De plus en plus d’annonces de maisons squattées sont mises en vente. C’est une pratique légale à condition qu’il soit bien spécifié qu’il s’agit d’un logement avec un occupant à l’intérieur. Une étude d’idealista sur ce sujet, basée sur les biens annoncés dans leur base de données au quatrième trimestre 2024, conclut qu’il y a 20 464 logements annoncés sur le portail qui reconnaissent subir un processus d’occupation illégale. La grande majorité de ces logements se trouve en Catalogne.
Gérone est la capitale espagnole où le phénomène de la vente de logements squattés est le plus prononcé, car 8,8% des logements vendus dans la ville sont annoncés comme étant squattés. Tandis que Barcelone est la province où les logements squattés pèsent le plus sur le marché de la vente, avec un total de 6 778 logements.
Parmi les plus grands marchés qui ont un nombre plus important de logements sans possession sur le marché de la vente, selon l’étude, Barcelone domine ce classement avec 723 logements squattés à la vente.
Un phénomène nouveau et légal
Même s’il peut paraître étrange de voir des annonces de logements squattés et à vendre en Catalogne, c’est une pratique de plus en plus courante car certains propriétaires préfèrent vendre plutôt que de s’engager dans de longues procédures judiciaires. C’est ce qu’exprime Ramón Riera, président mondial de FIABCI. "C’est légal à condition que l’acheteur soit informé de l’occupation illégale, sinon, cela serait considéré comme une tromperie et pourrait avoir des conséquences légales."
Dans ces cas, lorsque l’on acquiert un appartement squatté, la responsabilité de résoudre l’occupation illégale incombe directement au nouveau propriétaire, qui devra entamer les démarches nécessaires pour l’expulsion ou se substituer à la procédure en cours si elle existe déjà.
Alors que Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobilier de référence à Barcelone, explique qu’un appartement squatté est un actif de plus et peut être vendu comme n’importe quel autre bien immobilier. Cependant, étant donné cette situation, "son prix est beaucoup plus bas, car l’acheteur assume le risque de négocier avec le squatteur pour récupérer la possession du logement".
Investisseurs experts, sans hâte de vendre
Emiliano Bermúdez, sous-directeur général de donpiso, commente que les acheteurs de ce type de logements sont des investisseurs qui adoptent cette option d’achat à haut risque à la recherche d’une réduction très importante sur le prix d’achat.
De son côté, Ramón Riera est clair sur le fait que peu d’acheteurs particuliers seraient disposés à acheter un appartement squatté car cela suppose une énorme incertitude.
Cependant, "il existe des experts en la matière qui peuvent être intéressés :
- des investisseurs spéculatifs,
- des fonds vautours et de grands propriétaires,
- et des acheteurs qui recourent à des "solutions alternatives"".
Selon l’expert, les investisseurs spéculatifs cherchent à acheter bon marché et à vendre plus cher après l’expulsion. Ils peuvent assumer le coût de la procédure judiciaire car ils sont convaincus que le bénéfice le compensera et ils disposent d’outils de négociation qu’un particulier n’a pas. Les fonds vautours et les grands propriétaires acquièrent des ensembles immobiliers avec des réductions et disposent d’avocats et de ressources pour traiter les expulsions sans hâte.
"Il existe aussi des acheteurs qui recourent à des "solutions alternatives", c’est-à-dire des personnes qui ne veulent pas ou ne peuvent pas attendre une procédure judiciaire et optent pour des accords avec les squatteurs ou des méthodes d’expulsion dont la légalité est douteuse. Mais pour un acheteur normal, sans expérience ni contacts, le risque est très élevé", répond-il.
Ce type d’appartements en Catalogne sont achetés par des investisseurs ayant de l’expérience dans ce type d’opérations. Selon Iñaki Unsain : "des personnes qui ont déjà réalisé des transactions similaires et sont habituées à négocier avec des squatteurs pour récupérer le logement". L’expert souligne que quelqu’un qui a besoin d’un logement pour y habiter immédiatement n’achèterait pas un appartement occupé, à moins qu’il ne bénéficie du soutien d’un avocat qui lui offre une garantie très élevée que l’expulsion se fera sans complications et dans un délai raisonnable.
Prix inférieurs de 60% au prix du marché des logements similaires
Les logements squattés à la vente en Catalogne ont généralement des prix inférieurs à ceux des logements similaires sur le marché immobilier. Bermúdez reconnaît qu’acquérir un appartement squatté permet à l’acheteur de le faire avec des réductions comprises entre 40% et 60%.
Riera ne voit pas de réductions aussi importantes, mais "il est tout à fait possible de vendre un appartement squatté à un prix beaucoup plus bas. En fait, une réduction de 40-50% est assez crédible en raison de plusieurs facteurs", mentionne-t-il.
Pour Riera, c’est ainsi à cause de :
- La haute incertitude : il n’y a aucune garantie de savoir quand (ou si) l’acheteur pourra récupérer le logement, et encore plus si nous sommes face à des occupants vulnérables.
- Le second est le coût de l’expulsion, car une procédure judiciaire peut prendre des mois, voire des années, avec des frais d’avocats et d’éventuels dégâts dans l’appartement.
- "Et le troisième est la difficulté à le financer, car les banques n’accordent pas de prêts hypothécaires pour les appartements squattés, de sorte que l’acheteur doit payer comptant, ce qui réduit la demande", selon Riera.
Cette réduction est ce qui attire les investisseurs et les spéculateurs. Ils achètent bon marché, assument le risque et, une fois l’appartement libéré, le vendent au prix du marché, obtenant ainsi une grande rentabilité.
Unsain voit comme réalisable cette réduction de 60% sur les appartements squattés à la vente en Catalogne. "Bien que tout dépende du type de bien immobilier et du profil du squatteur. Dans certains cas, si le squatteur refuse de négocier ou se déclare personne vulnérable, le processus de récupération de l’appartement peut se compliquer et s’éterniser. Cependant, avec de bons conseils juridiques et financiers, il est possible de récupérer le logement dans un délai relativement court", explique le Personal Shopper Immobilier.
