Avec les prix des loyers qui flambent, surtout dans les grandes villes, la location de chambres est devenue une pratique courante.
Cependant, ce type de location étant relativement nouveau, il est possible que l’on ne sache pas comment fonctionne le contrat, les conditions et les droits.
Quelles sont les particularités du contrat de location de chambres en Catalogne ?
Dans cette région, le contrat de location de chambres est considéré comme une location de logement, même si la location se fait par chambres ou par division physique ou contractuelle.
C’est ce que nous explique Abel Marín, avocat et associé de Marín & Mateo Abogados: "Cela signifie qu’il est soumis à la réglementation sur les locations urbaines de la région, afin de garantir au locataire un logement digne et d’éviter les abus".
Le contrat doit être clair et contenir des informations essentielles, telles que la durée, le loyer et le but de la location.
"Si la durée n’est pas spécifiée, on suppose que c’est pour un usage permanent, ce qui offre une plus grande protection au locataire."
Arantxa Goenaga, professeure collaboratrice aux Études de Droit et Science Politique de l’UOC et avocate et associée du cabinet AF Legis, précise qu’en Catalogne, il n’existe pas encore de modèle de contrat de location de chambres.
"Un projet est en cours au parlement pour l’introduire dans la loi sur le logement, avec l’objectif principal de limiter le prix afin qu’il ne dépasse pas celui de la totalité du logement."
Différent de ce contrat, qui est le plus souvent utilisé, il existe le droit d’usage de chambre.
"Il est réglementé à la fois dans le Code Civil et dans le Code Civil de Catalogne, livre V. En Catalogne, il se caractérise par la possibilité d’en disposer, de le vendre, de le louer ou de le grever, avec l’accord du propriétaire, contrairement au droit commun où cela n’est pas possible. En Catalogne, il est établi qu’il peut être viager, mais le titre constitutif peut prévoir un délai différent", explique l’experte.
Les différences avec les autres régions
Le modèle catalan présente des différences notables par rapport à d’autres régions.
Contrairement à l’Andalousie ou aux îles Baléares, où les réglementations peuvent être plus souples, en Catalogne, il est exigé que le contrat précise la finalité de la location, et il est considéré comme permanent si rien n’est indiqué.
Selon l’avocat Abel Marín, la somme des loyers des chambres louées simultanément ne peut pas dépasser le prix maximum applicable à la location unitaire du logement dans les zones tendues.
"Cela renforce les droits du locataire et évite le contournement des protections légales."
Cependant, en contrepartie, cela affaiblit la position juridique des bailleurs, ce qui, d’un point de vue économique, peut avoir un effet direct sur la réduction de l’offre de logements à louer.
"L’insécurité juridique perçue et les restrictions réglementaires peuvent dissuader de nombreux propriétaires de mettre leurs biens sur le marché, notamment en régime de chambres, ce qui aggrave le problème structurel d’accès au logement", répond l’expert.
Arantxa signale que certaines régions autonomes comme la Galice, le Pays Basque, la Navarre, l’Aragon ou les îles Baléares réglementent également ce droit d’habitation, "mais pas le contrat de chambre en tant que tel comme contrat de location".
Quelles informations doivent figurer dans le contrat de location de chambres en Catalogne ?
Le contrat doit inclure l’identité des deux parties, la description de la chambre louée, l’identification du bien, la durée du contrat, le loyer initial et son mode de paiement.
Il est également obligatoire de préciser le but de la location, notamment dans les zones de marché résidentiel tendu, et d’indiquer le prix du dernier loyer en vigueur au cours des cinq dernières années ou le prix résultant de l’indice de référence.
Le certificat d’habitabilité et le certificat de performance énergétique doivent également être mentionnés.
Concernant la durée du contrat, Abel Marín souligne qu’elle doit être expressément convenue.
"Si le bailleur est une personne physique, la durée minimale est de 5 ans ; si c’est une personne morale, de 7 ans. À l’expiration de ce délai, le contrat est automatiquement renouvelé chaque année, sauf si le locataire notifie sa volonté de ne pas le renouveler au moins 30 jours à l’avance."
Si aucune durée n’est spécifiée dans le contrat, il est considéré comme permanent, ce qui offre une plus grande stabilité au locataire.
Le contrat et les nouvelles réglementations du secteur en Catalogne
Les nouvelles réglementations du Gouvernement Catalan renforcent les obligations des bailleurs, en les obligeant à indiquer le but de la location et en interdisant les pratiques qui simulent une temporalité inexistante.
De plus, un contrôle des loyers est mis en place dans les zones de marché tendu, limitant le prix maximum du loyer.
Le non-respect de ces obligations pourra être considéré comme une infraction grave ou très grave, surtout si le but du contrat est dissimulé ou falsifié.
Pour Arantxa Goenaga, l’objectif de la nouvelle réglementation est de limiter à la fois le prix du loyer et surtout la durée, et de la soumettre aux mêmes limitations qu’un contrat de location de logement habituel.
Abel Marín, quant à lui, estime que le modèle catalan de contrat de location de chambres reflète un effort législatif pour garantir la sécurité juridique au locataire et éviter les abus dans un contexte de difficulté croissante d’accès au logement.
"L’obligation de détailler le but du contrat, le contrôle des loyers et l’assimilation de la location par chambres à celle d’un logement habituel sont des avancées en matière de protection du locataire."
Cependant, pour l’avocat, ces garanties ont leur revers.
"En augmentant la rigidité contractuelle et la charge réglementaire pour le bailleur, on court le risque de réduire l’offre disponible."
Il pense que, dans un marché où la demande dépasse largement l’offre, une réglementation bien intentionnée, mais excessivement restrictive peut avoir l’effet inverse à celui recherché : "moins de chambres à louer, plus de marché noir et, paradoxalement, plus d’insécurité pour ceux qui cherchent un logement."
À cela s’ajoute un facteur structurel qui ne peut être ignoré : l’instabilité politique de la Catalogne se reflète particulièrement dans une réglementation erratique et profondément politisée, très éloignée des logiques économiques.
"Cela non seulement décourage la mise sur le marché de logements à louer, mais freine de manière alarmante l’investissement dans la construction de nouveaux logements. Et c’est particulièrement dramatique dans une région avec autant de potentiel, qui pourrait avoir un brillant avenir urbanistique si elle était accompagnée d’une politique décidée de libéralisation du sol, la véritable cause première du manque endémique de logements."
