Selon les dernières données d’idealista, le prix des loyers à Barcelone et dans de nombreuses villes de Catalogne continue d’augmenter. L’évolution des loyers sur les principaux marchés du pays, outre San Sebastián, a été totalement haussière : augmentation à Barcelone (12,5%), Valence (12%), Madrid (11,7%), Alicante (10,5%), Palma (9,8%), Málaga (8,5%), Bilbao (7,7%) et Séville (7,4%).
Barcelone reste la capitale avec les loyers les plus chers avec un prix de 23,8 euros/m2. Face à ces données, Robin Decaux, CEO et fondateur d’Equito, souligne que Barcelone se consolide comme le marché locatif le plus tendu du pays. "Nous ne parlons pas d’un phénomène conjoncturel, mais du reflet de tensions structurelles qui se traînent depuis longtemps".
En analysant la demande, l’expert commente que plusieurs facteurs convergent : l’attraction internationale, la réduction de la taille moyenne des ménages, la mobilité professionnelle et un poids croissant de la location comme principale voie d’accès au logement. Quant à l’offre, le panorama n’est guère plus reluisant. "Le parc résidentiel croît à peine : les nouvelles constructions sont rares, les réhabilitations se heurtent à des obstacles techniques et réglementaires, et une partie du stock est destinée à des usages alternatifs comme la location temporaire ou le coliving".
Pour Juan Carlos Sandoval, directeur commercial de Comprarcasa, les chiffres confirment une réalité malheureusement de plus en plus structurelle à Barcelone : le marché locatif reste tendu et avec une faible capacité de réponse.
Non seulement cela reflète que la demande reste très élevée, "ce qui est préoccupant, c’est que l’offre ne croît pas au même rythme, ni en volume ni en qualité". Barcelone est dans une position très délicate pour les locataires, en particulier ceux qui ont des revenus moyens et faibles.
La Catalogne augmente également le prix des loyers
Le rapport d’idealista conclut que la Communauté de Madrid (19,5 euros/m2) et les Baléares (19,1 euros/m2) sont les régions où les prix sont les plus élevés. Vient ensuite la Catalogne (18,7 euros/m2). Robin Decaux explique que ce qui se passe en Catalogne fait partie d’un schéma plus large que l’on observe également à Madrid et aux Baléares : des marchés avec une forte demande, peu d’offre disponible et une structure résidentielle peu flexible.
Ce sont des régions qui partagent certaines caractéristiques : forte attraction de population active et mobile (nationale et internationale), parcs de logements avec une forte présence de location saisonnière ou touristique et des problèmes structurels pour générer une nouvelle offre de qualité à moyen terme.
"Dans le cas catalan, la pression ne se limite pas à Barcelone : des villes comme Girona, Reus ou Sabadell commencent à montrer des signes similaires, car elles absorbent une partie de la demande exclue de l’aire métropolitaine", selon l’expert.
Le résultat est une tension de plus en plus généralisée du marché locatif. Il ne s’agit pas seulement de phénomènes locaux, mais d’une combinaison de facteurs structurels qui se répètent : changements démographiques, urbanisation accélérée et un modèle de logement trop rigide.
Chez Comprarcasa, ils estiment que, bien que dans d’autres zones de Catalogne il y ait plus de dispersion que dans la capitale, la pression démographique reste forte et la production de logements neufs ne compense pas le décalage. "Ce que nous voyons en Catalogne, et dans une grande partie du pays, c’est une pénurie structurelle d’offre dans les zones de forte demande, aggravée par une faible rotation des locataires et un manque d’incitations pour mobiliser les logements vacants vers la location habituelle".
En dehors du marché immobilier
L’expert de Comprarcasa analyse que la hausse des prix exclut de nombreuses personnes du marché locatif. Il ne s’agit pas d’une préférence entre louer ou acheter, mais face au manque de logements abordables à la location, le demandeur de logement effectue un calcul entre le versement hypothécaire pour acheter un logement et le paiement mensuel du loyer, et le versement hypothécaire est plus faible.
En février de cette année 2025, dernières données disponibles, les opérations de vente ont augmenté de 10,5% par rapport à l’année précédente, 60.154 unités, "et ce, malgré le fait que le prix moyen par mètre carré s’est situé à 1.843 euros, soit 9,4% de plus sur un an".
Chez Equito, ils pensent que ces données font qu’il y a de moins en moins de personnes qui peuvent entrer sur le marché immobilier. La hausse des prix de la location a un impact direct : "elle freine l’accès de nouveaux locataires au marché, en particulier les jeunes ou les personnes à revenus moyens".
Interrogé sur le fait de savoir si ces groupes se dirigent maintenant vers le marché de l’achat, il répond que ce n’est pas si sûr et automatique. "En réalité, ce que nous voyons, c’est une troisième conséquence : rester en dehors du système", commente l’expert d’Equito.
Acheter un logement aujourd’hui nécessite une grande capacité d’épargne, l’accès au crédit bancaire et une certaine stabilité professionnelle et géographique, des conditions que de nombreux foyers ne remplissent tout simplement pas. "C’est pourquoi, ce que nous observons, ce n’est pas tant un déplacement de la demande de location vers l’achat, mais une réduction des options réelles d’accès au logement, ce qui se traduit par plus de précarité et une mobilité résidentielle moindre".
Decaux souligne que, dans des villes comme Barcelone, le véritable problème n’est plus de savoir s’il est plus intéressant de louer ou d’acheter, mais d’élargir les formes d’accès possibles. "Le marché commence à s’adapter à cette réalité : lorsque ni la location ni l’achat traditionnel ne sont viables, de nouvelles voies apparaissent – comme l’investissement fractionné – qui permettent à certains profils d’accéder, au moins partiellement, au marché immobilier".
Outils pour inverser la situation
Juan Carlos Sandoval, de Comprarcasa, voit des signes d’optimisme, si l’on agit avec une vision à moyen et long terme. "Il existe des outils efficaces s’ils sont bien combinés : plus de collaboration public-privé, rapidité des licences pour réhabiliter et construire, incitations fiscales pour les petits propriétaires qui louent à des prix abordables, et des modèles de logements abordables adaptés au XXIe siècle – comme le coliving, le built to rent ou la location avec option d’achat pour les jeunes".
Il souligne également la numérisation du secteur, qui contribue à améliorer la transparence et l’efficacité du marché. Selon le professionnel, si l’on privilégie une planification réaliste et durable, il est possible de stabiliser les prix et de rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande.
