Dans une Barcelone où chaque m² constructible est désormais soumis à la réglementation imposant de dédier 30% des nouveaux projets à des logements sociaux, il subsiste un dernier bastion qui échappe à cette règle.
Il s’agit d’un terrain résidentiel prêt à construire dans le quartier d’Horta-Guinardó, qui vient d’être mis sur le marché pour environ 3 millions d’euros.
C’est un véritable bijou urbanistique : il est exempté de la règle des 30% de logements sociaux et, de plus, il dispose déjà d’un permis de construire accordé.
Une opportunité qui, selon des sources du secteur, ne se reproduira plus.
CBRE, qui a le mandat de vente exclusif, définit l’actif comme "unique dans la ville" en raison de ses conditions.
Non seulement parce qu’il s’agit d’un terrain urbain résidentiel prêt à construire, mais aussi parce qu’il peut être développé sans les restrictions qui, depuis 2018, conditionnent pratiquement tous les nouveaux bâtiments de la capitale catalane.
Un responsable du cabinet de conseil a déclaré : "C’est probablement le dernier terrain de ce type que Barcelone verra pendant longtemps."
Le projet prévoit la construction de 21 logements, 23 places de parking pour voitures et 4 places pour motos, sur une surface constructible de 2 206 m².
Le prix au mètre carré est estimé par le marché à environ 1 350 €/m².
Dans une ville où l’urbanisme est de plus en plus contraint et où les marges sont de plus en plus réduites, la valeur de cet actif ne réside pas seulement dans ses chiffres, mais dans ce qu’il représente : la liberté de développement dans un environnement de réglementation croissante.
Chronologie d’une norme polémique : les 30% de logements sociaux à Barcelone
L’obligation de réserver 30% de la surface constructible aux logements sociaux a été approuvée en octobre 2018, lors du premier mandat d’Ada Colau.
Cette mesure, pionnière en Espagne, visait à accroître le parc de logements abordables dans une ville où l’offre et la demande sont fortement déséquilibrées.
Depuis lors, tout nouveau projet ou rénovation complète de plus de 600 m² doit consacrer ce pourcentage à des logements sociaux.
La mesure a entraîné une baisse importante des demandes de permis, ainsi que de nombreux recours et critiques du secteur privé, qui la considère comme un frein à l’investissement et au développement.
Au cours de ces années, la règle est restée en vigueur, mais elle a laissé des échappatoires.
Des projets avec des permis antérieurs ou des terrains avec des aménagements préalables ont pu échapper à son application.
Mais ces cas sont de plus en plus rares.
Le terrain que CBRE commercialise actuellement est précisément l’un de ces rares actifs qui ont échappé au nouveau cadre réglementaire.
Et maintenant, quoi ? La proposition de Carme Trilla
Au cours des premiers mois de 2024, Carme Trilla, présidente de l’Observatoire Métropolitain du Logement et figure clé des politiques de logement public en Catalogne, a présenté une proposition visant à étendre et à renforcer l’application des 30% de logements sociaux dans l’ensemble de la zone métropolitaine de Barcelone.
L’objectif : blinder la mesure, l’harmoniser entre les municipalités et augmenter la production de logements abordables.
L’initiative n’a pas encore été approuvée, mais elle est en cours de discussion entre les administrations et les acteurs du secteur.
Pendant ce temps, les promoteurs avertissent que, malgré la bonne intention de la règle, son impact a été limité : selon les données recueillies par l’Observatoire lui-même, seules une dizaine de promotions avec ces 30% obligatoires ont été réalisées depuis 2018.
Dans ce contexte, le terrain d’Horta-Guinardó se présente comme une rara avis, une exception dans un marché de plus en plus réglementé et où la marge de manœuvre du promoteur privé est de plus en plus faible.
Sa valeur ne réside pas seulement dans son emplacement ou sa surface constructible, mais dans sa liberté opérationnelle : la possibilité de développer un projet résidentiel sans avoir à céder une partie du produit final au régime protégé.
Et cela, dans la Barcelone d’aujourd’hui, est presque une anomalie.
