assemblée de copropriétaires
L’article mentionné de la LPH stipule que pour contester les décisions de l’assemblée, le propriétaire doit être à jour dans le paiement de toutes les dettes dues à la copropriété ou consigner préalablement les montants dus auprès d’un tribunal. Cette règle ne s’applique pas à la contestation des décisions de l’assemblée concernant l’établissement ou la modification des quotes-parts de participation mentionnées à l’article 9 entre les propriétaires.
Qu’en est-il si un propriétaire en défaut de paiement n’a pas été convoqué ?
En principe, un copropriétaire en défaut de paiement qui a assisté à l’assemblée ne peut pas contester les décisions qui y ont été prises, car il n’a pas le droit de vote tant qu’il n’est pas à jour dans ses obligations financières envers la copropriété. Toutefois, il pourrait contester ou annuler les décisions prises même s’il est en défaut de paiement s’il n’a pas été convoqué.
L’article 15.2 de la loi sur les copropriétés stipule que "les propriétaires qui, au moment du début de l’assemblée, ne sont pas à jour dans le paiement de toutes les dettes dues à la copropriété et n’ont pas contesté ces dettes devant un tribunal ou consigné le montant dû auprès d’un tribunal ou d’un notaire, peuvent participer aux discussions, mais n’ont pas le droit de vote. Le procès-verbal de l’assemblée doit indiquer les propriétaires privés du droit de vote, dont la personne et la quote-part de participation dans la copropriété ne seront pas prises en compte pour atteindre les majorités requises par la présente loi."
En d’autres termes, même s’il n’a pas le droit de vote, un copropriétaire en défaut de paiement doit être invité aux assemblées, auxquelles il peut participer et exprimer son opinion.
La LPH établit clairement que tous les propriétaires doivent être dûment convoqués aux assemblées. L’omission de cette formalité empêche un copropriétaire de connaître les sujets à traiter et d’exercer son droit de vote ou d’exprimer son opinion, ce qui rend l’assemblée irrégulière d’un point de vue légal.
L’absence de convocation peut entraîner l’annulation des décisions prises lors de la réunion, leur privant de toute validité juridique et les rendant non contraignantes pour le propriétaire exclu.
"Si le propriétaire en défaut de paiement se met à jour dans le paiement de toutes les dettes dues (à la date de la contestation, c’est-à-dire à la date de la présentation de la demande), il pourra contester la décision. Le défaut de convocation aux assemblées, en violation des exigences de l’art. 15.2 de la L.P.H., peut entraîner une contestation de la part du propriétaire, et donc, la réunion tenue avec une telle omission sera nulle, mais nécessite une déclaration judiciaire. Le propriétaire devrait intenter une action en contestation, mais il devrait d’abord se mettre à jour dans le paiement de toutes les dettes, comme le stipule l’article 18.2 LPH", explique Fernando Céspedes, administrateur de biens chez Communal.
Comment contester une assemblée de copropriétaires ?
La procédure pour contester une assemblée peut aller d’une réclamation formelle auprès de la copropriété à l’introduction d’une action en justice si une solution amiable n’est pas trouvée.
Outre l’absence de convocation, les décisions prises lors d’une assemblée peuvent être contestées :
- Lorsqu’elles sont contraires à la loi ou aux statuts de la copropriété.
- Lorsqu’elles sont gravement préjudiciables aux intérêts de la copropriété elle-même au profit d’un ou de plusieurs propriétaires.
- Lorsqu’elles entraînent un préjudice grave pour un propriétaire qui n’a aucune obligation juridique de le supporter ou qu’elles ont été adoptées avec abus de droit.
Le délai pour contester dépend de la nature du fait. Par exemple, si la décision est contraire à la loi ou aux statuts, le propriétaire dispose d’un an pour faire appel. En revanche, s’il s’agit d’un autre type de décision, le délai est généralement de trois mois.
