Phnom Penh, 2025 : Le marché immobilier cambodgien face à la tempête ! Une analyse de CBRE Cambodia révèle un secteur en pleine recalibration, secoué par des vents contraires macroéconomiques. Préparez-vous à une plongée au cœur d’un marché en mutation !
Le rapport de CBRE Cambodia, une véritable radiographie des marchés de bureaux, de commerces et industriels, met en lumière la prudence des investisseurs. Entre les nouvelles taxes américaines sur les exportations cambodgiennes et les perspectives de croissance régionale revues à la baisse par la Banque Mondiale, le moral est en berne.
« Ce rapport reflète un marché qui s’adapte à des pressions économiques plus larges, tout en démontrant des poches de résistance, » explique Kinkesa Kim, Managing Director chez CBRE Cambodia. « Avec les bonnes stratégies, les investisseurs peuvent continuer à trouver de la valeur dans des segments clés de l’immobilier de Phnom Penh. » Un discours rassurant, mais la réalité est plus nuancée…
Le marché des bureaux : ESG et gestion, les points faibles
Le secteur des bureaux à Phnom Penh est en difficulté, avec des livraisons retardées et une occupation en baisse. Le taux d’occupation moyen a chuté à 64% au premier semestre, pénalisé par une demande molle et une offre excédentaire, surtout dans les immeubles de catégorie inférieure. Seuls les biens de catégorie A tirent leur épingle du jeu, avec un taux d’occupation proche de 80%.
Seulement 15% des 229 000 mètres carrés d’espaces locatifs prévus pour 2025 ont été livrés à fin juin, avec un seul nouveau bureau en copropriété achevé. Autant dire que le rythme est lent.
Les loyers sont restés globalement stables, avec des variations entre -4,9% et +2,2% selon les catégories d’actifs. Mais un nouveau facteur entre en jeu : le respect des normes ESG (Environnement, Social et Gouvernance). Les bâtiments non conformes peinent à attirer les multinationales, en raison de problèmes d’efficacité opérationnelle et de préoccupations environnementales. CBRE alerte également sur les risques liés aux coupes budgétaires dans la gestion immobilière, qui augmentent les passifs de maintenance à long terme.
Le commerce de détail : la chasse aux bonnes affaires
Le développement de nouveaux projets commerciaux a marqué une pause au premier semestre, une pause stratégique pour laisser le marché digérer l’offre existante. Le taux d’occupation a légèrement diminué, à 58,6%, principalement en raison de relocalisations de locataires.
La tendance est aux projets de plus petite taille, abordables et de milieu de gamme, en phase avec la prudence des consommateurs. Les loyers ont été revus à la baisse, car les propriétaires rivalisent pour dynamiser la location.
Les centres commerciaux de proximité se repositionnent en diversifiant leur offre pour attirer les acheteurs soucieux de leur budget. On observe moins de fermetures qu’au second semestre 2024, signe d’une stabilisation fragile.
Appartements avec services : envolée des loyers, mais fragilité de la demande
Le segment des appartements avec services a connu une forte croissance des loyers à Phnom Penh, mais CBRE met en garde : la reprise de la demande reste incomplète. Près de 600 nouveaux logements ont été mis sur le marché au premier semestre, presque entièrement grâce à l’ouverture du Wyndham Grand Phnom Penh, qui représente 83% de l’offre prévue pour l’année.
Les loyers des appartements de catégorie A ont grimpé de 12,6% par rapport au semestre précédent, et ceux de catégorie B de 7,2%. Les quartiers prisés comme Daun Penh, BKK et Chamkarmon continuent de concentrer l’offre, en raison de leur proximité avec les écoles internationales, les ambassades et les centres d’affaires.
Secteur industriel : les tarifs douaniers américains menacent l’essor
Le secteur industriel et logistique a enregistré quelques succès au premier semestre, notamment grâce à l’approbation par le gouvernement de deux nouvelles Zones Économiques Spéciales (ZES) de 955 hectares à Kampot et Sihanoukville. L’inauguration de l’usine de véhicules électriques BYD à Sihanoukville a également été saluée comme une étape importante dans la transition industrielle du Cambodge vers une production à plus forte valeur ajoutée.
Cependant, des nuages s’amoncellent à l’horizon. L’entrée en vigueur, le 1er août, d’une taxe américaine de 36% sur les produits cambodgiens menace de freiner cet élan. À titre de comparaison, le Vietnam ne fait face qu’à une taxe de 20%, ce qui intensifie la concurrence dans la région. C’est un peu comme si le Canada imposait des taxes supplémentaires sur le bois d’œuvre québécois exporté aux États-Unis.
Le gouvernement cambodgien envisagerait des mesures de rétorsion, comme la réduction des droits de douane sur les produits américains et l’augmentation des incitations pour les fabricants. CBRE note déjà un changement dans le profil des importations cambodgiennes en mai, avec une augmentation des volumes de machines électriques, de dispositifs médicaux et de pièces automobiles, au détriment des produits textiles traditionnels.
Infrastructures : ambition et réalité logistique
Malgré une série de projets d’infrastructure ambitieux, dont le canal Funan Techo (1,7 milliard de dollars), le Cambodge reste à la traîne par rapport à ses voisins en matière de performance logistique. Les coûts de transport élevés et la fragmentation des chaînes d’approvisionnement continuent de peser sur la compétitivité industrielle. Imaginez les défis logistiques pour acheminer des produits de la Beauce jusqu’à Montréal !
Le canal, une fois achevé, devrait réduire la dépendance vis-à-vis des ports vietnamiens et ouvrir des voies navigables intérieures. Mais les risques liés à sa réalisation restent élevés, et les tensions commerciales entament déjà la confiance des investisseurs.
Perspectives : une divergence sectorielle à prévoir
Pour le second semestre 2025, CBRE anticipe une situation contrastée selon les secteurs immobiliers. Le marché industriel pourrait marquer le pas en raison de l’incertitude liée à la politique commerciale, tandis que le secteur des bureaux risque de subir une pression accrue sur les loyers en raison de la hausse des taux de vacance. C’est un peu comme si on comparait le marché immobilier résidentiel de Montréal avec celui de Rouyn-Noranda.
Le secteur résidentiel devrait maintenir sa dynamique dans les segments abordables et de milieu de gamme, tandis que l’activité haut de gamme restera atone. Les loyers des appartements avec services devraient continuer à augmenter, même si une reprise complète de la demande n’est pas garantie cette année.
Pour les investisseurs, ce rapport signale un passage d’un optimisme généralisé à une sélectivité stratégique, avec des fondamentaux toujours solides dans certains segments ciblés, notamment ceux qui sont alignés sur l’accessibilité financière, les critères ESG et les retombées à long terme des infrastructures. C’est le moment de faire preuve de flair et d’identifier les opportunités !
