Avec la nouvelle Loi sur le Logement, le nouveau concept de zones tendues est entré en vigueur. Elles ont été envisagées pour atténuer les hausses substantielles du prix des logements locatifs. En pratique, la Catalogne est la communauté autonome qui les applique et où il y a le plus de zones tendues.
Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur ce concept qui affecte les contrats de location.
Zone tendue du loyer, qu’est-ce que c’est ?
Selon la Loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement, une zone de marché résidentiel tendu est celle qui remplit au moins une des conditions suivantes :
- Charge excessive du coût du logement: Si la dépense moyenne en hypothèque ou en loyer, ajoutée aux dépenses de base (électricité, eau, gaz et téléphone), dépasse 30% des revenus moyens dans cette zone.
- Croissance disproportionnée des prix: Si, dans les cinq ans précédant la déclaration de la zone tendue, le prix d’achat ou de location a augmenté d’au moins trois points de pourcentage au-dessus de l’IPC.
Les zones tendues selon la nouvelle Loi sur le Logement
Les zones tendues du loyer en Catalogne
En décembre 2023, la Generalitat de Catalogne a déclaré 140 municipalités tendues, avec l’application conséquente de la limite des prix du loyer :
Abrera
El Prat de Llobregat
Olot
Sant Quirze del Vallès
Alella
Esparreguera
Palafolls
Sant Sadurní d’Anoia
Amposta
Esplugues de Llobregat
Palafrugell
Sant Vicenç de Montalt
Arenys de Mar
Falset
Palamós
Sant Vicenç dels Horts
Arenys de Munt
Figueres
Palau-solità i Plegamans
Santa Coloma de Cervelló
Argentona
Gavà
Parets del Vallès
Santa Coloma de Farners
Badalona
Girona
Pineda de Mar
Santa Coloma de Gramenet
Badia del Vallès
Granollers
Polinyà
Santa Margarida de Montbui
Balaguer
Guissona
Porqueres
Santa Perpètua de Mogoda
Banyoles
Igualada
Premià de Dalt
Santa Susanna
Barberà del Vallès
L’Hospitalet de Llobregat
Premià de Mar
Sarrià de Ter
Barcelona
La Bisbal d’Empordà
Puigcerdà
Sitges
Berga
La Canonja
Reus
Solsona
Blanes
La Garriga
Ripoll
Tarragona
Cabrera de Mar
La Llagosta
Ripollet
Teià
Cabrils
La Roca del Vallès
Roquetes
Terrassa
Caldes d’Estrac
La Seu d’Urgell
Rubí
Tiana
Caldes de Montbui
Les Franqueses del Vallès
Sabadell
Tona
Calella
Lleida
Salou
Torelló
Calldetenes
Llinars del Vallès
Salt
Torredembarra
Cambrils
Lloret de Mar
Sant Adrià de Besòs
Torrelles de Llobregat
Canet de Mar
Malgrat de Mar
Sant Andreu de Llavaneres
Tortosa
Canovelles
Manlleu
Sant Boi de Llobregat
Tremp
Cardedeu
Manresa
Sant Celoni
Tàrrega
Castellar del Vallès
Matadepera
Sant Climent de Llobregat
Vallirana
Castellbisbal
Mataró
Sant Cugat del Vallès
Valls
Castelldefels
Molins de Rei
Sant Esteve Sesrovires
Vendrell, el
Cerdanyola del Vallès
Mollerussa
Sant Feliu de Guíxols
Vic
Cervelló
Mollet del Vallès
Sant Feliu de Llobregat
Viladecans
Cervera
Montcada i Reixac
Sant Fost de Campsentelles
Vilafranca del Penedès
Corbera de Llobregat
Montgat
Sant Fruitós de Bages
Vilanova del Camí
Cornellà de Llobregat
Montmeló
Sant Joan Despí
Vilanova i la Geltrú
Cubelles
Montornès del Vallès
Sant Just Desvern
Vilassar de Dalt
El Masnou
Móra la Nova
Sant Pere de Ribes
Vilassar de Mar
El Papiol
Olesa de Montserrat
Sant Pol de Mar
Par la suite, le 8 octobre 2024, l’extension de cette liste avec 131 municipalités supplémentaires a été annoncée :
Aiguafreda
Centelles
Riells i Viabrea
Súria
Albinyana
Creixell
Riudarenes
Taradell
Alcanar
Cunit
Riudoms
Torrelles de Foix
Alcarràs
Deltebre
Roda de Berà
Torroella de Montgrí
Alcover
Dosrius
Roda de Ter
Tossa de Mar
Almacelles
Folgueroles
Roses
Ulldecona
Alpicat
Fornells de la Selva
Sant Antoni de Vilamajor
Vacarisses
Altafulla
Gelida
Sant Cebrià de Vallalta
Vallgorguina
Anglès
Gironella
Sant Esteve de Palautordera
Vidreres
Arbúcies
Hostalric
Sant Feliu de Codines
Vielha e Mijaran
Artesa de Segre
Linyola
Sant Hipòlit de Voltregà
Viladecavalls
Artés
Llançà
Sant Jaume d’Enveja
Vilafant
Bagà
Lliçà d’Amunt
Sant Jaume dels Domenys
Vilanova del Vallès
Begues
Lliçà de Vall
Sant Joan de Vilatorrada
Vilobí d’Onyar
Begur
Masquefa
Sant Julià de Ramis
Vinyols i els Arcs
Bellpuig
Maçanet de la Selva
Sant Llorenç Savall
el Morell
Bellver de Cerdanya
Moià
Sant Llorenç d’Hortons
el Pont de Suert
Besalú
Monistrol de Montserrat
Sant Martí Sarroca
l’Aldea
Bigues i Riells del Fai
Mont-roig del Camp
Sant Pere Pescador
l’Ametlla de Mar
Breda
Montblanc
Sant Pere de Riudebitlles
l’Ametlla del Vallès
Cadaqués
Montbrió del Camp
Sant Pere de Torelló
l’Ampolla
Calaf
Móra d’Ebre
Sant Pere de Vilamajor
l’Arboç
Calafell
Navàs
Sant Quirze de Besora
l’Escala
Caldes de Malavella
Olesa de Bonesvalls
Santa Bàrbara
l’Esquirol
Calonge i Sant Antoni
Olivella
Santa Coloma de Queralt
la Bisbal del Penedès
Canyelles
Olèrdola
Santa Cristina d’Aro
la Palma de Cervelló
Cassà de la Selva
Pallejà
Santa Eulàlia de Ronçana
la Pobla de Montornès
Castell d’Aro, Platja d’Aro i S’Agaró
Pals
Santa Maria de Palautordera
la Ràpita
Castellet i la Gornal
Peralada
Santa Oliva
la Selva del Camp
Castellgalí
Piera
Santpedor
la Sénia
Castellterçol
Ponts
Sentmenat
les Borges Blanques
Castelló d’Empúries
Prats de Lluçanès
Seva
Òdena
Celrà
Puig-reig
Sils
Avec cette extension, le nombre total de localités s’élève à 271, ce qui implique des limites sur les prix du loyer et la possibilité d’accéder à des bonifications fiscales allant jusqu’à 90% dans l’IRPF pour les propriétaires qui appliquent ces réglementations.
Comment la Loi sur le Logement affecte-t-elle la Catalogne ?
La nouvelle Loi sur le Logement limite l’augmentation du prix du loyer et cherche à offrir une plus grande protection aux locataires, bien qu’elle ait provoqué une perte d’offre considérable. Cela a entraîné des changements tant pour les grands que pour les petits propriétaires en Catalogne.
Différence entre grands et petits propriétaires
Selon l’article 3 de la loi mentionnée, un grand propriétaire est une personne physique ou morale qui possède plus de 10 biens immobiliers à usage résidentiel, tandis qu’un petit propriétaire est une personne physique avec moins de 10 biens immobiliers ou avec une superficie construite inférieure à 1.500 m2 à usage résidentiel.
Cependant, en Catalogne, en déclarant des zones tendues, les autorités peuvent réduire le seuil à 5 biens immobiliers pour considérer quelqu’un comme un grand propriétaire. Ceci est essentiel, car les grands propriétaires ont des restrictions supplémentaires dans la fixation des prix des loyers.
Le grand propriétaire avec la nouvelle Loi sur le Logement.
Réglementation des nouveaux contrats de location
Dans les zones tendues, les nouveaux contrats de location doivent respecter les règles suivantes :
- Le prix du loyer ne peut pas dépasser le loyer du dernier contrat en vigueur au cours des cinq dernières années, sauf la mise à jour annuelle correspondante.
- Si le propriétaire est un grand propriétaire, le loyer ne pourra pas dépasser l’Indice de Référence du Prix du loyer, publié par le Ministère du Logement.
Indice de Référence du Prix du loyer
L’Indice de Référence du Prix du loyer établit une fourchette de prix de loyer minimum et maximum pour un logement dans un lieu déterminé :
- Les grands propriétaires sont obligés de s’ajuster à cet indice lors de la fixation du prix du loyer.
- Les petits propriétaires ne doivent utiliser cet indice que si le logement n’a pas été loué au cours des cinq dernières années.
Combien peut-on augmenter le loyer dans les zones non tendues ?
En dehors des zones tendues, le prix du loyer sera établi librement entre les parties, bien que les mises à jour annuelles des contrats signés à partir de mai 2023 seront limitées à l’indice de l’INE (IRAV).
