Avec les prix des loyers qui ne cessent de grimper, surtout dans les grandes villes, la location de chambres est devenue une pratique courante depuis quelques années. Mais comme c’est relativement nouveau, on ne sait pas toujours comment fonctionne le contrat, ni quels sont les droits et les conditions. Alors, quelles sont les particularités du contrat de location de chambres en Catalogne ?
Dans cette région, le contrat de location de chambres est considéré comme une location de logement, même lorsqu’il s’agit de location par chambre ou par division physique ou contractuelle. Abel Marín, avocat et associé de Marín & Mateo Abogados, nous le confirme : "Cela signifie qu’il est soumis à la réglementation sur les locations urbaines de la région, afin de garantir au locataire un logement décent et d’éviter les abus".
Le contrat doit être clair et contenir des informations essentielles, comme la durée, le loyer et la finalité de la location. "S’il n’est pas précisé qu’il est temporaire, il est présumé être pour une utilisation permanente, ce qui offre une plus grande protection au locataire".
Arantxa Goenaga, professeure collaboratrice des Études de Droit et de Science Politique de l’UOC et avocate associée du cabinet AF Legis, précise qu’en Catalogne, il n’existe pas encore de modèle de contrat de location de chambres réglementé. "Un projet parlementaire est en cours pour l’intégrer à la loi sur le logement, avec l’objectif principal de limiter le prix afin qu’il ne dépasse pas celui du logement entier".
Différent de ce contrat, le droit d’usage de la chambre est, lui, "réglementé tant dans le Code Civil que dans le Code Civil de Catalogne, livre V. En Catalogne, il se caractérise par le fait qu’il peut être cédé, vendu, loué ou grevé, si le propriétaire le permet, alors que dans le droit commun, cela n’est pas possible. En Catalogne, il est établi qu’il peut être viager, mais le titre constitutif peut prévoir une autre durée", explique l’experte.
Les différences avec les autres régions
Le modèle catalan présente des différences notables par rapport à d’autres régions. Contrairement à l’Andalousie ou aux Baléares, où les réglementations peuvent être plus souples, en Catalogne, il est obligatoire que le contrat précise la finalité de la location, et il est considéré comme permanent si rien n’indique le contraire.
Selon l’avocat Abel Marín, la somme des loyers des chambres louées simultanément ne peut pas dépasser le prix maximum applicable à la location unitaire du logement dans les zones tendues. "Cela renforce les droits du locataire et évite le contournement des protections légales".
Cependant, cela affaiblit la position juridique des bailleurs, ce qui — d’un point de vue économique — peut avoir un impact direct sur la réduction de l’offre de logements à louer. "L’insécurité juridique perçue et les restrictions réglementaires peuvent dissuader de nombreux propriétaires de mettre leurs biens sur le marché, surtout en location de chambres, ce qui aggrave le problème structurel de l’accès au logement", répond l’expert.
Arantxa souligne que certaines régions autonomes comme la Galice, le Pays Basque, la Navarre, l’Aragon ou les Baléares réglementent également ce droit d’usage, "mais pas le contrat de chambre en tant que tel comme contrat de location".
Quelles informations doit contenir le contrat de location de chambres en Catalogne ?
Le contrat doit inclure l’identité des deux parties, la description de la chambre louée, l’identification du bien immobilier, la durée du contrat, le loyer initial et son mode de paiement.
Il est également obligatoire de préciser la finalité de la location, en particulier dans les zones de marché résidentiel tendu, et d’indiquer le prix du dernier loyer en vigueur au cours des cinq dernières années ou le prix résultant de l’indice de référence. La déclaration d’habitabilité et le certificat de performance énergétique doivent également figurer.
Concernant la durée du contrat, Abel Marín souligne qu’elle doit être convenue expressément. "Si le bailleur est une personne physique, la durée minimale est de 5 ans ; si c’est une personne morale, de 7 ans. À la fin de cette période, le contrat est automatiquement prolongé d’année en année, sauf si le locataire notifie son intention de ne pas le renouveler au moins 30 jours à l’avance".
Si aucune durée n’est spécifiée dans le contrat, il est entendu qu’il est de nature permanente, ce qui offre une plus grande stabilité au locataire.
Le contrat et les nouvelles réglementations du secteur en Catalogne
Les nouvelles réglementations du gouvernement catalan renforcent les obligations des bailleurs, les obligeant à indiquer la finalité de la location et interdisant les pratiques qui simulent une temporalité inexistante.
De plus, un contrôle des loyers est mis en place dans les zones de marché tendu, limitant le prix maximum du loyer. Le non-respect de ces obligations pourra être considéré comme une infraction grave ou très grave, notamment en cas de dissimulation ou de falsification de la finalité du contrat.
Pour Arantxa Goenaga, l’objectif de la nouvelle réglementation est de limiter à la fois le prix du loyer et, surtout, la durée, et de la soumettre aux mêmes restrictions qu’un contrat de location de logement habituel.
Abel Marín, quant à lui, estime que le modèle catalan de contrat de location de chambres reflète un effort législatif pour garantir la sécurité juridique au locataire et éviter les abus dans un contexte de difficulté croissante d’accès au logement. "L’obligation de détailler la finalité du contrat, le contrôle des loyers et l’assimilation de la location de chambres à celle d’un logement habituel sont des avancées en matière de protection du locataire".
Cependant, pour l’avocat, ces garanties ont leur revers. "En augmentant la rigidité contractuelle et la charge réglementaire pour le bailleur, on court le risque de réduire l’offre disponible". Il estime que, sur un marché où la demande dépasse largement l’offre, une réglementation bien intentionnée mais excessivement restrictive peut avoir l’effet inverse de celui recherché : "moins de chambres à louer, plus de marché noir et, paradoxalement, plus d’insécurité pour ceux qui cherchent un logement".
Il faut ajouter à cela un facteur structurel qu’il ne faut pas ignorer : l’instabilité politique de la Catalogne se reflète particulièrement dans une réglementation erratique et profondément politisée, très éloignée des logiques économiques. "Cela non seulement décourage la mise sur le marché de logements à louer, mais freine de manière alarmante l’investissement dans la construction de nouveaux logements. Et c’est particulièrement dramatique dans une région avec un tel potentiel, qui pourrait avoir un avenir urbanistique brillant si elle s’accompagnait d’une politique décidée de libéralisation du foncier, la véritable cause première du manque endémique de logements".
