La tension qui pèse sur le marché du logement en Espagne a été au centre des débats des journées immobilières organisées dans le cadre du SIMA 2025. Au cours d’une session axée sur le segment du luxe, des entreprises immobilières et des sociétés d’investissement ont critiqué l’absence de solutions de la part de l’administration, remplacées par des mesures à caractère électoraliste, et le manque de dialogue avec le secteur privé pour résoudre le problème.
C’est ce qu’ont expliqué Bruno Rabassa, PDG de Berkshire Hathaway HomeServices en Espagne ; Carmen Panadero, directrice générale d’Impar Capital ; et Isidoro Minguez, directeur d’Orion Capital et membre du conseil d’administration de Sotogrande, lors de la table ronde Premium Real Estate. Une journée au cours de laquelle ils ont donné leur vision de ce qui ne fonctionne pas sur le marché et de ce qu’ils jugent nécessaire pour redresser la situation.
Pour Bruno Rabassa, la clé est que "les organismes publics ne font absolument rien pour résoudre le problème du logement, bien au contraire", avant d’affirmer que "les politiciens sont des spécialistes pour nous créer des problèmes afin de dire qu’ils ont eux-mêmes la solution et que nous votions pour eux".
Le PDG de Berkshire Hathaway HomeServices en Espagne a qualifié d’incroyables les délais très longs pour approuver de nouveaux développements urbains, ainsi que le problème du manque de main-d’œuvre ou de l’augmentation des coûts de construction, ou les limitations que les entités financières ont pour financer de nouveaux projets. "C’est un totum revolutum qui ne favorise absolument pas la production de nouveaux logements", a assuré Rabassa, qui s’est dit préoccupé par le manque d’offre résidentielle par rapport à la demande.
"C’est un véritable défi. Toutes les sociétés d’intermédiation immobilière constatent des niveaux d’inventaire de plus en plus faibles et c’est quelque chose qui m’inquiète beaucoup, non seulement d’un point de vue professionnel, mais aussi en tant que père de trois adolescents qui s’intègrent sur le marché du travail et qui, demain, aspireront logiquement à créer un foyer et à vivre sous un toit", a-t-il ajouté.
Dans la même veine, Isidoro Minguez, directeur d’Orion Capital et membre du conseil d’administration de Sotogrande, a expliqué qu’il regrettait le manque de sécurité politique et juridique, et qu’il fallait éviter que l’administration n’annonce des mesures sans préciser les détails ou calculer leur impact. Par exemple, comme la proposition d’augmenter les impôts sur les achats de logements par des étrangers non résidents hors de l’UE.
"Si vous regardez les chiffres, vous vous rendez compte que, au cours des 12 derniers mois, les acheteurs hors de l’Union européenne sont plus ou moins 20 000, tandis que le nombre total de transactions en Espagne est de 600 000. De plus, 85 % de ces acheteurs se concentrent sur la Costa del Sol, Murcie et Valence, ce qui n’aura donc pas d’impact sur le marché résidentiel espagnol", a-t-il souligné.
Selon lui, "le secteur public espagnol doit davantage parler avec le secteur privé pour écouter et que nous puissions aider ensemble à résoudre ce problème".
Carmen Panadero, directrice générale d’Impar Capital, a également fait une réflexion similaire et a soutenu que "dès l’instant où le logement est devenu un outil politique, tout ce qui se passe autour du logement est absurde car aucune mesure n’est prise en connaissance de cause". Et elle a demandé d’éviter "les mesures électoralistes" en raison de leur faible efficacité et de l’impact négatif qu’elles provoquent.
"Nous devons vivre avec cela. Il faut faire beaucoup de pédagogie auprès des investisseurs pour démontrer que nous sommes un pays sérieux, mais bien sûr que cela nous fait du mal", a indiqué également la présidente de Women in Real Estate (WIRES).
Malgré cela, Panadero a assuré que les fondamentaux de l’Espagne sont actuellement très solides et qu’elle continue d’attirer des capitaux, notamment des villes comme Madrid et Malaga.
Isidoro Minguez a non seulement rappelé qu’il était nécessaire de "gagner en sécurité juridique et en stabilité pour éviter les fluctuations dans ces domaines", mais aussi d’améliorer la fiscalité immobilière. "Il faut être très conscient que, en matière de fiscalité, nous sommes en concurrence avec des destinations et des villes de notre environnement" et que de nombreux citoyens prennent la décision d’aller vivre dans un endroit et d’acheter un logement "en fonction de la fiscalité que le pays leur offre et de la sécurité fiscale que cette destination offre à moyen terme à l’acheteur. Nous perdons des ventes face au Portugal pour cette raison", a-t-il alerté.
Selon lui, "s’il y a une collaboration public-privé qui passe par une baisse d’impôts dans la promotion de logements et des apports de terrains publics vers le secteur privé, nous pouvons collaborer. Mais nous ne pouvons pas diriger cela depuis le secteur privé", a-t-il ajouté.
H2: Les défis du marché immobilier espagnol
Outre la fiscalité et l’insécurité juridique, l’un des problèmes les plus immédiats auxquels est confronté le marché du logement est le délai nécessaire pour mobiliser les terrains sur lesquels construire de nouveaux logements, ce qui entraîne des délais excessivement longs en raison du "foutoir législatif et de la superposition des réglementations", selon Carmen Panadero. Tout cela fait que les développements mettent entre cinq et vingt ans à se concrétiser.
"Tant que nous n’aurons pas réglé le problème du sol, nous aurons un problème très grave. Lorsque les indicateurs sont aussi tendus, ce n’est pas un marché sain car il y a une pression sociale brutale. Et cette pression sociale va finir par poser un problème sérieux", a averti Panadero.
H3: Risque d’augmentation du chabolisme
De fait, elle n’a pas exclu une augmentation du chabolisme à un moment où la demande croît bien plus vite que l’offre de nouveaux logements. "Nous reviendrons à des situations comme dans les pays en voie de développement, où des poches de zones non développées se créeront parce que les gens n’ont pas où vivre", a-t-elle alerté.
Isidoro Minguez a également lancé un appel au secteur public dans ce sens. "La procédure d’urbanisme en Espagne pour la création de terrains et la création de nouvelles constructions est très lente, elle est interminable. J’espère qu’il y a quelqu’un du secteur public ici qui m’écoute. De la même manière que pendant le COVID, des solutions d’urgence ont pu être apportées à un problème très sérieux que nous avions en Espagne, je pense qu’il est temps d’apporter des solutions d’urgence entre le secteur public et privé à ce problème", a-t-il conclu.
