Il y a un peu plus d’un an, l’indice des prix des loyers a été appliqué à Barcelone et dans d’autres zones tendues de Catalogne. Il s’agit sans aucun doute d’une mesure qui suscite, depuis le début, la polémique et le débat, tant chez les propriétaires que dans le secteur immobilier.
En faisant le bilan de cette année, Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobilier de référence dans la ville et directeur général d’ACV Gestión Inmobiliaria, exprime que, pour lui, les résultats ont été négatifs : "Le bilan a été désastreux. L’offre de location a disparu de 40% au cours de la dernière année, car de nombreux propriétaires ont choisi de vendre leurs logements ou de les destiner à la location temporaire".
Comment le propriétaire doit-il fixer le prix du loyer dans une zone tendue ?
À des fins pratiques, Carles de la Iglesia, associé de Revel, précise que les petits propriétaires de la communauté doivent tenir compte du fait que le loyer qu’ils peuvent fixer pour le bien qu’ils mettent en location dépend du fait que le bien ait déjà été loué ou non.
Autrement dit, il existe deux cas possibles : qu’un bien ait été loué ou qu’il ne l’ait pas été au cours des 5 dernières années. "S’il l’a été, le loyer sera le résultat de l’application de la mise à jour du loyer initial du dernier contrat en vigueur selon l’IPC accumulé depuis la date de début de ce contrat", selon l’expert.
Par exemple, si nous avons déjà eu un appartement loué depuis le 3 mars 2017 et que le contrat a pris fin en 2022, le nouveau loyer que je peux appliquer est celui qui a été instauré en mars 2017 mis à jour selon l’IPC accumulé depuis cette date. "C’est ainsi si le dernier contrat stipulait que le loyer était mis à jour selon l’IPC".
Alors que, si l’appartement n’a pas été loué, le propriétaire devra fixer le loyer, selon les données qu’il extraira de l’outil de calcul mis en place par le gouvernement central et que l’on peut trouver sur le lien suivant: https://serpavi.mivau.gob.es/
De plus, "dans les nouveaux contrats, le propriétaire peut répercuter les charges de copropriété et l’IBI et il peut également le faire si le bien avait été loué uniquement si le contrat précédent spécifiait que ces charges étaient payées séparément".
Et si le propriétaire est un grand propriétaire ?
En Catalogne, un grand propriétaire est celui qui possède jusqu’à 5 biens dans les zones dites tendues de la communauté.
Dans ce cas, le calcul du loyer fonctionne exactement de la même manière, mais la différence est que, dans le cas où le bien aurait été loué précédemment, le loyer serait fixé en choisissant l’option qui établit un loyer plus bas, "celui qui résulte de l’indice ou celui qui résulte de la mise à jour du loyer", explique le porte-parole de Revel.
Que doivent savoir les locataires lorsqu’ils louent un appartement dans une zone tendue ?
Concrètement, dans la communauté, le locataire doit savoir si le propriétaire est considéré ou non comme un grand propriétaire et le loyer du contrat précédent, dans le cas où il aurait été loué au cours des 5 dernières années.
Selon Revel, de plus, qu’ils soient de grands propriétaires ou non, il est important de savoir si je loue l’appartement à une entreprise car cela déterminera si le contrat qui est signé sera de 7 ans (entreprises) ou s’il sera de 5 ans (particuliers).
Réglementations de la location dans les zones tendues, une bonne mesure ?
Après cette année de limitation des prix dans ces zones, pour Iñaki Unsain, la réalité est que les investisseurs ont fui, l’investissement dans la location est paralysé et la situation est de plus en plus compliquée pour ceux qui cherchent un logement habituel.
Unsain estime que l’application de ce contrôle des prix a non seulement réduit drastiquement l’offre de logements habituels, mais a également affecté le développement de nouveaux projets. "Les promoteurs ont cessé d’investir parce que l’ingérence étatique met en danger la rentabilité de l’entreprise".
Alors que Carles de la Iglesia estime qu’il y a un besoin croissant de logements dans les zones métropolitaines des grandes villes, mais dans de nombreux cas, ce besoin n’est pas soutenu par des politiques d’augmentation du parc public de logements ni par la déréglementation du secteur qui permettrait au secteur privé de développer des projets qui auraient un impact positif sur l’offre.
Il estime que les politiques de régulation des loyers se sont soldées, depuis leur mise en place dans une grande partie de la zone métropolitaine de Barcelone, par une augmentation de 11,4% des prix dans cette province.
