Le rôle de la Réserve Fédérale (Fed) sur les taux hypothécaires est souvent mal compris. La Fed n’établit pas directement les taux hypothécaires, mais ses décisions influencent les pourcentages proposés par les prêteurs aux futurs propriétaires. Même si la Fed maintient son taux de référence inchangé, les taux hypothécaires peuvent fluctuer. Alors, comment la politique monétaire de la Fed affecte-t-elle concrètement les hypothèques et votre capacité à acheter une maison au Canada, en Suisse ou en France ?
L’impact des décisions de la Fed sur votre prêt immobilier
La Réserve Fédérale américaine fixe les coûts d’emprunt pour les prêts à court terme en modifiant son taux des fonds fédéraux. Ce taux détermine le montant des intérêts que les banques se versent mutuellement pour emprunter des fonds à partir de leurs réserves, conservées à la Fed du jour au lendemain. Bien que ce taux ne soit pas identique à celui que vous paierez pour votre hypothèque, ils sont liés. Lorsque le coût d’emprunt pour les banques augmente ou diminue, le coût pour vous emprunter tend à suivre le mouvement. Et lorsque la Fed ne modifie pas le taux des fonds fédéraux, elle encourage généralement les prêteurs à maintenir les taux hypothécaires dans la fourchette actuelle.
En 2022 et 2023, par exemple, la Fed a augmenté ce taux d’intérêt clé pour calmer l’inflation, augmentant ainsi le coût pour les Américains d’emprunter de l’argent ou de contracter un crédit. Cependant, parfois, les taux hypothécaires semblent ignorer la Fed. Bien que la Fed ait abaissé le taux à trois reprises fin 2024, les taux hypothécaires sont restés relativement élevés, voire ont augmenté.
Décryptage des taux hypothécaires fixes et du rendement du Trésor à 10 ans
Les hypothèques à taux fixe, le type de prêt immobilier le plus populaire, ne reflètent pas le taux des fonds fédéraux. Elles suivent plutôt le rendement du Trésor à 10 ans. Lorsque ce dernier augmente ou diminue, les taux hypothécaires fixes suivent également. Ces deux taux ne sont pas exactement identiques. Votre taux hypothécaire sera supérieur au rendement à 10 ans d’un montant appelé écart ou marge.
Normalement, l’écart entre le rendement du Trésor à 10 ans et le taux hypothécaire fixe à 30 ans est de 1,5 à 2 points de pourcentage. Pendant une grande partie de 2023 et 2024, l’écart a atteint 3 points de pourcentage, ce qui a rendu les hypothèques plus coûteuses. La principale raison en était le risque accru sur le marché en raison de la hausse rapide des taux.
Les autres facteurs qui influencent les taux hypothécaires
Les taux hypothécaires évoluent également en fonction de plusieurs facteurs :
- Inflation: En général, lorsque l’inflation augmente, les taux d’intérêt fixes augmentent également.
- Offre et demande: Lorsque les prêteurs hypothécaires ont trop d’activité, ils augmentent les taux pour diminuer la demande. Lorsque l’activité est faible, ils ont tendance à baisser les taux pour attirer plus de clients.
- Le marché hypothécaire secondaire, où les investisseurs achètent des titres adossés à des créances hypothécaires : La plupart des prêteurs regroupent les hypothèques qu’ils souscrivent et les vendent sur le marché secondaire aux investisseurs. Lorsque la demande des investisseurs est forte, les taux hypothécaires ont tendance à être un peu plus bas. Lorsque les investisseurs n’achètent pas, les taux peuvent augmenter pour les attirer.
La Fed achète et vend également des titres de créance sur le marché financier. Cela contribue à soutenir le flux de crédit, ce qui a tendance à avoir un impact global sur les taux hypothécaires.
Comment la Fed affecte les hypothèques à taux variable (ARM)
Bien que les hypothèques à taux fixe dominent le marché du financement résidentiel aux États-Unis, certains Américains préfèrent les hypothèques à taux variable (ARM), qui ont des taux d’intérêt variables qui se réinitialisent annuellement ou semestriellement. Les décisions de la Fed peuvent les affecter plus directement.
Plus précisément, les taux des ARM sont souvent liés au Secured Overnight Financing Rate (SOFR). Étant donné que les décisions de la Fed en matière de taux servent de base aux instruments d’épargne, l’augmentation ou la diminution du taux des fonds fédéraux peut faire augmenter ou diminuer le SOFR. Les taux des ARM, à leur tour, augmentent ou diminuent lorsque le taux est réinitialisé.
Tout cela signifie que si le taux des fonds fédéraux augmente, votre taux ARM augmentera lors du prochain ajustement.
Les mouvements clés de la Fed qui ont impacté les taux hypothécaires
En réponse aux effets économiques du COVID-19, la Fed a réduit le taux des fonds fédéraux à près de zéro. Bien que les taux hypothécaires à 30 ans n’aient pas baissé dans la même mesure, ils ont atteint des plus bas historiques. Le taux hypothécaire moyen à 30 ans a atteint un creux de 2,97 % en février 2021, selon les données de Bankrate.
La Fed a augmenté son taux de manière constante à partir de mars 2022, alors que l’inflation reprenait et que les États-Unis sortaient de la pandémie. Le taux des fonds fédéraux a atteint 5,33 % en août 2023, où il est resté jusqu’à la fin de septembre 2024. Au fur et à mesure que le taux des fonds augmentait, les taux hypothécaires augmentaient également, le taux à 30 ans dépassant les 8 % en octobre 2023.
Bien que la Fed ait abaissé son taux à trois reprises à la fin de 2024 (lors de ses réunions de septembre, octobre et décembre, soit un total de 100 points de base), les taux hypothécaires sont restés élevés, se situant souvent en moyenne au-dessus de 7 %. Cependant, l’incertitude économique récente a entraîné une légère baisse des taux, qui se situent actuellement en moyenne juste en dessous de 7 %.
Ce qu’il faut considérer si vous contractez une hypothèque
Quelle que soit la politique actuelle de la Réserve Fédérale, les meilleurs moyens d’obtenir le taux hypothécaire le plus bas possible sont de maintenir un bon crédit, de maintenir votre dette à un niveau bas, de verser un acompte aussi important que possible et de comparer les offres de prêt.
Lorsque vous comparez les taux, regardez le taux annuel effectif global (TAEG), pas seulement le taux d’intérêt : certains prêteurs annoncent des taux d’intérêt bas, mais les compensent par des frais élevés. Connaître votre TAEG vous aidera à comprendre votre coût total réel.
