Les charges locatives – c’est peut-être le mot le plus chargé d’émotion entre locataire et propriétaire. Beaucoup de décomptes sont contestés et une grande partie est même erronée. La raison est simple : il y a une grande incertitude générale des deux côtés quant aux charges d’exploitation qui peuvent être répercutées et sous quelle forme. Des rumeurs inexactes persistent sans cesse, de sorte qu’en dépit de règles juridiques claires, il y a de faux décomptes ou de fausses croyances. Cependant, il est relativement facile de reconnaître les erreurs.
Le bon conseil : Faites-vous conseiller !
Les locataires comme les propriétaires peuvent se faire conseiller. Il n’est pas nécessaire que ce soit un avocat spécialisé, et il n’est pas non plus nécessaire d’être membre d’une association de locataires ou de propriétaires. Les associations de consommateurs ou les experts spécialisés vérifient les décomptes de charges contre une somme modique. Mais une petite liste de contrôle aide également à reconnaître les erreurs les plus grossières.
D’abord vérifier : Le décompte des charges a-t-il été établi dans les délais ?
Le décompte par le propriétaire doit être disponible au plus tard douze mois après la période de décompte respective. La période de décompte n’est pas liée à l’année civile, mais la plupart des propriétaires utilisent cette période. Cela signifie que les locataires doivent d’abord vérifier s’ils ont reçu le décompte à temps. En effet, si celui-ci est tardif, les paiements supplémentaires sont nuls. S’il y a un avoir, il peut même être soumis à des intérêts.
Vérifier les postes : Seul ce qui figure dans le contrat de location peut être facturé par le propriétaire !
Ensuite, les locataires doivent vérifier les postes que contient le décompte. Car la règle la plus importante est la suivante : Le propriétaire doit énumérer tous les coûts à facturer dans le contrat de location. Si certains coûts n’y sont pas mentionnés, il ne peut pas les facturer.
Légalement autorisé : Seules ces charges d’exploitation peuvent être répercutées
Mais ce n’est pas parce que quelque chose figure dans le contrat de location que c’est forcément correct sur le plan juridique. Car le propriétaire ne peut pas lister tous les coûts. L’article 556 du Code civil allemand (BGB) stipule :
« Les charges d’exploitation sont les coûts qui sont régulièrement encourus par le propriétaire ou le titulaire du droit de superficie en raison de la propriété ou du droit de superficie sur le terrain ou de l’usage conforme du bâtiment, des dépendances, des installations, des équipements et du terrain. »
Ainsi, seules les dépenses qui sont régulièrement encourues et qui sont nécessaires à la location peuvent être répercutées sur le locataire. Comme il y a toujours des litiges à ce sujet, les exemples suivants doivent clarifier ce que le propriétaire peut facturer :
- Travaux d’entretien réguliers, mais pas les coûts de réparation ;
- Alimentation en eau et évacuation des eaux usées, mais pas les nouvelles canalisations ;
- Fonctionnement du système de chauffage, y compris le combustible ;
- Évacuation des déchets, mais pas les coûts de construction d’abris pour les poubelles ;
- Coûts pour le nettoyage des rues, le service hivernal, le nettoyage de la maison ;
- Électricité dans les parties communes, mais pas pour les nouveaux achats de lampes ;
- Coûts pour l’entretien du jardin ;
- Coûts pour le concierge, mais pas en plus pour ses travaux individuels ;
- Frais pour les raccordements TV/DSL loués, mais pas pour la mise à disposition de lignes ou d’appareils de réception ;
- Coûts pour le fonctionnement des ascenseurs, mais pas pour leurs réparations ;
- Taxe foncière et assurances immobilières, mais pas les coûts pour les assurances contre les pertes de loyer ou les frais bancaires.
En d’autres termes : Tous les coûts qui sont encourus une seule fois par le propriétaire ne sont pas réguliers et doivent être supportés par lui-même. De même, il ne peut pas facturer les postes qui sont encourus lors de la gestion de son bien immobilier, tels que les frais de bureau, d’autres assurances ou les coûts de crédit. Des informations détaillées peuvent être consultées dans le règlement sur les charges d’exploitation.
Refaire le calcul : Comment a-t-on facturé et est-ce que cela correspond vraiment ?
Un autre point de litige peut être la manière dont la facturation est effectuée. Il est possible de facturer en fonction du nombre de personnes, des mètres carrés de l’appartement et de la consommation réelle. Comme la consommation réelle ne peut être calculée que pour certains points, tels que la consommation d’eau ou le chauffage, la plupart des propriétaires utilisent une clé qui est développée soit en fonction du nombre de personnes, soit en fonction des mètres carrés. Les valeurs de référence suivantes illustrent quand une facturation est judicieuse :
- Coûts par surface habitable: En règle générale, presque tous les coûts doivent être convertis en surface habitable. L’idée sous-jacente est qu’un grand appartement profite davantage des prestations. Il serait injuste de facturer à l’appartement de 2 pièces de 50 m² d’un couple le même montant pour la facturation de l’assurance du bâtiment que l’appartement de 120 m² d’un célibataire.
- Coûts liés aux personnes: Il existe des exceptions à la facturation en fonction de la surface habitable. Il s’agit par exemple des coûts de l’évacuation des déchets. L’hypothèse simple est la suivante : Plus il y a de personnes, plus le volume de déchets et donc les coûts augmentent. Il est donc juste (et correct) de répartir ces coûts sur le nombre de personnes vivant dans l’appartement. Il en va de même pour la consommation d’eau. Une famille avec deux enfants consomme plus qu’un ménage d’une seule personne. Mais : S’il existe une méthode de facturation individuelle comme des compteurs d’eau intégrés dans l’appartement, celle-ci doit être utilisée.
- Coûts de consommation: Les coûts de chauffage sont le point de discorde classique dans le décompte des charges d’exploitation. Ceux-ci sont toujours ventilés de manière incorrecte. En principe, une facturation axée sur la consommation s’applique. Toutefois, les formes mixtes sont autorisées et courantes. Ce faisant, le propriétaire peut, en plus de la consommation réelle, inclure la surface habitable jusqu’à 50 pour cent dans la facturation. Cela est réglementé en conséquence à l’article 6 du décret sur les coûts de chauffage. Une clé par tête est cependant illégale.
Important : Tous les frais d’exploitation autorisés doivent être calculés pour toute la période de décompte, mais ne peuvent être facturés que pour la période de location. Les locataires ne paient donc que pour la durée de la location, la vacance est à la charge du propriétaire. Pour tous les postes, la règle est la suivante : Refaire le calcul !
Quiconque vérifie le décompte annuel des charges sur la base de ces points peut rapidement identifier les erreurs et s’opposer aux coûts facturés à tort. En cas d’incertitude, des experts peuvent vous aider. En cas de réclamation du décompte, il est judicieux de parler à l’amiable avec le propriétaire d’une correction. C’est souvent plus utile que d’intenter immédiatement une action en justice. S’il n’y a pas d’accord et que le locataire ne souhaite pas prendre en charge des charges d’exploitation injustifiées, il n’y a cependant pas d’autre solution.
